（2015）长民终字第01700号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2016-08-18
案件名称
上诉人马顺玉、长治市城区五马办事处北董村村民委员会因租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马顺玉,长治市城区五马办事处北董村村民委员会,郎伟英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)长民终字第01700号上诉人（原审原告）马顺玉，男，汉族。上诉人（原审被告）长治市城区五马办事处北董村村民委员会。法定代表人宋丽芳，职务村委主任。委托代理人成建华，系长治市城区南街法律服务所法律工作者。原审第三人郎伟英，女，汉族。上诉人马顺玉、上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2011）城民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马顺玉、上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会的委托代理人成建华、原审第三人郎伟英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：1999年6月14日，长治市城区五马办事处北董村村民委员会与崔健签订土地租赁协议书一份，由崔健投资筹建多功能娱乐城。后由于崔健资金不到位，贾忠祥和长治市城区王马办事处北董村村民委员会与崔健共同协商，同意由贾忠祥在崔健投资的基础上，继续投资建设娱乐城。为此，贾忠祥和长治市城区五马办事处北董村村民委员会于2001年7月30日签订《房地产租赁合同书》一份，约定由贾忠祥投资继续完成娱乐城建设并给崔健以补偿，贾忠祥租赁期限为15年，每年交付长治市城区五马办事处北董村村民委员会土地租赁费三万元（从合同签订之日起或从开业之日算起一年后），租赁期内，贾忠祥只有经营权，没有转让权，合同期满后，双方另行协商租赁协议，贾忠祥享有优先经营权和房产所有权（贾忠祥投资部分）。合同签订后，贾忠祥接手了娱乐城，并继续投资建设。2003年3月10日，贾忠祥（乙方）与马顺玉（甲方）签订了经营权买断协议书一份，约定：马顺玉买断南苑中心的经营权至2017年止，马顺玉享有贾忠祥和长治市城区五马办事处北董村村民委员会于2001年7月30日签订《房地产租赁合同书》中的各项权利和义务；马顺玉支付买断贾忠祥为南苑娱乐城的土建、锅炉、房屋等财物的投资人民币35万元；合同签订日前的债权债务由贾忠祥全部承担，日后经营的债权债务由马顺玉负责。2003年7月9日，被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会在该经营权买断协议书上签署了“同意甲乙双方签订的经营权买断协议书，原2001年7月30日北董村与贾忠祥签订的房地产租赁合同书由甲方负责履行各项义务和权利”，并加盖了印章。2003年5月23日，长治市城区五马街道北董村人民调解委员会发出通知一份，载明“南苑歌城马顺玉请接通知后三天内到村委会民调办公室处理贾忠祥筹建歌城时，北董村村民给贾忠祥贷款、材料款、工资等事宜。如不按时到村委会民调办公室处理以上事宜，今后一切后果全部由自己负责。如还村民以上款项，土地费适当考虑”。另查明，在经营期间，2002年5月12日歌城上交被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会租金1000元，2006年1月13日上交8000元，2006年8月12日上交3000元，2007年5月21日上交2000元，2008年1月21日上交5000元，2008年11月12日上交10000元，合计29000元。2004年1月11日，长治市城区国土资源分局向被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会发出关于制止土地违法行为的紧急通知，认定南苑歌城所占8.62亩集体土地未依法办理土地占地手续，属违法行为，要求南苑歌城立即停止营业，交清罚款，补办占用土地审批手续。随后长治市城区五马办事处北董村村民委员会上缴罚款10000元整。2009年2月20日，长治市城区五马办事处北董村村民委员会与胡岩飞签订协议书一份，约定长治市城区五马办事处北董村村民委员会通过与歌城当事人清算收回后将南苑歌城以70万元的价格出让给胡岩飞，南苑歌城房产及相关资产归胡岩飞所有，所属土地归长治市五马城区办事处北董村村民委员会所有。致使原告无法行使对南苑歌城的经营使用权。2009年3月18日，马顺玉在被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会领取15万元补偿款后，于2009年4月13日诉至本院，要求继续履行合同。诉讼中，本院依原告申请，经长治市中级人民法院司法鉴定中心委托山西省中汇资产评估有限公司对南苑歌城的房产及其他财产进行司法鉴定。鉴定结论为委评资产在持续使用假设的前提下于评估基准日2009年3月31日所表现的市场价值（不含土地使用权价值）为人民币1730322元。本案经由本院一审判决后，马顺玉与长治市城区五马办事处北董村村民委员会均不服判决，提起上诉，后被发还本院重审。发还重审中，2011年3月19日郎伟英以有独立请求权的第三人向本院提交参加诉讼申请书，本院依法将其追加为第三人。另2011年3月1日，马顺玉对郎伟英提起转让合同纠纷一案，现该案已审理终结，查明马顺玉与郎伟英系合作关系，马顺玉经营的南苑歌城由发生刑事案件，被要求停业整顿；2008年12月2日，双方签订转让协议，约定马顺玉将南苑歌城以40万元的价格转让给朗伟英，并到工商局办理了变更手续，后由郎伟英经营。该案已生效的法律判决书依法解除马顺玉与郎伟英于2008年12月2日签订的南苑歌城转让协议，并由马顺玉于判决生效后十日内支付郎伟英20万元。原判认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案中，马顺玉与贾忠祥鉴定了《经营权买断协议书》，该协议书经被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会同意确认由马顺玉履行贾忠祥与长治市城区五马办事处北董村村民委员会签订的《房地产租赁合同》的各项权利和义务。合同成立后，双方应当依约履行自己的义务。但被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会在合同履行期间擅自将歌城房屋转租于别人，致使原告的合同权利无法实现，被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会应当依法予以赔偿，赔偿的数额为资产评估的结论1730322元，减去马顺玉已领取的150000元，即1580322元。