（2015）中一法民一初字第2394号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-31
案件名称
中山市港南家居花卉基地与李开元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市港南家居花卉基地,李开元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2394号原告：中山市港南家居花卉基地。住所地：广东省中山市石岐区东河北“沙咀”，组织机构代码07026851-2。代表人：吴炳初，职务总经理。委托代理人：林倩雅，广东正鸿律师事务所律师。被告：李开元，男，1994年4月22日出生，汉族，住广东省怀集县。原告中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）诉被告李开元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港南家居基地的委托代理人林倩雅到庭参加诉讼。被告李开元经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港南家居基地诉称：原、被告于2013年8月23日签订《大棚租赁合同》，约定：被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”土地大棚B区第10卡，租赁期限为2年，自2013年9月15日起至2015年11月30日止。原、被告又于2014年6月30日签订《大棚租赁合同》，约定：被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”土地大棚B区第10A卡，租赁期限为2年，自2014年7月1日起至2016年6月30日止。原、被告一直保持良好的租赁关系。从2014年6月1日起，被告开始拖欠原告两个大棚的租金及秩序维护费。经原告多次催促，被告仍未支付相关的租金及费用。经原告多次向被告催讨欠款，被告一直不予支付。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.解除原被告之间的租赁合同，归还租赁的大棚；2.被告支付原告从2014年6月1日至归还大棚之日止拖欠的租金，暂计算至2015年1月31日共30476元；3.被告支付原告从2014年6月1日至归还大棚之日止拖欠的秩序维护费，暂计算至2015年1月31日共1604元；4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确涉案大棚于2015年1月31日已收回，撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2014年6月1日至2015年1月31日期间的租金30476元；变更第3项诉讼请求为被告向原告支付2014年6月1日至2015年1月31日期间的秩序维护费为1604元。原告港南家居基地对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告的身份证复印件；2.中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同；3.集体土地所用权证复印件；4.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）的证明；5.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；6.中山市石岐区办事处康华社区居民会出具的同址证明、权属证明；7.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；8.授权委托书；9.中山市房产产权档案馆档案资料证明表；10.确认协议书。被告李开元经本院合法传唤，在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。经审理查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2013年8月23日，原告港南家居基地（甲方、出租方）与被告李开元（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”大棚B区第10卡（面积约69平方米）出租给乙方作为经营荫生植物之用；租赁期限为2年，自2013年12月1日起至2015年11月30日（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）；大棚交付使用时间为2013年9月15日，乙方必须在2013年11月30日前进场经营；租金为每月每平方米38元，即每月租金为2622元；秩序维护费为每月每平方米为2元，即每月秩序维护费为138元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该大棚1个月租金共2622元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该大棚；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该大棚及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述租赁物给被告使用，被告亦向原告交纳租赁保证金2622元，以及从2013年12月起向原告交纳租金等费用。2014年6月30日，原告港南家居基地（甲方、出租方）与被告李开元（乙方、承租方）签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”大棚B区第10A卡（面积约50平方米）出租给乙方作为经营荫生植物之用；租赁期限为2年，自2014年7月1日起至2016年6月30日（免租期由2017年7月1日起至2014年8月30日止）；大棚交付使用时间为2014年7月1日，乙方需于2014年7月30日前进场经营；租金为每月每平方米租金为38元，即每月租金为1900元；秩序维护费为每月每平方米为2元，即每月秩序维护费为100元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该大棚1个月租金共1900元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金1900元及自2014年7月起交纳租金。2014年4月起，被告一直拖欠原告上述两个涉案大棚的租金及秩序维护费未付，原告经多次向被告追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。本院为查明事实，调取了2015年度中一法行非诉审第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字（2014）第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听证告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字（2014）第298号行政处罚决定，认定港南家居未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元／平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。诉讼期间，原告确认于2015年1月31日原告收回涉案租赁物，租赁期间原告已收取了被告租金9177元、秩序维护费828元、租赁保证金2622元。原告称就涉案大棚位于港南家居基地所在地块，该大棚未办理相关的规划许可。本院认为：该案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案大棚租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地，港南家居基地在涉案土地上搭建大棚并将该大棚出租给李开元虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地搭建涉案大棚在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定港南家居与李开元于2013年8月23日、2014年6月30日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。关于占有使用费问题。经上述分析，涉案租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告于2013年9月15日至2015年1月31日实际占有使用涉案B区第10卡大棚、2014年7月1日至2015年1月31日实际占有使用涉案B区第10A卡大棚，被告在占有使用涉案大棚期间理应支付原告相应的占有使用费。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准即2622元／月、1900元／月计算。因被告于2014年6月1日前已向原告交纳租金，该款抵扣相应的占有使用费，为此，被告还应向原告支付2014年6月1日至2015年1月31日期间的占有使用费36176元［（2622元／月＋1900元／月）×8个月］，现原告仅要求被告支付其租金30476元，系其对自身权利的处分，未违反相关法律规定，本院予以照准。原告要求被告支付秩序维护费于法无据，本院不予采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，原告港南家居诉讼请求有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李开元于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年6月1日至2015年1月31日期间的占有使用费30476元；三、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元（原告已预交），由原告中山市港南家居花卉基地负责100元，被告李开元负担502元（被告李开元应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 仇丽君人民陪审员 陈晓莹书 记 员 孙婉霞书记员孙婉霞许晓丹第1页共9页 微信公众号“”