（2016）粤03民终字第1989号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-08-12
案件名称
曾育强、刘光与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾ｘｘ,刘ｘ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终字第1989号上诉人（原审原告、反诉被告）曾xx，香港居民，（A）。委托代理人段永为，广东威豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）刘x，住所地四川省通江县。委托代理人利耀雄，广东吉光律师事务所律师。委托代理人利志鹏，广东吉光律师事务所实习律师。上诉人曾xx因与被上诉人刘x房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第542号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区。二、业主：谢桂珍，系曾xx的母亲，已去世。涉案房屋于1992年1月6日由原宝安县人民政府核准颁发证件，登记字号为私xxxxx。经查，曾xx母亲共生育包括曾xx在内四个子女，长女曾x清、次女曾x连、三女曾x莲共同向原审法院表示均同意涉案房产由曾xx管理出租。三、租赁合同签订情况：2014年8月5日，曾xx作为甲方与刘x作为乙方签订一份《协议书》，内容为：“甲、乙双方协商后，甲方给乙方在甲方原建于广东深圳龙岗xxx出租房装修并管理出租房。1、经甲、乙双方商议租期为六年；2、装修由乙方出资；3、装修期三个月；4、装修期间安全事故由乙方负责；5、装修好后，甲、乙双方验收合格，乙方给甲方押金肆万元整（￥40000元），租金每月陆仟元（￥6000元）；6、水、电管理费甲方提供账号由乙方按期缴费；7、租约期间乙方负责租客的安全事故。综上所述协议期满甲、乙双方经协商方可续约，以上条约，望甲、乙双方各自遵守，若有违反：1、乙方违约，甲方有权收回此房；2、甲方违约，乙方有权向法律部门维权。”四、缴纳的相关费用：2014年8月4日，刘x向曾xx交付押金10000元。曾xx提交证据证明其缴纳了2014年12月至2015年2月的电费，共计1149元；刘x提交证据证明其缴纳了2015年2月4日至4月3日的电费合计842.03元及2014年11月至2015年4月的水费共计2453元。五、租金缴纳情况：刘x称因涉案房屋一直未验收，无法出租，故未缴租金，同时称其与曾xx一直在协商把租期改成八年，不收押金，租金每月少收1千元，但是曾xx一直不同意，所以刘x也没有交租金。六、房屋装修情况：刘x称其装修至2014年12月10日，剩余第五层未吊顶，因无资金而停止装修。在庭审过程中，双方均同意解除合同，因双方对装修价值无法确定，当庭一致决定由法院委托评估机构进行评估，原审法院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司（以下简称银通联公司）进行评估，银通联公司组织双方到现场对装修情况予以确认。2015年6月30日，该评估公司作出报告书，评估装修价值为354219.42元，按93%成新率计算，现存评估净值为329671元。评估报告书送达双方后，双方对报告书均提出异议，原审法院函请银通联公司进行回复，该公司经对现场重新勘察，于2015年7月10日对报告结果予以调整，确定装修价值为304720.26元，按93%成新率折算评估净值为283636元。刘x对此再次提出异议，称存在漏评，部分装修未列入评估范围，也未将打旧墙费用计算在内，安装的有线电视线路费用未计算在内。2015年9月11日，银通联公司函复原审法院，称评估所依据的装修工程量是由该公司评估人员会同双方当事人现场共同测量，双方当事人签字确认，不存在漏评，而打旧墙费用，因该公司未见原状，无法确定其工程量，故未纳入评估范围。曾xx、刘x为此评估各自支付评估费用10000元。关于刘x所称的有线电视安装费用，曾xx称刘x安装有线电视系其自身使用，与曾xx无关。七、涉案房产的居住现状：原审法院在现场勘查时发现涉案房屋中有人居住，曾xx称系刘x已将涉案房屋出租，刘x称居住者为其所请的装修工人及家属，并未收取房租，只是自行缴纳水电费用。