（2015）肇四法大民初字第455号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-06-07

案件名称

广东省华侨农场农业科学研究所与李志友物权保护纠纷一审民事判决书

法院

四会市人民法院

所属地区

四会市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东省华侨农场农业科学研究所,李志友

案由

物权保护纠纷,物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十六条，第六十七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第二条第一款，第十五条第一款，第十九条，第二十六条

全文

广东省四会市人民法院民事判决书（2015）肇四法大民初字第455号原告广东省华侨农场农业科学研究所，地址：肇庆市，组织机构代码：××。法定代表人黄红炬，系该所所长。委托代理人邓广坚，广东曜政律师事务所律师。委托代理人梁啟荣，广东曜政律师事务所律师。被告李志友，男，汉族，住广东省丰顺县。公民身份号码：×××6230。委托代理人李辉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省韶关市曲江区。原告广东省华侨农场农业科学研究所诉被告李志友物权保护纠纷一案（立案时定案由为租赁合同纠纷，经审理后应认定为物权保护纠纷，现依照有关规定，予以更正），本院受理后，依法适用简易程序由审判员彭静雯公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁啟荣，被告李志友及其委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省华侨农场农业科学研究所诉称：2009年1月1日，原、被告双方签订一份《鱼塘、猪舍租赁合同》，合同约定：由原告将就18.89亩鱼塘及486平方米猪舍出租予被告使用；租赁期从2009年1月1日起至2011年12月31日止，共计3年；每年鱼塘及猪舍租金合计17056元。租金按年支付，签订合同时被告交清第一年租金，以后每年的租金在1月30日前交清。若被告逾期缴纳租金的，原告有权按日收取被告当年应交租金额的7‰，并收回鱼塘及猪舍，没收被告支付的押金（保证金）。合同签订后，原告依约将上述鱼塘及猪舍交付给被告使用。上述租赁合同履行届满后，因被告继续租用该鱼塘及猪舍，为此原、被告双方又签订一份《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》，约定按原《鱼塘、猪舍租赁合同》的合同条款将租期顺延一年至2012年12月31日。然而，2012年12月31日租赁期限届满后，被告仍然占用案涉鱼塘及猪舍，按时缴纳承租期间的水电费，但拒不支付租金。为此，原告已多次向被告催讨租金，并分别于2014年12月9日向其发出催缴租金的《通知》，2015年4月2日向其发出退场《通知》，但被告签收后仍对原告的合理要求置之不理。综上所述，为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的租金48325.33元，2015年11月1日起的租金按月支付至被告腾退之日，并承担逾期付款违约金（以每年其中2013年1月1日至2013年12月11日的租金以17056元为本金从2013年1月31日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算逾期付款违约金；2014年1月1日至2014年12月11日的租金以17056元为本金从2014年1月31日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算逾期付款违约金；2015年1月1日至2015年12月11日的租金以17056元为本金从2015年1月31日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算逾期付款违约金；）暂计至2015年10月31日为14459.13元，两项合共62784.46元。2、被告无权要求原告返还保证金1800元。3、被告立即向原告腾退《鱼塘、猪舍租赁合同》所涉的18.89亩鱼塘及486平方米猪舍。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。为证明其主张事实，原告向本院提交如下证据：1、原告组织机构代码证复印件；2、法定代表人证明书；3、法定代表人身份证复印件；4、被告身份资料；5、《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015）；6、《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》；7、通知（2014.12.9）；8、通知（2015.4.2）；9、2014年3月至2015年6月的水电费收据。