（2015）瓯民初字第1012号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-08-25
案件名称
陈怒金与徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
建瓯市人民法院
所属地区
建瓯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈怒金,徐雪艳,池美娣,李娟,徐金池
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓯民初字第1012号原告陈怒金，女，汉族，住建瓯市。委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。委托代理人徐天荣，男，汉族，住建瓯市。系原告陈怒金丈夫。被告徐雪艳，女，汉族，住建瓯市。被告池美娣，女，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。被告李娟，女，汉族，户籍地建瓯市，现住建瓯市。被告徐金池，男，汉族，住建瓯市。上述四被告的共同委托代理人严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。原告陈怒金与被告徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员赵世超适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告陈怒金的委托代理人黄学用、徐天荣，被告徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池的委托代理人严国峰到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池以本案须以其他案件的处理结果为依据为由申请中止审理，本院于2015年7月14日裁定中止审理，之后因中止诉讼的原因消除后恢复审理。现已审理终结。原告诉称，座落于建瓯市东峰路39号第一层（1层）房产原系原告陈怒金和刘云仙各占50%产权的房产，2013年11月30日原告和刘云仙共同将该房产出售给被告徐雪艳、池美娣、李娟，并签订了《房屋买卖合同协议书》，约定：原告和刘云仙将上述房产出售给被告徐雪艳、池美娣、李娟，该房屋以房产证登记面积为依据，每平方米4200元，总售价162.96万元；被告徐雪艳、池美娣、李娟于本合同签订之日向原告和刘云仙支付定金陆拾万元，余款壹佰零贰万元玖仟陆佰元在房屋过户手续办理完毕之后，于2014年2月28日前一次性付清；被告徐雪艳、池美娣、李娟未按合同规定的时间付款，原告和刘云仙对被告徐雪艳、池美娣、李娟的逾期付款有权追究违约责任，被告应按余款每月2分利息付给原告和刘云仙作为补偿。被告徐金池在合同上签署被告徐雪艳的名字，被告池美娣、李娟在合同上签署各自的名字。后，原告和刘云仙按约将上述房产交付给被告徐雪艳、池美娣、李娟，并协助她们办理产权过户登记手续。上述房产的产权“两证”早已办理到被告徐雪艳、池美娣、李娟名下，但被告徐雪艳、池美娣、李娟未按约支付尚欠的购房款102.96万元。2013年12月3日，被告徐金池自愿代其女儿徐雪艳承担欠原告的购房款，并出具一张暂欠条给原告，暂欠条写明“今欠陈怒金购买东峰路39号楼房第一层房款人民币贰拾万元整（待售房甲方的所有股东结账后，多余的退给乙方，不足的补上）”。嗣后，被告池美娣、李娟也在被告徐金池出具的暂欠条签上各自的名字。被告未按约定支付购房款的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告占有上述房产50%的产权份额，依法享有该房屋50%的转让款。现原告为维护自己的合法权益，特诉请：1、请求判令被告徐雪艳、池美娣、李娟立即支付原告应得的购房款人民币514800元，并支付从2014年3月1日起至该款付清之日止按月利率计算的利息；被告徐金池对其中20万元购房款及相对应的按月利率2%计算的利息承担连带清偿责任。2、被告承担本案的诉讼费用。被告徐雪艳、池美娣、李娟答辩称，1、三被告拒付原告的购房款属行使瑕疵担保抗辩权，理由是原告未依约履行做好二楼以上住户通道改为西边小巷通行的工作，存在未完全履行合同义务的行为，且涉案的整栋房屋存在违法建设行为，致使三被告未被城管部门批准装修建筑材料进城许可手续，最终导致被告方不能装修诉争房产，不能实现订立合同之目的，故被告未付购房余款的行为属行使瑕疵担保抗辩权的行为，而不属违约行为，因此原告要求被告支付违约金的理由应不能成立。