曾xx在原审中诉请：1、解除曾xx、刘x的房屋租赁协议书，刘x将涉案房屋交还曾xx；2、刘x按每月6000元向曾xx支付租金（从2014年11月5日计至实际交还房屋为止，至起诉时暂计人民币24000元，币种下同）；3、刘x赔偿曾xx水、电费暂计5000元；4、诉讼费用由刘x承担。刘x在原审中提起反诉，请求判令：1、曾xx赔偿刘x涉案房屋装修费用370668元；2、曾xx退还刘x的押金10000元；3、要求曾xx退回刘x缴交的水电费3295.03元；4、本案诉讼费用由曾xx承担。原审法院认为，曾xx对涉案房产拥有合法的管理权利，其就涉案房产与刘x签订的《协议书》为双方真实意思表示，合法有效，曾xx、刘x双方应依约履行。双方约定由刘x对涉案房产装修并管理出租，在合同履行过程中，刘x自称因资金短缺而停止装修，且与曾xx协商减少租金及押金未果，遂未按合同约定向曾xx支付租金，曾xx据此要求解除《协议书》合理，刘x亦当庭表示同意解除合同，故对曾xx要求解除《协议书》的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，刘x应将涉案房产交还曾xx，但因刘x确实对涉案房产进行装修投入了大量资金，该装修可由曾xx继续使用，且装修结果与曾xx对涉案房屋的使用目的一致，故根据公平原则，曾xx作为受益人，应当向刘x补偿装修费用。关于刘x所称的漏评，因评估勘查确系由银通联公司及曾xx、刘x三方到场确认，刘x就其曾确认的内容提出异议无理，原审法院不予支持，对银通联公司的评估报告结果予以采信。经评估，装修价值为304720.26元，但因按双方合同约定，涉案房产在装修后由刘x使用，实际刘x也已用于其工人及家属的居住，曾xx补偿的装修费用应按现装修净值283636元计算，曾xx应向刘x补偿装修费用283636元，对刘x反诉请求的超出部分，原审法院不予支持。无论刘x是否装修完工及是否出租，其在占有涉案房屋时对涉案房屋进行使用为事实，故其应按合同约定向曾xx支付租金，曾xx诉请刘x自2014年11月5日起支付租金合理，原审法院予以支持，则刘x应自2014年11月5日按每月6000元标准向曾xx支付租金至原审法院指定的交还涉案房产之日止。关于曾xx诉请的水电费用，刘x在占有使用涉案房屋过程中的水电费用确应由其自行承担，对刘x关于曾xx返还水电费用的反诉请求，原审法院不予支持，曾xx提交证据证明其曾代付过水电费用共计1149元，刘x应予返还，对其该项诉讼请求，原审法院予以支持，但超出部分无证据证明，不予支持。关于押金10000元，双方在合同中约定的违约责任为“乙方违约，甲方有权收回此房”，未提及押金的处理，则合同解除后，曾xx应将收取的10000元押金返还刘x。关于刘x所称的打旧墙费用及有线电视的安装费用，因双方在合同中约定装修后由刘x出租管理，此两项费用均系刘x为其自身管理使用所做的必要投资，有线电视也并非装修的必要费用，故在其因自身原因无法继续装修且未交租而导致合同最终解除的情况下，该费用不应由曾xx承担。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除曾xx与刘x签订的《协议书》；二、刘x于判决发生法律效力之日起三日内将深圳市龙岗区布吉街道大靓二区6巷9号清空并交还曾xx；三、刘x于判决发生法律效力之日起三日内按6000元/月的标准向曾xx支付2014年11月5日至原审法院指定的交还涉案房产之日止的租金；四、刘x于判决发生法律效力之日起三日内向曾xx支付其代缴的电费1149元；五、曾xx于判决发生法律效力之日起三日内向刘x补偿装修净值283636元；六、曾xx于判决发生法律效力之日起三日内向刘x返还押金10000元；七、驳回曾xx的其他诉讼请求；八、驳回刘x的其他反诉请求。本案本诉受理费525元（曾xx已预交），反诉受理费3505.01元（刘x已预交），共计4030.01元，由刘x负担，评估费20000元，由曾xx负担10000元，刘x负担10000元。上诉人曾xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第五项“曾xx于本判决发生法律效力之日起三日内向刘x补偿装修净值283626元”，改判装修损失由刘x承担；2、改判原审诉讼费用及评估费20000元全部由刘x承担。上诉事实与理由：原审法院适用法律不当，判决装修损失由曾xx承担错误。