（2016）陕0802民初1336号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2016-07-21
案件名称
原告李候兰与被告雷鸣信房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李候兰,雷鸣信
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第八条第一款，第一百零七条，第二百一十七条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0802民初1336号原告李候兰被告雷鸣信原告李候兰与被告雷鸣信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员张晓涛适用简易程序独任审判，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告李候兰、被告雷鸣信均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李候兰诉称：2015年3月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁费96000元，租赁期限到2016年5月底止，合同约定原告将位于榆阳区崇文路1号院内南房6间房屋及院内用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间房屋租赁与被告经营（招待所）使用，和崇文路1号院上房正房大客厅及东卧室1间租赁与被告经营（药店门诊部）使用。在租赁期间不允许被告擅自改变甲方原有房屋结构，如有违约行为发生，则赔给另一方违约金人民币10000元整。2016年1月15日原告到租赁房屋看到被告已将院内原合同约定经营招待所使用的南方6间房屋及院内用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间房屋，改变成了新方界教育学校，用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间房屋改变了原貌。故诉至法院请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、判令被告立即向原告腾交租赁房屋以及恢复院内原状并赔偿所造成的损失；3、依法判令被告支付违约金人民币10000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了如下证据：1、房屋租赁合同五份，证明出租的标的、付款方式、经营范围、权利义务等，以及双方约定违约责任的事实。2，照片四张，证明被告在租赁期间经营新方界教育学校已经违反了合同第一条的约定，被告已经构成了违约的事实。被告辩称：同意解除租赁合同，恢复原状将其自行修建的房屋全部拆除并赔偿拆除的4间小房4000元，但认为不构成违约，合同内没写招待所不开就不能开其他的，不承担违约责任。被告未向法庭提交证据。经庭审质证：被告对原告提供的证据1中2011年签订合同的真实性有异议，证明目的无异议，2011年合同约定房屋是可以转让的，其余合同的真实性、证明目的均无异议；对原告提供的证据2的真实性及证明目的均无异议。本院对经庭审质证的证据作如下认证：对原告提供的证据1，被告对2011年签订合同的真实性有异议，证明目的无异议，其余合同的真实性、证明目的均无异议。经审查，该证据内容真实，形式合法，与待证事实具有关联性，对本案具有证明力，本案依法予以采信。对原告提交的证据2被告均无异议，经审查，该证据内容真实，形式合法，对本案具有证明力，本院依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2011年3月31日，原告将其所有的位于榆阳区崇文路1号院内南房4间房屋（后装修为6间）及院内用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间房屋租赁于被告经营（招待所）使用，和崇文路1号院上房正房大客厅及东卧室1间租赁于被告经营（药店门诊部）使用。2015年3月31日原告与被告续签了房屋租赁合同，年租赁费96000元，租赁期限到2016年5月底止，合同第一条约定“原告将位于榆阳区崇文路1号院内南房6间房屋及院内用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间房屋租赁与被告经营（招待所）使用，和崇文路1号院上房正房大客厅及东卧室1间租赁与被告经营（药店门诊部）使用。”第四条“在租赁期间不允许被告擅自改变甲方原有房屋结构。”第八条“如一方有违约行为发生，则赔给另一方违约金人民币10000元整”。合同还约定了其他事项。同时，被告除已交纳了租房押金2000元并续交了租赁费96000元。2015年10月份，被告在未征得原告同意的情况下在上述租赁物上筹备开办了新方界教育学校。2016年1月15日，原告责令恢复租赁用途后，被告立即恢复使用租赁物未再开办学校。为此，原、被告发生纠纷，原告提出前述诉讼请求。另查明，2012年4月11日，原告同意被告在院内修建4间小房（与原有4间小房背靠背），但被告把原有4间小房拆除后重新规划修建了十间小房。庭审中，原告放弃恢复院内原有用铝塑扣板顶棚、白色塑钢窗子修建的4间小房，原、被告协商作价4000元由被告赔偿损失。本院认为，原、被告形成长期的房屋租赁合同关系，2015年3月31日原告李候兰与被告雷鸣信续签了房屋租赁合同，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法确认为有效合同。租赁期间被告未按约定使用租赁物，改变租赁物用途，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除原、被告之间租赁合同的请求，被告亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故本院对双方的租赁合同依法予以解除。原告主张被告返还租赁物、恢复原状并赔偿损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，于法有据，本院予以支持。同时，原告主张被告赔偿违约金1万元的诉讼请求。经审查，被告未征得原告改变租赁物用途，显然构成违约，但经原告催告后，被告立即恢复原状，主动与原告协商达成赔偿共识，未给原告造成实际损失，故其违约金的约定明显高于造成的实际损失，本院认为违约金应调整为1000元较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、原告李候兰与被告雷鸣信签订的房屋租赁合同有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告雷鸣信向原告李候兰腾交位于榆阳区崇文路1号院内南房六间、正房大客厅一间及东卧室一间，并恢复原状（即自行拆除院内自建小房十间）。三、本判决生效后十日内，由被告雷鸣信赔偿原告李候兰损失4000元、违约金1000元，共计人民币5000元（支付时应当扣除被告已付租赁期的租赁费及押金2000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费100元，由被告雷鸣信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 张晓涛二〇一六年三月二十日书记员 薛 婧 来自：