原告主张的要求继续履行《房地产租赁合同书》，因从2009年发生争议至今，时隔多年，且房屋多已发生变化，已不具备继续履行条件，应依法予以终止。关于土地租赁费一节，因《房地产租赁合同书》中约定土地租赁费每年三万元，从合同签订之日或从开业之日算起一年后收取，属约定不明；且马顺玉2003年接手歌城后从2006年1月13日起才开始向被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会上交土地租赁费，被告一直无异议，加之长治市城区五马街道北董村人民调解委员会向马顺玉发的通知可以佐证，因此，土地租赁费应从2006年起算，计算至2009年，共计三年90000元，减去马顺语汇已支付的28000元，尚欠62000元。被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会主张的替马顺玉支付的欠款，因其提交的证据均系审理期间产生的收款证据，且未经马顺玉或贾忠祥认可，不予确认。因马顺玉已通过诉讼解除了与第三人郎伟英的南苑歌城转让协议，郎伟英在本案中无权利义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、终止原告马顺玉与贾忠祥签订并经被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会确认的《经营权买断协议书》以及贾忠祥与被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会签订的《房地产租赁合同》；二、原告马顺玉于本判决生效后十日内支付所欠被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会土地租赁费共计62000元；三、被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告马顺玉赔偿款共计1580322元；以上二、三项折抵，被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会应于本判决生效后十日内支付原告马顺玉1518322元；四、驳回原告马顺玉的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，鉴定费30000元，由被告长治市城区五马办事处北董村村民委员会承担。判后，上诉人马顺玉、上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会不服向本院提起上诉。马顺玉上诉称：其提供的北董村人民调解委员会2003年5月23日《通知》，以及证人崔建文、崔健的证言可以证明被上诉人北董村委曾同意上诉人以归还北董村村民的欠款抵减土地租赁费，而上诉人归还的村民欠款足以抵偿土地租赁费，不仅不用向被上诉人交纳租赁费，被上诉人还应退上诉人72343元；原请求补充评估的漏评项目也应由被上诉人北董村委归还（或折价补偿）。据此，请求二审法院撤销原判第四项内容，改判被上诉人退还多收上诉人的土地租赁费72343元；判令被上诉人归还上诉人申请的补充评估的漏评项目的费用；上诉费由被上诉人承担。长治市城区五马办事处北董村村民委员会上诉称：一审认定被上诉人马顺玉与案外人贾忠祥签订两份协议有效，但上述协议实际对上诉人所有的集体土地使用权一并转让属于违反《土地管理法》的行为，该两份协议应属无效协议；上诉人为被上诉人垫付部分劳务和工程款等款近30万元，一审法院以提交的证据系审理期间产生的收款收据而不是以是否存在垫付事实而不予认定，属于认定事实错误。据此请求二审法院依法撤销一审判决第三项内容，并改判驳回被上诉人一审的该项请求；上诉费由被上诉人承担。上诉人马顺玉、上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会均未提供书面答辩状。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人马顺玉与案外人贾忠祥签定了《经营权买断协议书》，该协议书经上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会同意确认由马顺玉履行贾忠祥与长治市城区五马办事处北董村村民委员会签订的《房地产租赁合同》的各项权利和义务。合同成立后，双方应当依约履行自己的义务。但上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会在合同履行期间擅自将歌城房屋转租于他人，致使上诉人马顺玉的合同权利无法实现，上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会应当依法予以赔偿。该《房地产租赁合同》因双方2009年发生争议至今，时隔多年，且房屋多已发生变化，合同已不具备继续履行条件，应依法予以终止。关于上诉人马顺玉的第一项上诉理由，一审法院根据《房地产租赁合同书》的相关约定，双方之间的实际做法，以及长治市城区五马办事处北董村人民调解委员会向马顺玉发的通知内容等情况，认定土地租赁费从2006年算至2009年共计三年90000元，并无不当。关于上诉人马顺玉第二项上诉理由，鉴于双方2009年发生争议，时隔多年，且房屋多已发生变化，对漏评项目进行补充鉴定客观上已属不能，故本院对该项请求不予支持。关于上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会第一项上诉理由，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，被上诉人马顺玉与案外人贾忠祥签订的两份协议不存在无效的情形，故一审法院认定该两份协议有效并无不当。关于上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会第二项上诉理由，一审法院根据上诉人提交的证明自己主张的证据均系案件审理期间产生的收款收据，且未经被上诉人马顺玉或案外人贾忠祥认可，不予支持并无不当。综上，上诉人马顺玉、上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会的上诉理由均不能成立，一审法院判决正确，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费200元，由上诉人马顺玉承担100元，上诉人长治市城区五马办事处北董村村民委员会承担100元。本判决为终审判决。审判长 胡晓晶审判员 杨素红审判员 王成立二〇一六年三月二十日书记员 王 青 来源：百度搜索“”