（2016）陕0724民初279号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-17
案件名称
刘某甲、刘某乙诉刘某丁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西乡县人民法院
所属地区
西乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某甲,刘某乙,刘某丁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百二十条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
陕西省西乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0724民初279号原告刘某甲，男，生于1965年11月25日，汉族，农民，住西乡县私渡镇红安社区*组。委托代理人庞邦明，男，西乡县148法律服务所法律工作者。原告刘某乙（系刘某甲胞弟），男，生于1975年4月18日，汉族，农民，住西乡县私渡镇红安社区*组。被告刘某丁，男，生于1956年5月14日，汉族，农民，住西乡县私渡镇红安社区*组。委托代理人陈波，陕西朝阳律师事务所律师。原告刘某甲、刘某乙与被告刘某丁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员樊兵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某甲及其委托代理人庞邦明；原告刘某乙、被告刘某丁及其委托代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某甲、刘某乙诉称，1997年10月，经同胞兄弟夏良金与刘某丁达成口头协议，将刘某甲、刘某乙三间土木结构瓦房三间和一间偏厦房及猪圈、牛圈各一间全部租给刘某丁居住和使用，双方约定年租金150元。2000年初刘某乙回家，按夏良金与刘某丁达成协议，三间土木结构瓦房三间和一间偏厦房及猪圈、牛圈各一间全部租给刘某丁，双方约定年租金150元。后原告刘某甲、刘某乙在外打工就没有回家，刘某丁也没有和原告刘某甲、刘某乙联系。2015年10月涉及土地确权回家后才知道，刘某丁修建了房屋，从原告的房屋搬走。原告刘某甲、刘某乙到房屋处查看才知道房屋早已垮塌，连木料都被人搬走，地基都种了庄稼。原告刘某甲、刘某乙认为，刘某丁不居住房屋，应将房屋交还原告。在刘某丁搬出原告刘某甲、刘某乙房屋后，长时间没有人管理，造成房屋垮塌，是刘某丁的过错行为造成的。应由被告刘某丁恢复原告刘某甲、刘某乙房屋原状或者赔偿经济损失35000元。被告刘某丁辩称，被答辩人诉称严重与事实不符。房屋在2007垮塌，系被答辩人未履行维修义务导致，同时被答辩人在2008年回家己经知道房屋垮塌，却于2016年将答辩人诉至人民法院，已超出了合同的诉讼时效，应依法驳回被辩人的诉讼请求。经审理查明，1997年10月，因原告刘某甲、刘某乙在外务工，经同胞兄弟夏良金与刘某丁达成口头协议，将刘某甲、刘某乙祖辈遗留的三间土木结构瓦房三间和一间偏厦房及猪圈、牛圈各一间全部租给刘某丁居住和使用，双方约定年租金150元。2000年初刘某乙回家，对夏良金与刘某丁达成口头租房协议进行了确认。刘某乙和刘某丁未签订书面合同，更未约定租期。后刘某乙亦外出务工。2002年下半年刘某丁新修房屋落成，即搬出租赁的刘某甲、刘某乙房屋。2007下半年，因下雨刘某甲、刘某乙房屋垮塌。2008年7月29日，刘某甲回家就其承包地被人调换后由刘某丙修建房屋发生纠纷，经西乡县私渡镇红安社区主任万富春、李长军等人调解，由刘某丙支付刘某甲口粮补偿款4500元，并由刘某甲给刘某丙出具领条。2012年刘某戊举行婚宴，刘某甲专程回家赴宴。认定上述事实的证据有：1、原、被告提交身份证复印件，证明了原、被告的身份情况；2、原、被告当庭一致的陈述，证明了双方只是口头约定租赁物及年租金、未签订书面租房合同，未约定租赁房屋期限的事实；3、原、被告当庭认可的证人潘必唐、夏良金当庭证言，证明了口头约定租赁物及年租金的事实；4、原、被告当庭认可的证人刘大喜证言，证明了2002年下半年刘某丁即搬出租赁刘某甲、刘某乙房屋及2007下半年，因下雨刘某甲、刘某乙房屋垮塌的事实；5、原、被告当庭认可的证人刘某戊证言，证明了2012年刘某甲专程回家乡赴刘某戊婚宴的事实；6、被告提交的建设用地批准书，证明了2002年8月14日经西乡县地局批准建房用地的事实；7、被告提交的刘某甲领条及申请核实的刘某丙、何世秀、万富春证言，证明了2008年7月29日，刘某甲回西乡县私渡镇红安社区一组，并经社区居委会解决土地调换纠纷的事实。上述证据，经本院审查，证据来源和取证程序合法，证据间能够相互印证，具有证明效力，并经当庭质证属实，应予认定，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。当事人之间口头的约定具有法律约束力，双方均应按照口头约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，原、被告只约定了租赁物及年租金，未约定租赁期限，更未采用书面形式，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告新房落成，搬出原告刘某甲、刘某乙的住房，在不能联系外出务工的刘某甲、刘某乙的情况下，视为对租赁合同的解除。原告刘某甲在房屋垮塌后，曾于2008年和2012年二次回该组处理纠纷和赴婚宴，应当视为知道房屋垮塌的事实，若认为房屋垮塌与承租人有必然的因果关系，应在法定期限内主张权利。现刘某甲、刘某乙主张权利，无相应证据证实，且被告刘某丁提出诉讼时效抗辩。故对原告刘某甲、刘某乙的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回刘某甲、刘某乙的诉讼请求。案件受理费680元，减半收取340元，由刘某甲、刘某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共三份，并预交上诉案件受理费，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员 樊兵二〇一六年三月十八日书记员 杨帆 来源：