（2016）浙0110民初1771号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-10
案件名称
杭州龙嘉房地产开发有限公司与杭州恒威纺织有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙嘉房地产开发有限公司,杭州恒威纺织有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初1771号原告：杭州龙嘉房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇超山村龟山西319路公交站旁。法定代表人：张旭忠，董事长。委托代理人：王钦，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托代理人：徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：杭州恒威纺织有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭经济开发区塘宁路19号。法定代表人：罗相斌。原告杭州龙嘉房地产开发有限公司（以下简称原告）为与被告杭州恒威纺织有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员孙莎独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王钦、徐琼到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：被告于2013年7月19日与原告签订《浙江省商品房买卖合同》（编号2013预1068883），以总价款人民币5500000元购买了由原告开发的杭州市余杭区塘栖镇香醍溪岸花苑10幢3室，建筑面积共231.76平方米。合同约定：买受人采用分期付款方式，其须于2013年6月27日前支付人民币500000元，于2013年7月1日前支付人民币200000元，于2013年10月31日前支付人民币4800000元（附件八：补充协议内容第三条第3款），逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人（附件八：补充协议内容第六条），无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等（附件八：补充协议内容第十九条第2款第1项）。现被告仅向原告支付购房款597093元，未按照合同约定付清全部购房款，且在原告多次催讨后仍未付清剩余全部购房款。现原告诉至法院，要求：1.判令解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号2013预1068883）；2.判令被告立即向原告支付按总房款20%的逾期付款违约金人民币1100000元（5500000元＊20%=1100000元）；3.判令被告于上述合同解除后立即协助原告到房地产主管部门办理合同解除及其备案的注销手续、预告登记注销手续；4.本案全部诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.浙江省商品房买卖合同（编号2013预1068883及附件）一份，用以证明原、被告于2013年7月19日签订商品房买卖合同，原、被告是本案适格的诉讼主体，原告的诉请有合同依据的事实；2.销售不动产统一发票一份，用以证明被告仅向原告支付房款597093元，仍有4902907元至今未予支付，已严重违约，原告有权解除合同的事实；3.《关于付款通知函》及EMS邮寄面单各一份，用以证明被告未在购房合同中约定的时间内付清房款，原告向被告发函催告，要求被告于收函之日起7日内付清购房款，尽到合理催告义务，但被告仍不履行主要债务，原告有权解除合同的事实。被告在开庭前提交书面答辩状，称：被告一共向原告购买了4套房屋，且已付清一套房屋购房款。本案所涉房屋未支付清购房款，是因为原告违约在先，且构成根本性违约。一、被告同意双方解除合同及共同办理合同解除及备案相关手续。二、原告违反合同约定，已构成根本性违约，被告不应当承担逾期付款责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告关于本案所涉小区的绿化、规划等均为要约，原告违反该规定和约定，构成违约。1．原告违反要约约定，将绿化用地擅自变更为消防通道和小区外的市政代征沥青公路。从原告前期宣传资料和各类销售资料（含沙盘），均能够明确反映出宏大路口的绿化用地。但是，在修建过程中，原告将该绿地变更为消防通道和小区外的市政代征沥青公路。对消防通道的位置和面积，原告应当予以明确。而不应当欺骗和擅自变更。特别是市政代征沥青公路，其义务应当是原告应当自行履行的义务。即便在土地的竞买过程中，土地规划和市政设施需要，也属于开发商自行考虑和承担的商业风险，而不应当以欺骗和违约的形式，转嫁该义务，有购房者承担。2．违反约定，随意变更规划。