2、由于原告提交的证据并无514800元的债权凭证，而暂欠条仅记载20万元，虽然暂欠条有关于多还少补的记载，但要各股东结账后才能明确具体金额，因此应当认定“多还少补”的条件尚未成就，原告诉请被告方支付购房款514800元没有事实根据，应予驳回。被告徐金池答辩称，原告要求其对20万元购房款承担连带清偿责任的诉请不符合法律规定，应予驳回。在审理过程中，原告为证明其诉讼主张提供如下证据：1、瓯房权证字第201005074－2号《房屋所有权证》、瓯国用（2010）第2044号《国有土地使用权证》各一份，证明座落于建瓯市东峰路39号第一层（1层）的房产原属原告与刘云仙所有，各占50%的产权。2、房屋买卖合同协议书一份，证明2013年11月30日，原告和刘云仙将诉争房产出售给被告徐雪艳、池美娣、李娟，总售价为162.96万元，被告徐雪艳、池美娣、李娟于合同签订之日支付定金60万元，余款1029600元在房屋过户手续办理完毕之后于2014年2月28日前一次性付清，如被告徐雪艳、池美娣、李娟未按合同规定的时间付款，原告和刘云仙对被告徐雪艳、池美娣、李娟的逾期付款有权追究违约责任，被告应按余款每月2分利息付给原告和刘云仙作为补偿。3、暂欠条一份，证明被告徐金池自愿代其女儿徐雪艳承担欠原告购房款的付款责任。4、现场照片六张，证明诉争房产的现状。5、房屋买卖协议、房地产买卖合同、建瓯市建设用地许可证、建设工程规划许可证、房屋登记信息证明、建瓯市房屋所有权转移登记申请表等，证明诉争房产系由原告与刘云仙向张建文购买，二人各占50%产权，之后原告与刘云仙将诉争房产出售给被告徐雪艳、池美娣、李娟，被告徐雪艳、池美娣、李娟各占三分之一的产权，并办理了过户登记手续。四被告对原告举有的证据质证意见为，对证1的真实性、合法性不持异议，但认为只能证实第一层房屋的事实，不能证实整幢房屋的房权归属。对证据2的真实性、合法性不持异议，但认为协议第五条第四款应认定原告负有主动配合做好其他住户有关通行工作的义务。对证据3认为，被告方只是承担20万元的付款责任，而原告诉的514800元只是该房产的一半诉请，没有依据，如果要起诉应等所有股东结算后才能起诉。对证据4认为证实的仅是现状问题，且照片亦证实合同第五条第四款规定的西边小路已被楼上人栏起，造成被告方无法通行。对证据5认为，张建文只是该房产名义上原来的所有人，并非张建文一人所有，且诉争房产存在违章建筑的事实，从而导致被告方不能正常使用及管理。被告方为证明其答辩主张提供如下证据：1、《房屋买卖合同协议书》，证明原告陈怒金与刘云仙于2013年11月30日与被告方签订《房屋买卖合同协议书》，该合同第五条第4款约定“该房屋二楼以上的住户出入通道改从西边小巷通行，甲方应协助乙方做好这项工作的事实”，另，该合同未记载陈怒金、刘云仙出卖座落于建瓯市东峰路39号整栋楼中有违法加层的建筑房屋，也未以其他的方式告知其出卖的房屋所在整栋楼房中有违法加层的建筑房屋，原告签订涉案合同时存在欺诈行为的事实。2、《收条》2份，证明原告陈怒金的丈夫徐天荣于2013年12月1日向被告方收取购房押金人民币30万元，刘云仙于2013年12月2日向被告方收取定金人民币30万元、于2014年1月12日向徐金池收取购房款9万元的事实。3、《完税证》、《发票》，证明被告因办理涉案房屋过户登记花费税收107635.59元、住房登记费、证书工本费（房地产登记）、土地登记发证费、土地交易服务费707元，税费合计108342.60元的事实。4、《房屋所有权证》、《土地使用权证》各1份，证明被告于2014年1月28日办理完涉案房屋的过户登记手续的事实。5、《案情反馈》1份，证明被告办理完成涉案房屋登记手续后，于2014年2月21日着手雇佣泥水工准备砌筑涉案第一层房屋外墙时，因第二层以上的住户以陈怒金、刘云仙预留的出入通道改从西边小巷通道过窄为由，强烈阻挠被告所雇用的工人砌筑外墙施工，经报警后，芝山派出所民警及时出警调处，最终致使被告至今不能砌筑涉案房屋外墙的事实。6、《告知函》、《顺丰速运凭单》、《顺丰速运互联网查询网页下载》各1份，证明自2014年2月21日二层以上住户阻挠被告方砌筑外墙后，至今原告与刘云仙未履行合同义务，也未解决二层以上住户通道问题的事实。7、照片4张，证明涉案房屋预留给二楼以上住户通行的西边小巷窄小的现状及建瓯市东峰路39号整栋楼房的第五、六、七层属违法建筑的事实。