（2016）桂02民终58号

裁判日期: 2016-03-19

公开日期: 2016-10-26

案件名称

陈忠、梁敏孜等与广西华硕科技信息产业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西华硕科技信息产业有限公司,陈忠,梁敏孜

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终58号上诉人（一审被告）广西华硕科技信息产业有限公司。法定代表人谢光明，该公司董事长。委托代理人苏成，广西红盾律师事务所律师。委托代理人胡艳华，广西红盾律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）陈忠。被上诉人（一审原告）梁敏孜。二被上诉人委托代理人傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。上诉人广西华硕科技信息产业有限公司（以下简称华硕公司）因与被上诉人陈忠、梁敏孜房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2015）北民一初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员谭皓匀、代理审判员潘亚丽参加的合议庭，于2016年2月23日公开进行了审理，代书记员谭森云担任记录。上诉人华硕公司的委托代理人苏成、胡艳华，被上诉人陈忠、梁敏孜及其委托代理人傅凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年12月23日，陈忠、梁敏孜与华硕公司签订《商品房买卖合同》，约定陈忠、梁敏孜向华硕公司购买位于柳州市三中路59号明硕科技商业大厦3-41号房屋，总售价656634元；并约定华硕公司应于2015年3月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付陈忠、梁敏孜。2014年1月3日，陈忠、梁敏孜向税务部门申报纳税，并交纳税款20027.32元。陈忠、梁敏孜支付上述购房款656634元后，华硕公司于2014年8月25日向陈忠、梁敏孜开具销售不动产统一发票。另查明，华硕公司至今未将位于柳州市三中路59号明硕科技商业大厦3-41号房屋交付陈忠、梁敏孜，且华硕公司又以该房屋与案外人广西柳州中小企业信用担保有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2014年8月22日办理了预售商品房合同备案，备案人为广西柳州中小企业信用担保有限公司。一审法院认为，陈忠、梁敏孜要求确认双方于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月20日起解除，华硕公司对陈忠、梁敏孜解除合同的请求表示同意，故该院予以确认。双方当事人于2013年12月23日签订的《商品房买卖合约》是双方在平等、自愿的基础上签订的合同，是各方的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈忠、梁敏孜已按合同约定履行了支付购房款656634元的义务，并向税务部门申报纳税，华硕公司亦应按合同约定在2015年3月31日前将房屋交付陈忠、梁敏孜使用，并履行协助陈忠、梁敏孜办理房屋所有权证明的相关手续的义务，但华硕公司至今未能将房屋交付陈忠、梁敏孜使用，且华硕公司又将已出售给陈忠、梁敏孜的房屋与案外人广西柳州中小企业信用担保有限公司签订买卖合同，并在房屋登记部门办理备案登记，华硕公司的行为已构成违约，且该违约行为已导致陈忠、梁敏孜与华硕公司签订合同的目的无法实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，陈忠、梁敏孜可要求华硕公司返还已付购房款及利息，并可要求华硕公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此，陈忠、梁敏孜要求华硕公司返还已付购房款656634元、支付按银行同期贷款利率计算的已付购房款利息以及承担已付购房款一倍的赔偿金656634元均符合法律规定，该院均予以支持。华硕公司辩称其与广西柳州中小企业信用担保有限公司之间的行为只是融资手段，并非房屋买卖行为，但华硕公司至今未将房屋交付陈忠、梁敏孜使用，又在房屋登记部门将涉案房屋备案登记在他人名下，华硕公司的上述行为已构成陈忠、梁敏孜获取涉案房屋所有权的实质障碍，因此，对华硕公司的辩称，该院不予采纳。因本次房屋买卖的交易未完成，陈忠、梁敏孜可向税务部门申请退款，故陈忠、梁敏孜要求华硕公司赔偿税费损失20027元缺乏依据，该院不予支持。陈忠、梁敏孜已要求华硕公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿款项足以弥补陈忠、梁敏孜受到的合理损失，且陈忠、梁敏孜已要求解除合同，华硕公司承担相应赔偿责任后已免除交付房屋的义务，故陈忠、梁敏孜要求华硕公司承担逾期交房违约金缺乏依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、确认陈忠、梁敏孜与广西华硕科技信息产业有限公司于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月20日解除；二、广西华硕科技信息产业有限公司返还陈忠、梁敏孜已付购房款656634元及该款利息（利息计算方法：以已付购房款656634元为基数，从2014年8月25日起至广西华硕科技信息产业有限公司实际返还完已付房款之日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率分段计付）；三、广西华硕科技信息产业有限公司支付陈忠、梁敏孜已付购房款一倍的赔偿金656634元；四、驳回陈忠、梁敏孜的其他诉讼请求。