原告在庭后补充提交了如下证据：1、通知（2013.1.15）。2、情况说明。被告李志友辩称：首先，合同期间，我没有拖欠塘租。其次，合同期满后，我有去咨询交租的问题，当时原告处一位李姓的工作人员报请其所长后答复我说：土地已被高新区收回，无须缴纳租金。2013年7月23日，原告以我拖欠鱼塘租金为由停我水电，导致我的鱼塘的鱼死亡，造成我的损失。后来我就外出打散工，我老婆李小方留在鱼塘并签收了原告的文件。当时我们只有使用猪舍，没有使用鱼塘。再次，合同到期，原告没有给我办理退租手续而且停我水电，导致我损失，所以无权没收保证金。对于租金，因为是原告的负责人对我说无须缴纳，而且即使我有在使用猪舍，原告随时停我水电，我无法正常经营，所以不同意缴纳租金。最后，我可以随时撤走并腾退鱼塘和猪舍给原告。被告提交如下证据：通知（2015.12.10）。被告对原告提供的证据，质证如下：对证据1-4，由法院核实。对证据5-6无异议。对证据7-8，是我老婆代签收的，她什么都不懂。对证据9无异议。原告对被告提供的证据，质证如下：对该份通知所述的分别于2013年1月15日、2014年12月9日、2015年4月2日分别向被告发出催缴以及通知无异议，证实原、被告租赁合同已于2012年12月31日到期，我方已要求被告退场，至于目前该鱼塘所涉及的水利工程规划与施工与本案无关，因为原、被告之间租赁关系已事实解除，至于我方为何仍在2015年12月10日向被告发出该通知，实在是人性化上的通知，因为被告仍占用鱼塘及猪舍进行生产经营，原告为了自身利益，而向被告发出通知。经审理查明：2009年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015），合同约定：原告将鱼塘分布图中编号为37、38号的鱼塘和编号为01的猪舍出租给被告经营使用，鱼塘面积为18.89亩，猪舍面积为486平方米。租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日，共3年。租金及缴纳方式：鱼塘租金为15112元／年（计算方式：800元／亩／年），猪舍租金为1944元／年，合共17056元。在签订合同时一次性交清第一年租金，以后每年的租金乙方必须在1月30日前交清；如有逾期，甲方则按日收取乙方当年应交租金额的千分之七的滞纳金，如逾期满2个月，则作乙方违约论处。乙方在签订本合同时交纳押金1800元给甲方，作为履行合同的保证金，本合同期满并交清所有费用后由甲方予以退还。乙方违约，甲方有权提前终止合同，收回鱼塘及猪舍并没收定金和已缴鱼塘和猪舍租金；甲方违约，除退还已缴年份的鱼塘和猪舍租金中多缴部分外，并双倍返还定金给乙方。原告在该合同上签字并盖章，被告签名确认。2012年6月，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订一份《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》，合同约定：按原《鱼塘、猪舍租赁合同》的合同条款将租期顺延至2012年12月31日，租金不变，为期一年。原告在该合同上签字并盖公章，被告签名确认。2013年1月15日，原告以合同已到期为由，制作《通知》一份，告知被告须在2013年1月20日前退场。被告在该《通知》上签名确认。2014年12月9日，原告第二次以《通知》的形式，向被告知会如下：1、2013年至2014年两年鱼塘的使用租金34112元，必须在2014年12月30日前交清（鱼塘18.89亩）。2、暂时未能交清鱼塘租金的，给予延长期至2015年3月30日止，并于2015年1月15日前提交还款承诺书。3、交清2013年至2014年年度鱼塘租金的承租户或提交还款承诺书，并愿意继续租赁鱼塘的；从2015年起可优先签订三年以内的鱼塘租赁合同书。4、不愿意继续租赁鱼塘的，于2015年1月15日前交清所欠的租金，并限期15日内自行清理，退出鱼塘，交由我所出租。逾期若不清退，本所有权暂停水电服务，造成一切损失由承租户自负，并追究承租户的法律责任。被告的妻子李小方在上述《通知》签名，日期为12月12日。2015年4月2日，原告第三次向被告发出《通知》，要求被告于2015年4月15日前退场。被告的妻子李小方在该通知上签名。2015年12月10日，原告第四次向被告发出《通知》，要求被告于2015年12月16日前清场和搬离完毕，腾退鱼塘和猪舍。另查明：《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》合同期限届满后，原、被告双方没有续签合同。原告亦没有将被告交付的合同押金1800元退还给被告。被告李志友继续占用原合同约定的鱼塘、猪舍，没有交付租金给原告，但2014年3月止2015年6月期间的水电费是按时交付给原告的。再查明：1999年12月24日，肇庆市大旺综合经济开发区为深化农业经营管理体制改革需要，决定成立农资公司。