（2016）辽0112民初1153号
裁判日期: 2016-03-19
公开日期: 2016-08-02
案件名称
沈阳华新联美资产管理有限公司与刘彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳华新联美资产管理有限公司,刘彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十六条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初1153号原告沈阳华新联美资产管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区朗云街6-99号。法定代表人朱昌一，系该公司董事长。委托代理人任凤，女，汉族，住沈阳市大东区，系该公司工作人员。委托代理人段艳艳，女，汉族，住沈阳市皇姑区，系该公司工作人员。被告刘彬，女，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。原告沈阳华新联美资产管理有限公司与被告刘彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由代理审判员朱婉姝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳华新联美资产管理有限公司委托代理人任凤、段艳艳及被告刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告沈阳华新联美资产管理有限公司受被告所购房屋之开发商沈阳华新联美置业有限公司（以下简称“置业公司”）委托向包括被告在内的所有河畔新城业主提供物业服务，并于2008年10月1日与置业公司签署《前期服务合同》，该合同约定了物业费用的收费标准；被告于2010年8月11日至今尚未交纳住宅物业服务费等费用，故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即缴纳2010年8月11日至2015年12月31日的住宅物业服务费13906.9元；2012年1月15日至2015年12月31日的车位物业服务费2483.8元；2010年8月11日至2015年12月31日的电梯费费792元；合计8904.2元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，因为开发商承诺支付被告逾期交房违约金，用以冲抵物业费的形式支付。开发商称支付被告2009年7月30日至2009年8月11日的逾期交房违约金，但被告不同意；被告于2009年8月23日收房，所以逾期交房违约金应当计算至8月23日；所以被告没有缴纳物业费。经审理查明，2007年10月21日，被告刘彬与沈阳华新联美置业有限公司签订《河畔新城业主临时公约》一份，约定被告同意置业公司选聘的物业管理公司作为本小区的前期物业管理机构；该公约还约定，带电梯的住宅物业管理服务费，另外加收电梯运行服务费每人每月12元。2008年10月8日，原告与沈阳华新联美置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告对被告所在河畔新城五期提供物业服务；被告房屋建筑面积143.45平方米，住宅物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月；车位面积为31.37平方米，地下车位物业服务费为1.2元/平方米/月；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应当在每季度结束前10日履行交纳下季度物业服务费的义务。被告于2009年8月23日办理入住手续，并于当日交纳一年物业服务费，但被告没有向原告交纳自2010年8月23日起至2015年12月31日止的住宅物业服务费,根据被告房屋面积及1.5元/平方米/月的收费标准，该费用数额为13820.69元（1.5元/月×143.45平方米×64.23个月）;被告没有向原告交纳自2012年1月15日起至2015年12月31日止的车位物业服务费，根据地下车位面积及1.2元/平方米/月的收费标准，该费用数额为1788.09元（1.2元/月×31.37平方米×47.5个月）；被告没有向原告交纳自2010年8月23日起至2015年12月31日止的电梯费，根据双方约定的电梯运行服务费每人每月12元收费标准，该费用数额为1541.52元（12元/月×64.23个月×2人）。另查明，沈阳华新联美置业有限公司承诺被告以冲抵物业费的形式支付原告逾期交房违约金，被告同意在本案中将逾期交房违约金3653.2元冲抵被告所欠物业费。上述事实有双方当事人陈述、前期物业服务合同、河畔新城业主临时公约、律师函、地下车位服务协议、车位租赁协议、办理入住交费票据、商品房买卖合同、交房确认单、通话记录等证据在卷为证。本院认为，被告刘彬与沈阳华新联美置业有限公司签订了《河畔新城业主临时公约》，原告作为河畔新城小区的前期物业服务公司并与沈阳华新联美置业有限公司就物业服务签订了《前期物业服务合同》，原、被告已形成前期服务合同关系，双方均应按照《河畔新城业主临时公约》及《前期物业服务合同》的约定履行各自的义务。本案中，被告作为该小区的业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。关于住宅物业费的欠缴金额，从2010年8月23日起至2015年12月31日止，被告应向原告交纳住宅物业费金额为13820.69元，但因原告同意将逾期交房屋违约金抵消被告所欠物业费3653.2元，故对原告主张的住宅物业服务费13906.9元的诉讼请求，本院应支持其中的10167.49元（13820.69元减去36543.2元）；关于地下车位物业服务费的欠缴金额，从2012年1月15日起至2015年12月31日止，被告应向原告交纳地下车位物业服务费金额为1788.09元，故对原告主张的地下车位服务费1788.9元的诉讼请求，本院支持其中的1788.09元；关于电梯费的欠缴金额，从2010年8月23日起至2015年12月31日止被告应向原告交纳电梯费金额为1541.52元；故对原告主张电梯费1554元的诉讼请求，本院支持其中的1541.52元。关于被告提出的沈阳华新联美置业有限公司计算逾期交房违约金有误以及因房屋质量由问题导致其推迟入住一年多的抗辩事由，因逾期交房违约金与本案物业服务纠纷系属不同法律关系，被告应向房屋买卖合同向对方另行主张，故对被告该项抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘彬于本判决生效之日起七日内一次性给付原告沈阳华新联美资产管理有限公司住宅物业服务费10167.49元；二、被告刘彬于本判决生效之日起七日内一次性给付原告沈阳华新联美资产管理有限公司地下车位物业服务费1788.09元；三、被告刘彬于本判决生效之日起七日内一次性给付原告沈阳华新联美资产管理有限公司电梯费1541.52元；四、驳回原告沈阳华新联美资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元由被告刘彬承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 朱婉姝二〇一六年三月十九日书 记 员 韩袁园本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第三十六条一款规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来自