该项目的电梯项目，规划许可证上地下为一层，但销售广告为二层，交房时又变更为一层。对层高问题，验收公告为5.3米，但实际仅为1.9米。同时，东面27层高楼距离与宣传和承诺位置差别太大，严重影响别墅采光、通风。3．被告所购房屋之间，原告添加了煤气交换站，严重影响了被告的使用、安全和原告对被告的承诺。原告的上述违约行为，虽然并非仅针对被告，但被告所购房屋属于该小区的一部分，被告承担了小区公共用地的义务，也应当享有依法维权的权利。对煤气交换站的设立，无论其是否为必要，但其安全要求和购房者对安全的考虑，原告均应当予以明确表示，更应当在销售文件和沙盘中予以明确提示和告知。同时，对小区内房屋的用途，原告作为开发商，和被告作为购房者之间，对该房屋用途的了解和布局，其知情地位不对等。购房者对特殊用房的设置的了解，足以影响其所购房屋的位置和价格的考虑。如果购房者完全了解特殊用房的布局，将会导致其重新做出选择。但原告为达到其销售目的，不惜采取欺骗和违约的手段，故意隐瞒特殊用房的用途，以达到生米煮成熟饭，逼迫购房者签约后必须购房的目的。从上述原告的违约情况，可以明确反映出原告的违约行为，且该违约行为，足以影响被告购房的目的，构成了根本性违约。如果被告了解原告的上述违约行为，被告将不会购买该房屋。三、根据《合同法》第六十六、六十七条之规定，因原告违约在先，被告依法有权拒绝支付剩余房款。被告从诚信考虑，支付了1套房屋价款，但向原告提出了其他三套房屋的违约处理意见，但原告置之不理。根据《合同法》第66条之规定，被告依法享有抗辩权。四、原告的违约行为是总所周知的事实，且原告持有本案所涉其他违约的相关证据，原告应当承担举证责任。对原告的违约行为，浙江公共频道“新闻大直播”、“1818黄金眼”、“小强热线”、“浙江经视”、“杭州日报”、“钱江早报”、“浙江楼市杂志”等均刊载了相关报道。原告违反规划和约定，故意违约减少绿化用地等行为，原告持有规划设计审批相关资料，依法应当承担举证责任。同时，原告更应当承担告知特殊用房的明确告知义务，承担已经明确告知被告的举证责任。五、本案违约金的约定，应当适用格式条款的法律约定，作出不利于原告的解释，适用《商品房买卖合同》第1款（2）项的约定，被告单方违约时支付应付款的1%的违约金，而不应当按照其《补充协议》第6条的约定，支付20%合同总价的违约金。即使在不考虑被告抗辩权的情况下，原告主张的违约金过高，应当予以调整。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是原告事先拟定且重复使用的，每个购房合同均相同，且在同一天签订，属格式条款。1．原告拟定的《补充协议》内容，本来均可在《商品房买卖合同》约定，但原告另行拟定《补充协议》，其目的在于规避工商管理等部门的监管，也同时让购房者无法注意到其后对合同内容的实质性变更，属于对消费者的欺诈行为，违反诚信，应当予以批评并不予支持。2．《商品房买卖合同》及其《补充协议》均在同一天签订，《补充协议》不属对《商品房买卖合同》的事后协商补充。《补充协议》应当是双方在签订《商品房买卖合同》后，对未尽事宜，双方重新协商后达成的协议。但本案所涉《补充协议》，属原告拟定的格式合同，双方无协商的可能，且同一天签订，因此，本案《补充协议》不应当作为对《商品房买卖合同》的重新协商后达成的协议，其条款仍然属于《商品房买卖合同》中的条款。原告以《补充协议》属事后协商，属对原合同的补充并适用该条款约定的主张，与事实不符，依法不应当予以采信。《商品房买卖合同》及其《补充协议》对逾期付款的违约金条款约定前后不一致，且《补充协议》不应当作为事后写上条款的情况下，依照《合同法》第三十九条、四十条、四十一条关于格式条款的规定，应当适用《商品房买卖合同》第1款（2）项的约定，被告支付应付款的1%的违约金，而不应当按照其《补充协议》第6条的约定，支付20%合同总价的违约金。3．原告未对《补充协议》履行其告知义务。虽然协议中有告知的条款，但众所周知的事实和原因，购房者在签订买卖合同过程中，原告不会也不可能将合同和补充协议交购房者仔细阅读后再签订，而是在短暂的时间内要求签订合同。同时，对合同条款的理解，原告没有以提示或以其它方式提示购房者注意相关内容，其未尽告知义务。综上所述，原告关于违约金的主张于法无据，依法不应当予以支持，请依法裁决。被告为支持其答辩主张，在开庭前提交网络新闻截图三份（打印件）。原告出示的证据，被告未到庭质证。经审查，原告出示的证据符合证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。被告提交的证据，原告经当庭质证，认为被告未在举证期限内提交证据，如果法院采纳作为证据的话，原告对“三性”均有异议，该三份打印件均为复印件，无法核实真实性，且系被告单方打印。其内容与本案无关，不能成为被告不支付剩余房款的理由。经审查，被告提交的证据为无原件核对的打印件，故本院不予确认。