（2015）泸民终字第826号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-17
案件名称
王来会与叙永县航运公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王来会,叙永县航运公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第826号上诉人（原审被告）王来会，男，生于1960年1月8日，汉族，四川省叙永县人，住叙永县叙永镇。被上诉人（原审原告）叙永县航运公司，住所：叙永县叙永镇。法定代表人罗益志，该公司负责人。委托代理人张宏颀，四川德才律师事务所律师。上诉人王来会因与被上诉人叙永县航运公司（以下简称航运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2015）叙永民初字第1416号民事判决，���本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王来会，被上诉人航运公司的法定代表人罗益志及委托代理人张宏颀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：王生洪与王来会系父子关系，王生洪（已病故）原系航运公司职工。由于王生洪无房屋居住，航运公司安排王生洪居住在航运公司位于肉市街府丁巷老衙门房屋内（门牌号：肉市街146号），1982年5月28日航运公司向王生洪发放了《房租缴款手册》，每月房租1.65元。因王生洪居住的该房屋年久失修，王生洪自购木材等材料进行维修，1982年5月29日，航运公司在《房租缴款手册》中记载，王生洪维修房屋抵扣房租41.72元。王生洪病故后，王生洪的家属继续在该房房屋内居住，房屋租金交至2008年。王来会参加工作后，在单位分得住房，王来会搬出该房屋另居，王来会的母亲过世后，王来会偶尔回该房屋居住，将该房占有，经双方多次协商拒不退还给航运公司。由于航运公司经营不善，多年来未给职工购买社会保险，引起大批退休职工信访、上访，经叙永县县委、县府同意，成立企业改制组，经职工代表大会同意并报改制组和主管部门批准，决定对肉市街府丁巷老衙门等六处房产及所属土地整体挂牌竞卖用于解决职工社保问题。泸州正道拍卖有限公司接受委托对肉市街府丁巷老衙门等六处房产及所属土地进行挂牌整体拍卖，于2013年12月28日在《泸州晚报》、公司网站同步对拍卖房屋及土地予以公告，拍卖时间为2014年1月17日10时，另分别在涉拍卖房屋处书面张贴告知住户享有的权利。最终因无人参加竞买而流标。2014年2月20日，航运公司与国资公司达成《资产转让协议》（以下简称协议），航运公司将肉市街府丁巷老衙门等六处房产及所属土地���1131万元整体转让给国资公司（尚未办理产权过户手续），《协议》约定，航运公司负责处理转让资产现有住户的搬迁、安置、补偿等相关工作，将房屋及土地腾空交给乙方。经航运公司与王来会等住户协商，王来会等住户至今仍拒不搬迁腾交房屋。2012年5月28日，航运公司取得了肉市街老衙门处房产的集体产权。2014年10月12日，原告老衙门处的房产经叙永县房屋安全鉴定站鉴定为D级危房，不能继续居住。原判认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被告及其家人在租赁房屋期间，虽然对租赁的房屋实施改造和修缮（以下称添附），但被告及其家人对租赁物实施添附改变租赁物的形态、面貌或构造的行为未经权利人同意。因此，被告不能因对该房屋具有添附行为而取得该房屋的所有权，因双方对添附未形成明示的共有意思表示，被告也不���因对该房屋具有添附行为而与权利人共同取得该房屋的共有权，故对被告认为该房屋系被告与原告共有的辩解理由依法不予支持。原告将房屋出租给王生洪及其家人居住，双方成立租赁合同关系，王生洪死亡后，与其生前同住家属（即被告）可以承继原租赁合同继续租赁居住。由于双方的房屋租赁未订立书面租赁合同，其租赁期限依法应视为不定期租赁，原告在合理的时间内通知承租人（即被告）解除租赁关系后，原告可以解除租赁合同，现该房屋经鉴定为D级危房，严重危害承租人（即被告）及社会公共人身财产安全，该房屋不能继续居住，其租赁合同依法也不能继续履行，故对原告要求解除与被告房屋租赁合同的主张予以支持，被告应立即搬腾出该房屋交原告处置，以免造成不必要的人身财产安全事故。