8、建瓯市城市管理行政执法局的证明一份，证明经建瓯市城市管理行政执法局调查，建瓯市东峰路39号房屋确存有违法建筑行为，故依照市委市政府整治违法占地、违法建设的相关规定，不予批准被告运输装修建筑材料入城的许可证明的事实。9、手机拍摄的视听资料（Ｕ盘）1份，证明2015年5月20日被告方雇佣的泥水工再次到涉案房屋砌筑外墙时，又遭到二层以上的住户阻挠，致被告方不能砌筑外墙的事实。原告对被告方提供的证据质证意见为：对证据1的三性无异议，但提出原告与刘云仙对诉争房产享有所有权，不存在欺诈。对证据2无异议。对证据3的三性无异议，并提出这是有关部门向被告方收取的税费。对证据4的三性无异议，但提出诉争房产已过户给被告方。对证据5认为原告不在场。对证据6提出原告确有收到，但其只负有协助义务。对证据7提出原告只出卖第一层，至于整栋房屋的五、六、七层是否违法与原告无关。对证据8认为与原告无关。对证据9未予质证。经审查，本院对原、被告双方提供的证据作如下分析认证：对原告提供的证据1，被告对真实性、合法性无异议，且与本案有关联性，本院予以采信。对原告提供的证据2及被告提供的证据1《房屋买卖合同协议书》，因原、被告均将此作为证据使用，且均对该证据的真实性、合法性无异议，可作为本案证据采用。对原告提供的证据3暂欠条一份，被告虽对真实性未提出异议，但因双方对该证据证实的内容争议较大，故应结合本案其他事实综合认定。对原告提供的证据4及被告提供的证据7照片若干，该证据仅能证明诉争房产的现状。对原告提供的证据5，由于该证据系从建瓯市房地产交易登记管理中心调取的诉争房产的产权变更登记材料等，被告虽提出张建文只是诉争房产原来名义上的所有人，并非张建文一人所有等异议意见，但因被告未提供足够的证据予以否定，故该证据可作为本案的证据采用。对被告提供的证据2原告无异议，本院予以采信。对被告提供的证据3的三性原告虽无异议，但与本案无关，不作为本案证据使用。对被告提供的证据4的三性原告无异议，且能证明诉争房产的产权变动情况，本院予以采信。对被告提供的证据5、6、9可证明被告方在装修诉争房产过程中有纠纷，其他证明内容应结合本案其他事实综合认定。对被告提供的证据8可证明因建瓯市东峰路39号房屋业主无法提供完整的产权证明材料，建瓯市城市管理行政执法局于2014年1月至2015年5月间未办理该房屋的建筑材料准运手续。通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：座落于建瓯市东峰路39号第一层房屋原以张建文的名义办理的建设工程规划许可证等建房手续并予以建设，后原告陈怒金及刘云仙与张建文于2010年4月8日签订诉争房产的《房屋买卖协议》，由张建文将诉争房产出售给原告及刘云仙。原告与刘云仙于2010年5月将诉争房产的所有权证、土地使用权证办理至其名下，房屋所有权证号为瓯房权证字第201005074－1、2号、国有土地使用权证号为瓯国用（2010）第2044号，房屋所有权证上载明房屋所有权人为陈怒金、刘云仙，共有情况为按份共有，原告与刘云仙各占有50%份额。2013年11月30日，原告及刘云仙与被告徐雪艳、池美娣、李娟就诉争房产签订《房屋买卖合同协议书》一份，协议主要内容为：1、甲方即原告及刘云仙将诉争房产以162.96万元的价格出售给乙方即被告徐雪艳、池美娣、李娟；2、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金60万元，余款102.96万元在房屋过户手续办理完毕之后，于2014年2月28日前一次性付清；3、甲方应协助乙方办理权属过户登记手续，税费由乙方交纳；4、该房屋二楼以上的住户出入通道改从西边小巷通行，甲方应协助乙方做好这项工作；5、甲方如未按本合同规定的执行，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任，甲方应退还乙方已支付的所有金额，并向乙方支付与定金等额的赔偿；乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，乙方按余款每月2分利息付给甲方为补偿；等等。合同签订之后，被告徐雪艳、池美娣、李娟于2013年12月1日付给原告押金30万元（由原告的委托代理人暨配偶徐天荣代收）；刘云仙于2013年12月2日出具一张收条，载明兹收到徐金池等3人交来购买建瓯市东峰路39号一层购房款定金30万元，于2014年1月12日出具一张收条，载明今收到徐金池交来购买建瓯市东峰路39号一层购房款计9万元；被告徐金池、池美娣、李娟于2013年12月3日向原告出具暂欠条一份，内容为“今欠陈怒金购买东峰路39号楼房第一层房款人民币贰拾万元整（待售房甲方的所有股东结账后，多余的退给乙方，不足的补上）”。