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下事实：2013年7月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称购房合同）一份，约定被告向原告购买位于杭州市余杭区塘栖镇香醍溪岸花苑10幢3室的商品房（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积231.76平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23731.45元，房屋总价款为5500000元。购房合同第七条约定：“买受人于2013年6月27日前支付首次付款500000元，剩余房款500000元于2013年10月31日前一次性付清”。购房合同第八条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……”购房合同附件八：补充协议内容第三条第3点约定：“买受人于2013年6月27日之前缴纳房款500000元，于2013年7月1日缴纳房款200000元，于2013年10月31日前缴纳房款4800000元”。第六条约定：“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”第十九条第9点约定：“买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为表示拒绝继续履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，且合同应继续履行；出卖人同意解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的30%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。”双方还就其他事项进行了约定。后被告于2013年12月28日支付购房款597093元。2014年5月21日，原告向被告寄送关于付款的通知函一份，要求被告于收到该通知后的七日内一次性付清全部购房款。本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方都应按照约定履行。现被告同意解除合同并共同办理合同解除及备案相关手续，故原告该两项诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为违约金的支付问题。对此，被告认为原告违反合同约定在先，其有权拒绝支付剩余房款，且原告计算违约金的条款系格式条款，根据购房合同第八条约定，单方违约应支付购房款1%的违约金，原告主张的违约金过高，应予以调整；原告则认为根据附件八第十九条第9点，原告可向被告收取30%的违约金，其已主动适用相对有利于被告的违约金条款，补充条款经双方盖章确认，是双方真实意思表示，且被告违约时间很长，实际损失已超过累计应付款的1%。首先，根据购房合同规定，被告应于2013年10月31日前付清房款，但被告至今未付清房款已构成违约，应承担由此产生的违约责任，被告虽答辩称系原告违约在先，但其提供的证据并不足以证明该主张，故该答辩意见理由不成立，本院不予采纳。其次，根据法律规定，当事人以商品房买卖合同中约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，现原告并未举证证明其具体损失，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款年利率6%的1.3倍，以被告未付款项为基数，从2013年11月1日起计算被告应付的违约金。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杭州龙嘉房地产开发有限公司与被告杭州恒威纺织有限公司于2013年7月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1068883）自本判决生效之日起解除；二、被告杭州恒威纺织有限公司于本判决生效后十日内向原告杭州龙嘉房地产开发有限公司支付违约金918886.49元（暂计至2016年3月15日，此后至本判决生效之日止的违约金以4902907元为基数，按年利率7.8%另计）；三、被告杭州恒威纺织有限公司于本判决生效后十日内协助原告杭州龙嘉房地产开发有限公司办理上述合同的解除及其备案的注销手续、预告登记注销手续；四、驳回原告杭州龙嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14700元，减半收取7350元，由原告杭州龙嘉房地产开发有限公司负担1210元；由被告杭州恒威纺织有限公司负担6140元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14700元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨支行），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。代理审判员 孙 莎二〇一六年三月十八日书 记 员 范书荟 微信公众号“”