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华���民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第二百一十五条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项的规定，判决：一、解除原告叙永县航运公司与被告王来会的房屋租赁合同；二、被告王来会在本判决生效后，立即腾迁租住原告叙永县航运公司位于肉市街府丁巷老衙门房屋（门牌号：肉市街146号）交付原告。案件受理费100元，原告叙永县航运公司承担50元，被告王来会承担50元。宣判后，上诉人王来会不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并判决被上诉人立即执行国家房改房政策，以每平方米300元的价格出售叙永县东城区肉市街府丁巷老衙门房屋（门牌号1**号）43个平方米给王来会。其主要上诉理由是：航运公司没有维修房屋也没有解决维修房屋的资金问题，故航运公司和住户存在第一层的共有关系。其父亲出木帆船和老一辈成立叙永县木帆船运输合作社，经营过程中又出资购买老衙门等房产，因此，老衙门第一层房屋43个平方米住房与航运公司存在共有关系。航运公司没有解决住户出资维修费问题，从1995年起房租改为折旧费，航运公司第一层的房屋框架，已经折旧完，房子属于上诉人家。上诉人家维修房屋和自建第二层木板楼是得到航运公司总务周旭卿和经理王尔祥的同意的，因此二层木板楼房30.5平方米属于上诉人家私有。老衙门住房第一层43平方米住房是福利房，航运公司未执行政策违法。航运公司将步行街、营门口等职工住房执行房改房政策以每平方米300-500元价格处置给职工住户，而老衙门职工住房要以4800元一个平方米价格拍卖，航运公司处事不公。房屋交付是有条件��，房屋维修费、管理费9万元，水电入户安装费3千元，自建的二层木板楼房30.5平方米以每平方米300元价格转让给国资公司合计91500元，上诉人父辈出木帆船和出资成立运输合作社应价值100万元，航运公司答应上述要求，上诉人立即搬出房子交付公司。被上诉人航运公司答辩称：叙永县叙永镇肉市街东城社区老衙门586.18平方米的房屋（包括上诉人租住的现肉市街146号房屋）属答辩人所有，答辩人是该房地产的唯一权利人，与任何单位和个人不存在共有关系。上诉人以多年对房屋进行了改造和修缮为由认为房屋已经形成共同共有的理由不能成立，维修房屋已抵扣房租，房租本身很低，公司规定由租住户自行维修，双方未对添附归属形成一致意见。答辩人与上诉人系不定期的租赁合同关系，答辩人有权在合理的时间通知上诉人后解除租赁合同，上诉人长达9年未���房租，房屋多年一直闲置，房屋经鉴定为D级危房，不能继续出租。租赁房屋已经转让叙永县国资公司，上诉人等拒绝搬迁，导致500万元转让款不能实现，严重影响职工医疗保险工作开展，绝大部分职工强烈要求通过诉讼解决此事。上诉人要求答辩人执行国家房改政策将租住房屋出售给上诉人的请求和理由不能成立，房改政策早已停止执行，且上诉人已放弃优先购买权，房屋已转让，即使上诉人以同样的价款购买也不能满足其要求。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。本院二审审理中，被上诉人未提交新证据。上诉人提交叙永县房地产监理所关于王来会等18户住户信访事项的回复，拟证明房屋是住户和公司共有的，房屋的权属有争议。被上诉人质证认为，该回复明确答复了房产登记在航运公司，航运公司是房屋的产权人，不能达到上诉人证明目的。本院经审查认为，双方对该证据真实性、合法性无异议，本院予以采纳，该回复载明现房屋所有权登记为叙永县航运公司，不能达到上诉人欲证明房屋是住户与航运公司共有、房屋权属有争议的证明目的。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，据产权证记载，被上诉人航运公司是租赁房屋的产权人，上诉人主张该房屋系上诉人与被上诉人航运公司共有未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张因对租赁房屋实施修缮和改造的添附行为而取得房屋的共有权或者所有权，无法律依据，上诉人亦未与被上诉人就添附行为或者添附物的归属形成明确约定，故其基于修缮和改造的添附行为而取得房屋共有权或者所有权的主张不能成立。至于修缮费用和添附物的补偿等问题，双方可另案解决。上诉人要求被上诉人立即执行国家房改房政策，以每平方米300元的价格出售叙永县东城区肉市街府丁巷老衙门房屋（门牌号1**号）43个平方米给王来会，该主张属二审程序中提出的新诉，不宜在二审程序中处理，上诉人可另行起诉。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王来会负担。本判决为终审判决。审判长 陈 勇审判员 ��文辉审判员 何 燕二〇一六年三月十八日书记员 袁 雪 梅 来自