一审案件受理费17513元，保全费5000元，合计22513元（陈忠、梁敏孜已预交），一审案件受理费减半收取，由陈忠、梁敏孜负担576.5元，由广西华硕科技信息产业有限公司负担13180元，该院退回陈忠、梁敏孜陈忠8756.5元。上诉人华硕公司不服一审判决，一、一审判决第三项判决没有法律依据。1、根据我国物权法，房屋所有权采取公信公示原则，必须经过房屋登记才能取得房屋所有权，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是债权的体现，而非物权的转化，因此本案不属一房二卖；2、上诉人将诉争房屋备案在柳州市中小企业担保公司名下，是融资手段，非一房数卖。当前本案工程项目因资金周转问题影响工程进度，上诉人从大局出发，为业主着想，应柳州市中小企业担保公司的要求，将本案房屋备案于柳州市中小企业担保公司名下，并且已签合同，约定将由上诉人赎回该房，因此，上诉人没有一房数卖的主观意愿。而柳州市中小企业担保公司是国有金融企业，目的也是贷款为了盈利，而非买房。综上所述，上诉人备案在柳州市中小企业担保公司名下，既非抵押，也非卖房，一审法院作出广信华硕科技信息产业有限公司支付陈忠、梁敏孜已付购房款一倍的赔偿金656634元没有法律依据。二、我国对商品房买卖适用惩罚性赔偿，没有明确的规定。依据《最高人民法院滚与审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，适用惩罚性赔偿只有以下三种情形：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明德事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本条解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售卖屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致第二买房人无法取得房屋，合同目的无法实现的责任承担问题。显然本条是针对第二买受人的，而被上诉人是第一买受人，不适用本法条。一审法院片面对法条的理解，故意偏袒被上诉人。三、上诉人华硕公司与柳州市中小企业担保有限公司的备案登记既不是商品房买卖合同纠纷中的登记，一审判决要求支付双倍赔偿没有法律依据；上诉人华硕公司没有一房二卖的故意和事实，不是真正的买卖，也不是法律意义上的抵押。四、本案因与其他在审案件相关联，上诉人建议本案中止审理。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求：1、撤销第二项判决，即广西华硕科技信息产业有限公司支付陈忠、梁敏孜已付购房款一倍的赔偿金656634元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈忠、梁敏孜答辩称，一、上诉人所说的融资手段是其自己的问题，与被上诉人无关。上诉人与被上诉人已经签订房屋买卖合同，应当受到法律保护，上诉人将房屋转卖给担保公司的行为涉嫌一房二卖；二、一审法院适用的是《最高人民法院滚与审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，不是第九条，是上诉人对法律适用的错误理解，一审判决是正确的，因上诉人将房屋转卖给担保公司使合同目的无法实现；三、抵押也属于担保的范围，上诉人的行为导致房屋无法交付，上诉人应当返还购房款及利息，支付不少于一倍购房款的赔偿金，且本案不应当中止审理。综上所述，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，双方在二审期间亦无新证据提交。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人华硕公司与被上诉人陈忠、梁敏孜签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，对上诉人与被上诉人均有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人已按合同约定履行了支付购房款的义务，并向税务部门申报纳税，而上诉人未按合同约定的时间将房屋交付被上诉人，亦未履行协助被上诉人办理房屋所有权证明的相关手续的义务，且上诉人又将已出售给被上诉人的房屋与案外人广西柳州中小企业信用担保有限公司签订买卖合同，约定将该房屋作为案外人广西柳州中小企业信用担保有限公司为上诉人在银行借款担保贷款之反担保，并在房屋登记部门办理了备案登记，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，上诉人的行为符合上述法条所约束行为的构成要件，该行为导致其与被上诉人签订的合同目的无法实现，因此一审法院判决上诉人支付被上诉人已付购房款一倍的赔偿金符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其诉请本院不予支持。一审适用法律正确，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10366元（上诉人广西华硕科技信息产业有限公司已预交），由上诉人广西华硕科技信息产业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾庆斌审　判　员　　谭皓匀代理审判员　　潘亚丽二〇一六年三月十九日代书　记员　　谭森云 关注微信公众号“”