（2016）湘0105民初字5号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-25
案件名称
阳欢诉赵春红、唐建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳欢,赵春红,唐建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十八条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初字5号原告阳欢。委托代理人唐诚，湖南路虎律师事务所律师。委托代理人高永胜，湖南城头山律师事务所律师。被告赵春红。委托代理人戴黎，湖南金厚律师事务所律师。委托代理人余昭，湖南金厚律师事务所实习律师。被告唐建华。原告阳欢诉被告赵春红、唐建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓子平适用简易程序,公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。原告阳欢及其委托代理人高永胜，被告赵春红及其委托代理人戴黎、余昭，被告唐建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳欢诉称，原告与被告赵春红于2014年4月16日就开福区滨江美寓小区XXXX号门面签订房屋转租合同，合同签订时赵春红告诉原告，该门面是她老公文迎华和房东签的合同，并且转租是经过房东同意的。2015年2月份，原告和房东聊天时得知，被告根本就没有经过房东同意，而是欺骗房东原告是被告的表妹，给她代管门面。房东知道转租事情后，说要解除租赁合同，很多次要求原告搬出门面，2015年10月还限期原通知告搬离，严重影响原告的生意，原告很多次找到赵春红，要求解除合同，退还并赔偿原告的损失，被告一直拒绝退还和赔偿损失。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与赵春红双方于2014年4月16日签订的房屋转租合同无效；2、被告赵春红返还180000元，损失10000元；3、被告承担本案的受理费。被告赵春红辩称，1、被告与原告签订的转租合同合法有效。在阳欢想要承租涉案房屋的情况下，三方并没有签订任何三方协议，而是由阳欢在原有的租赁合同上签字确认，并注明“2014年7月1日起房租由阳欢支付”。故此，三方对转租事宜已达成一致意见；且依据司法解释的规定，出租人自知道或者应当知道转租起六个月内提出异议，而自阳欢承租房屋后一直由其向唐建华支付租金，已超过六个月的期限。2、阳欢主张返还18万元及赔偿1万元损失没有事实和法律依据。双方的转租合同明确约定由阳欢一次性支付赵春红已有货款、装修费、硬件设施、转租费共计25万元，并未明确约定转租费为18万元。事实上，赵春红转租时，房屋内的存货服装、硬件设施及其他费用合计达27万余元，并不存在转租费用。同时，阳欢主张1万元损失没有证据证实。此外，本案转租合同至2016年4月1日到期，转租2年期限已大部分履行，阳欢享受了经营带来的利益，现要求退还转租费及赔偿损失显然不符合公平原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告唐建华辩称，被告是涉案门面的业主，与赵春红的老公签订了房屋租赁合同。2014年3月份左右，赵春红打电话称想生二胎，门面想转交给她表妹搞。被告想既然是给她亲戚搞当然可以，后来阳欢就在原合同上签了一个备注，从2014年7月开始由阳欢支付租金给被告唐建华。到2015年1月时，被告问阳欢的姐姐，生意好不好做，她说她们付了18万元转让费都很难赚回来。被告想既然是亲戚怎么还要转让费，而且被告问了旁边的人和物业公司，他们都说这个转让费应该包含业主的利益。被告就打电话给赵春红，跟她说这个转租没有经过被告的同意是不合法的。被告从2015年3月开始要求阳欢搬出去，并跟她说转让是没有经过被告的同意。因此，被告没有同意赵春红的转租行为。经审理查明，唐建华系长沙市开福区滨江美寓小区XXXX号门面业主。唐建华与赵春红之夫文迎华签订《房屋租赁合同》，约定租期从2013年4月1日至2016年4月1日，合同约定租赁期间转租须经唐建华同意。