本案中，双方签订协议后，曾xx如约交付涉案房屋，而刘x至一审起诉时长达数月不交房屋租金，构成根本违约，合同解除的原因在于刘x一方。刘x应当依法承担相应的违约责任。涉案房产，刘x投入资金装修是为了自己受益，其装修设计安排都按照自己的意志，并没有考虑曾xx使用受益。曾xx与刘x签订租赁合同是基于对租金收益的期待，不是其他。原审判令曾xx全盘接收刘x服务于自己的装修，照价付款，是要求曾xx为刘x的违约行为承担责任，于法不符。我国合同法等法律及司法解释对合同违约责任规定明确，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款明确规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案事实认定是清楚的，而法律、司法解释对此规定十分明确，因刘x根本违约导致合同解除，装饰装修残值损失依法应当由刘x承担，而不应当由曾xx补偿装修费用。刘x针对曾xx上诉，当庭答辩称，曾xx的上诉没有事实依据，原审中在曾xx同意支付赔偿刘x装修损失的前提下，双方才同意交由第三方评估公司对房屋装修价值进行评估，对评估的费用双方也同意各出一半，其他答辩意见与刘x上诉意见一致，请求驳回曾xx的上诉请求。上诉人刘x不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决第二项关于清空房屋的判决；2、曾xx赔偿刘x房屋装修价值370668元；3、刘x无需支付曾xx从2014年11月5日交还涉案房产之日止的租金；4、本案一审受理费用及二审上诉讼费用由曾xx承担。上诉事实与理由：一、原审中曾xx诉求刘x将房屋交还，并没有请求将房产清空，原审判决第二项判令刘x将房屋清空并交还给曾xx，明显违反了不告不理的原则，加重了刘x的责任，有失公平；并且清空房屋不具备操作性，没有明确标准。二、关于涉案房产的装修价值。首先，评估机构对于装修价值的评估存在漏评。刘x两次均指出涉案房屋四、五楼存在漏评，并且评估公司也明确打旧墙因未见原状，无法确定其工程量，故未纳入评估范围。众所周知，旧墙打了以后就不复存在旧墙了，从现场来看，四、五楼停止装修后，打掉旧墙的部位变成了没有隔墙，原旧墙遗留下的痕迹一揽无余，清清楚楚。原审法院应当根据实际状况结合惯例对未纳入评估的范围作出价值认定。其次，涉案房屋未装修完毕，曾xx即要求停工及解除合同，且未支付工程款，装修工人及刘x被迫留守，涉案房产并非用于工人及家属居住。因此，涉案房产实际没有出租及使用，不存在房屋装修价值减损，不应折旧。因此，根据刘x提供的结算清单，结合评估公司评估价值，加上漏评的部分，涉案房屋的装修价值370668元是比较合理的。三、根据《协议书》第5条约定，“装修好后，甲、乙双方验收合格，乙方给甲方押金肆万元正，租金每月陆千元”，实际上，四、五楼还没有装修好，曾xx即告知停工，要求解除合同。在这种情况下，合同约定的“装修好后，验收合格”均没有完成，“装修并出租管理”的条件不成立，故刘x无需支付租金。退一万步来说，即使要支付租金，由于四至五楼打了旧墙即告停工，根本无法出租，因此，四、五楼不能计算租金。原审法院按每月6000元合同约定标准支付租金没有事实依据。四、一审受理费用，根据一般原则，由败诉方承担，对于曾xx的本诉，由刘x承担其525元可以理解，对于刘x的反诉，法院基本支持了刘x的绝大部分诉讼请求，则反诉人的受理费用3505.01元应当由败诉方即曾xx承担，原审法院判受理费用全部由刘x承担于法无据。曾xx针对刘x上诉，当庭答辩称，一、双方是租赁合同关系，曾xx已履行了交付房屋的主要义务，刘x将涉案房产出租经营获益，但其自2014年11月5日经免租三个月之后开始起租，至今从未支付过房租；协议约定的押金是4万元，也仅支付了1万元，致使曾xx为签订本案租赁合同而想实现的利益落空，刘x构成根本违约。刘x占有涉案房屋以后对房屋进行装修，是自己为获利对房屋实施装修，是其单方的行为，而导致合同解除的责任完全在于刘x，由此造成的损失应该由其自行承担，根据最高人民法院城镇房屋租赁合同纠纷问题的若干解释的规定第十一条第二款及合同法规定，曾xx上诉有事实及法律依据，请法院予以支持，并驳回刘x的上诉。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理另查明，（一）原审2015年4月21日庭审中，曾xx与刘x同意各自承担一半装修评估费用。