开发区委托该公司管理运营全区的农业土地和原作业区资产，包括农业土地的出租、财产拍卖租赁、土地租金和资产收益的收取等。2000年1月27日，肇庆市大旺农业资产管理有限公司（以下简称“大旺农资公司”）正式在肇庆市工商行政管理局登记成立；该公司自始开始经营管理肇庆高新区辖区内的所有农业资产、土地。因原告及其原来管辖的农业用地均在开发区辖区内，原告原管辖的农业用地，是否也需要交由大旺农资公司经营管理，未有政府文件或者相关部门予以明确。2015年12月30日，原告出具《情况说明》，明确自1999年大旺农资公司成立以来，该所的农业土地出租、土地租金收取等均由该所进行管理。农资公司在《情况说明》上盖章，确认属实。庭审中，被告李志友陈述其在收到原告于2014年12月9日向其发出的《通知》后，经过认真思考，认为投入太多，盈利的机会很少，所以不想续租，之后没有搬走是因为没有固定住所，怕交回鱼塘后，建在塘基上的房屋也被收回。上述事实，有原告的起诉状及提供的证据、被告的答辩及提供的证据、旺区发1999第21号文件以及本院制作的庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015）、《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律相关规定，是有效合同，受法律保护。合同约定由原告出租鱼塘及猪舍给被告耕作，被告向原告交纳租金，原、被告双方在合同期内成立农业承包合同关系。在合同有效期内，双方按照合同的约定履行了各自义务。2012年12月31日合同期限届满后，双方没有续签合同，故双方原合同的权利义务关系终止，被告李志友应及时清除原租赁鱼塘用地的地上附着物，将鱼塘及猪舍归还给原告。被告李有志在合同届满后，未能与原告重新签订承包鱼塘合同前提下，未及时腾退鱼塘及猪舍，继续占用原告管理的土地，已构成妨害物权的侵权行为，双方因被告原合同期限届满后仍占有、使用原合同约定土地，由此而产生的纠纷，为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条的规定，原告可请求排除妨害。《中华人民共和国侵权法》第二条，第十五条规定，承担侵权责任的方式，有排除妨害、返还财产、赔偿损失等，现原告起诉要求被告腾退《鱼塘、猪舍租赁合同》所涉的18.89亩鱼塘及486平方米猪舍的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告李志友支付《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015）、《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》期满后，2013年1月1日至2015年10月31日期间的租金及逾期付款违约金的问题。双方签订的《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015）约定的租期为2009年1月1日至2011年12月31日，签订的《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》约定租期顺延一年至2012年12月31日止，此后双方未续签农业承包合同，故双方原合同的权利义务关系已于2012年12月31日终止，终止后并不存在租金问题，仅是被告占用租赁鱼塘及猪舍的行为会导致原告产生土地占用费的损失，故原告主张的租金，性质实际为土地占用费。关于土地占用费的标准，原告主张按照原租金标准17056元／年计算，被告李志友则辩称合同期满后因土地已被高新区收回，是原告的负责人对其说无须缴纳，而且即使其有在使用猪舍，原告随时停水电的行为导致其无法正常经营，故不同意缴纳。结合本案，土地占用费的标准应考虑以下因素：首先，原告明知被告合同期限届满后仍然占用案涉鱼塘及猪舍，既未及时与被告办理土地交接，退还保证金给被告，虽然原告曾书面告知被告于2013年1月20日退场，但从其2014年12月9日的通知来看，可以知道原告在被告要求交租续租的情况下，原告的答复并不确定，并且一直按照原合同的约定，每月收取被告交来的水电费，一直持续到2015年6月。原告前述模棱两可的态度，客观上是导致被告自合同期限满后，仍然占用原合同约定土地的原因之一；其次，被告虽然合同期满后直到原告在2014年12月书面通知需要补交2013年、2014年的租金（即土地占用造成原告的损失）前一直占用原合同约定的土地，但因为双方的农业承包合同关系并不明确，被告不知道土地何时收回，何时需要腾退，客观上也必然会导致被告无法按照农业生产的周期有计划购进鱼苗、猪苗等，安排生产耕作，实际上是无法正常的投入经营，使用所占用的土地的；再次，案涉的农业用地确实在开发区辖区内，自开发区委托大旺农资公司管理运营全区的农业土地和原作业区资产后，原告出租给被告李志友的土地是否需交由大旺农资公司经营管理，未有政府文件或者相关部门予以明确。