2014年3月，赵春红打电话给唐建华称，准备生二胎，想将门面交给一个亲戚搞，唐建华同意了。但赵春红并没有明确表示是将门面转租给他人，而唐建华庭审中表示，其理解为赵春红是将门面交给其亲戚代管，并未同意转租。2014年4月16日，赵春红与阳欢签订转租合同，约定将涉案门面转租给阳欢，转租期从2014年4月17日起至2016年4月1日止。阳欢一次性支付赵春红已有货款、装修费、硬件设施、转租费共计25万元。转租合同签订后，赵春红、唐建华、阳欢在涉案门面内商谈租金支付事宜，赵春红、阳欢均未明确告知唐建华该门面已转租给阳欢经营。阳欢在唐建华与文迎华签订的原租赁合同上注明“2014年7月1日起房租由阳欢支付”。后阳欢承租涉案门面至今，并按原租金标准向唐建华支付租金至2015年2月。2015年2月，唐建华向阳欢了解到其转租涉案门面时支付给赵春红18万元转租费，以及其他费用共计25万元。唐建华告知阳欢其不知道阳欢系转租门面，对于转租不同意，并要求阳欢搬离门面。2015年2月后，唐建华拒绝收取阳欢支付的租金。同年10月12日，唐建华向阳欢发出《要求租赁户搬走的通知》，称转租合同未经其同意，转租无效，要求阳欢接到通知之日起7日内搬离。庭审中，赵春红称之所以跟唐建华称阳欢系其表妹，系考虑称是亲戚的话，不会涨房租。上述事实有房屋租赁合同、转租合同、通知、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：门面所有权人唐建华是否知晓赵春红将涉案门面转租给阳欢并同意转租行为？根据审理查明的情况可知，赵春红在打电话给唐建华时，称想将门面交给表妹经营，连带门面内的货物、设备一起交给表妹，但未明确表示系转租，而唐建华辩称其理解为交给表妹代管，因此同意。阳欢在原租赁合同上注明“自2014年7月1日房租由其支付时”，三方均在场，赵春红、阳欢均未向唐建华表明系转租，阳欢也未询问唐建华是否同意转租，唐建华也未过问，同意由阳欢支付租金，并一直收取租金至2015年2月。因此，在整个转租过程中，三方均采取模糊的态度，且均无证据证明唐建华知晓转租行为并同意，而在唐建华予以否认时，本院也只能根据当时的交易过程及其他旁证、交易习惯来分析唐建华是否知晓并同意转租。一、赵春红在打电话给唐建华时称门面交给表妹经营且连带货物、设备一并交给表妹，虽未明确表明系转租，但根据交易习惯和生活常理分析，其已有转租的意思表示，如仅仅是由其表妹代管的话，无需告知唐建华货物、设备交给表妹，仅需告知由其表妹代管，甚至无需告知、仅需依约支付租金即可。更无后来由阳欢注明租金由其支付租金之行为的必要，因为如果如唐建华所言，其理解为代管的话，承租人仍是赵春红，租金仍应由赵春红支付，唐建华不应找阳欢支付租金。而后，唐建华应邀来到门面，同意由阳欢支付租金，并一直收取阳欢支付的租金至2015年2月，阳欢也一直经营该门面，唐建华在此期间一直未提出过异议，可知其在阳欢签署备注时已知晓门面已转租给了阳欢，其同意阳欢支付租金并收取租金的行为视为同意转租。故对于唐建华称不知晓、不同意转租的主张，本院不予采信。因此，赵春红与阳欢签订的转租合同合法有效，阳欢要求确认合同无效、返还转租费并赔偿损失的诉求，本院不予支持；二、关于唐建华主张的转租费中应包含其利益的问题。本院认为，转租费系次承租人向承租人支付的门面转租价格，一般包含门面内的货物、装饰装修、设备设施以及门面经营所产生的可期待利益等，系承租人投入资产的相应对价，在日常交易中较为普遍和合理。出租人出租门面是为了收取租金，转租费是承租人与次承租人之间的交易行为，与出租人其无关，即便是转租合同无效或被撤销，也是根据实际租赁情况由承租人全部或部分退还给次承租人，出租人无权从门面转租费中获取利益；三、赵春红与阳欢的转租合同至2016年4月1日到期，阳欢自2014年4月17日起开始经营涉案门面至今即将届满，即便转租合同无效，因阳欢已实际经营门面且租期即将届满，再要求赵春红退还转租费明显不恰当，也不利于交易的稳定和正常的市场经济秩序。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告阳欢的全部诉讼请求。本案受理费4100元，因适用简易程序减半收取2050元，由原告阳欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 邓子平二〇一六年三月十八日代理书记员 任 友 更多数据：