深圳市银通联资产评估有限公司针对刘x提出的应将打旧墙费用计算在内的异议回复称，“本次对委估房屋二次装修价值的评估是按其现状价值进行评估的，至于相关当事人反映其部分拆除砖墙工程，本公司由于未见原状，无法确定其工程量，故未将其纳入本次评估范围”。（二）本院二审庭审中，曾xx确认涉案房产是一直用于出租。本院认为，本案二审争议焦点有二：第一，刘x是否应当向曾xx支付涉案房产的租金；第二，涉案房产装修价值应当如何认定及分担。对于焦点一。刘x主张因曾xx对涉案房产装修方案的不断变更而未完成，涉案房产尚未满足支付租金的条件，不应支付租金。根据曾xx与刘x签订的《协议书》约定的内容，双方间为房屋租赁合同关系。《协议书》中约定刘x出资对涉案房产进行装修，装修期三个月，装修好后，双方验收合格，刘x支付租金每月6000元。从上述约定来看，涉案房产装修及出资均为刘x一方的义务，并且装修期限明确约定为三个月，而合同中约定的“验收合格”是涉案房产装修的质量要求，并非是租金收取的前提条件，现没有任何证据显示曾xx对于涉案房产的装修进行过变更或同意延长装修期，刘x也自认是因资金短缺而停止装修，因此涉案房产未能完成装修的责任在于刘x，刘x应按合同约定自免租期满后即2014年11月5日起支付租金。并且，涉案房产由刘x一直占有，其既未将装修完成并出租也未将房产交还给曾xx，刘x应承担占有期间的租金，因此刘x上述上诉理由不成立，本院不予支持。对于焦点二。双方《协议书》因刘x违约解除，合同解除后就装修部分的处理，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一般情况下，承租人违约的，出租人可不予赔偿装修残值，出租人同意利用的，应当给予适当补偿。本案中，虽然曾xx未明确表示同意利用，但一方面，涉案房产装修尚未全部完成租赁合同即解除，刘x未从中获益反而已投入大量装修资金；另一方面，曾xx亦确认涉案房产一直用于出租，刘x对于涉案房产的装修与曾xx的使用用途一致，涉案房产的装修仍可以继续利用、出租受益，因此根据公平原则，曾xx应向刘x补偿装修费用。就补偿的数额，涉案房产已经评估机构现场勘查后作出评估报告，现装修净值为283636元，考虑到该评估结论是已经对装修进行了折旧后的净值，评估结果均为可利用部分，但同时，刘x的装修项目并不一定能全部与曾xx自身装修意愿相一致，因此，本院酌定曾xx按照评估净值的80%即226908.80元（283636*80%）向刘x补偿装修价值。刘x对于涉案房产装修评估价值存有异议，根据评估机构的回复，刘x所主张的打旧墙部分并未见到原状，无法予以确认，未纳入评估并无不当。刘x另主张涉案房产装修尚未使用，评估中不应考虑折旧，但装修也存在自然损耗，与是否使用没有直接联系，因此刘x就涉案房产装修评估价值的异议，本院不予采纳。刘x主张的有线电视安装费用也并非装修的必要费用，原审不予支持正确，本院予以确认。至于刘x上诉主张原审判令其将涉案房产清空后交还曾xx加重了其负担，本院认为，双方合同解除后，刘x不具有占有涉案房产的合法依据，负有将房产交还给曾xx的义务，同时，本院已判令曾xx对于涉案房产的装修进行补偿，因此，除涉案房产装修外，刘x应将其他自有物品搬离后交还，原审判决并未加重其负担，本院予以维持。综上，刘x上诉理由不成立，本院不予支持。曾xx上诉部分理由成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第542号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第542号民事判决第八项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第542号民事判决第五项为：曾xx于本判决发生法律效力之日起三日内向刘x补偿装修款226908.80元；四、驳回刘x的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计14539.01元，由刘x负担9685.01元，由曾xx负担4854元；评估费20000元，由曾xx负担10000元，由刘x负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一六年三月十八日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：