在原、被告双方的合同期满后，原告又一直不同意与被告续签合同前提下，被告所占用的土地，也存在一旦大旺农资公司接管原告管理的农业土地后，大旺农资公司要求被告腾退并归还土地的可能性。综合上述因素，被告持续占用土地有原、被告双方的原因，以及农资公司可能收回土地的客观原因等多方面因素造成，被告在此期间占用鱼塘、猪舍也无法按正常生产，投资耕作，故该期间的土地占用费可参考原合同租金为基础酌量支付给原告，本院酌量认定为被告按照原合同租金的40%支付给原告，即2013年1月1日至2014年12月31日期间的土地占用费具体计算为17056元／年×40%×2年=13644.80元。至于2015年1月1日起的土地占用费问题。原告于2014年12月9日发出的《通知》明确表示，不愿意继续续租鱼塘的（承租户），应于2015年1月15日前交清所欠的租金，并限期15日内自行清理。即2015年1月1日起至1月31日期间，是原告给予被告缴纳租金（土地占用费）、及考虑是否承包、清退鱼塘和猪舍的合理期间，在此间内不应计算土地的占用费。此后，据被告李志友在庭审中的陈述，其在收到上述《通知》后已经认真考虑决定不再续租，但因自身居住原因不予腾退。即2015年2月1日开始，被告仍然占用土地，是被告单方原因造成的，从2015年2月1日开始，至被告李志友实际腾退土地，交还给原告之日止的期间内，被告应当全额向原告支付土地的占用费。土地占用费应相当于造成原告的实际损失，可参考原、被告双方原合同约定的年租金标准17056元／年进行计算。截至2015年10月31日，被告李志友应支付的土地占用费为17056元／年×9个月（2015年2月1日至2015年10月31日）=12792元。原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因本院已认定被告须自合同期满后至实际交还土地给原告期间向原告交付土地占用费，土地占用费就是相当于因被告占用土地行为而造成原告的损失，故不应又计算逾期付款违约金，原告的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，被告李志友应支付原告2013年1月1日至2015年10月31日期间的土地占用费为13644.80元＋12792元=26436.80元（2015年11月1日起的土地占用费按17056元／年的标准计算至被告实际腾退之日止）。关于原告主张判令被告李志友无权要求原告返还保证金1800元的问题。根据原、被告签订的《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015），被告李志友交纳押金1800元是用于履行2009年1月1日至2011年12月31日期间的租赁合同的保证金，合同期满并交清所有费用后由原告退还，在被告违约的情况下，原告有权提前终止合同，收回鱼塘及猪舍并没收定金。后原、被告履行上述《鱼塘、猪舍租赁合同》至合同期满，又通过补签《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》的方式，将租期顺延至2012年12月31日。现原告并未提供证据证明，被告在2009年1月1日至2012年12月31日期间存在《鱼塘、猪舍租赁合同》、《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》中约定的违约行为，在上述合同期满后，原告应按约退回保证金1800元。为避免诉累，该款可以在被告应向原告支付的2013年1月1日至2015年10月31日期间的土地占用费中抵扣，即被告应向原告支付的2013年1月1日至2015年10月31日期间的土地占用费为26436.80元-1800元=24636.80元。原告主张不予返还被告交付的保证金1800元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告主张的经本院确认的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：被告李志友应当在本判决生效之日起十日内将原承租、现占用的《鱼塘、猪舍租赁合同》（合同编号：粤侨农科2009015）中所涉的18.89亩鱼塘及486平方米猪舍腾退给原告广东省华侨农场农业科学研究所；被告李志友应当在本判决生效之日起十日内向原告广东省华侨农场农业科学研究所支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的土地占用费24636.80元（2015年11月1日起的土地占用费按17056元／年的标准计算至被告实际腾退之日止）；三、驳回原告广东省华侨农场农业科学研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理708元（原告已预交），由原告广东省华侨农场农业科学研究所负担430元，由被告李志友负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员　　彭静雯二〇一六年三月十八日书记员　　黄玉华第13页共13页搜索“”