原告陈怒金及刘云仙与被告徐雪艳、池美娣、李娟于2013年12月3日向建瓯市房地产交易登记管理中心申请办理诉争房产的所有权转移登记手续，申请表上载明被告徐雪艳、池美娣、李娟对诉争房产为按份共有，各占三分之一的份额。2013年12月20日诉争房产的所有权登记至被告徐雪艳、池美娣、李娟名下，所有权证号为瓯房权证字第201312275－1、2、3，所有权证上载明所有权人为徐雪艳、池美娣、李娟，共有情况为按份共有，被告徐雪艳、池美娣、李娟各占有三分之一的份额；国有土地使用权证号为瓯国用（2014）第000366号，载明土地使用权人为池美娣、徐雪艳、李娟。此外，被告徐金池、池美娣、李娟已将诉争房产办理抵押权登记。另，《房屋买卖合同协议书》上的“徐雪艳”的签章由被告徐金池签署，被告徐雪艳对被告徐金池的代签行为予以认可。之后，被告方因诉争房产的装修事宜与相邻房屋及楼上住户发生矛盾，导致诉争房产一侧为消防通道与围墙，另一侧与相邻房屋通过的中间由铁丝网隔离。在本案审理过程中，建瓯市城市管理行政执法局于2015年6月9日向本院出具“关于东峰路39号审批建筑材料的情况说明”一份，证实东峰路39号因无法提供完整的产权证明材料，根据有关规定，该局自2014年1月至2015年5月，未予审批办理东峰路39号的建筑材料准运手续。又，在本案审理过程中，被告徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池向本院提出反诉，诉请判令：1、解除反诉原告与反诉被告（本诉原告）、反诉第三人刘云仙于2013年11月30日订立的房屋买卖合同；2、反诉被告、反诉第三人应共同向反诉原告退还已付的购房款69万元及相应利息；3、反诉被告和反诉第三人共同赔偿反诉原告房产过户登记所花费的费用计人民币108342.60元；4、将反诉原告坐落于建瓯市东峰路39号第一层的房屋返还给反诉被告和反诉第三人，该房产的过户费用由反诉被告和反诉第三人共同负担；5、反诉费用由反诉被告和反诉第三人共同负担。在审理过程中，第三人刘云仙亦委托代理人到庭参加诉讼。之后被告徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池因反诉主体问题于2015年7月11日向本院申请撤回反诉，本院于2015年7月13日裁定予以准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告陈怒金及刘云仙与被告徐雪艳、池美娣、李娟在自愿协商一致的基础上就座落于建瓯市东峰路39号第一层房产签订的《房屋买卖合同协议书》未违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，合法有效，原、被告双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订之后，原告与刘云仙已将诉争房产交付给被告徐雪艳、池美娣、李娟，并在合同约定的期限之前协助将诉争房产的房屋所有权证及国有土地使用权证登记至被告徐雪艳、池美娣、李娟名下，其已履行了合同约定的主要义务。被告徐雪艳、池美娣、李娟作为买受方的主要义务是全面履行付款义务，但其在实际接受诉争房产且已办理抵押权登记手续的情况下，至今只支付给原告30万元、支付给刘云仙39万元，尚未完全履行合同约定的付款义务，故其应按约支付购房余款并承担相应的违约责任。对被告徐雪艳、池美娣、李娟提出的拒付原告的购房款属行使瑕疵担保抗辩权的答辩意见，经查，首先，从《房屋买卖合同协议书》关于“乙方于本合同签订之日向甲方支付定金60万元，余款102.96万元在房屋过户手续办理完毕之后，于2014年2月28日前一次性付清”等约定看，原告及刘云仙在完成交付房产及变更产权登记手续等主义务之后，被告徐雪艳、池美娣、李娟就应按约支付购房款；其次，从《房屋买卖合同协议书》关于“该房屋二楼以上的住户出入通道改从西边小巷通行，甲方应协助乙方做好这项工作”的约定看，该义务系原告与刘云仙的协助义务，且该约定有可能涉及合同以外第三方的通行权等权利，故被告徐雪艳、池美娣、李娟以此为由行使瑕疵担保抗辩权的理由不能成立，不予采纳；再次，根据建瓯市城市管理行政执法局“关于东峰路39号审批建筑材料的情况说明”可证实，东峰路39号因无法提供完整的产权证明材料，根据有关规定该局自2014年1月至2015年5月间未予审批办理建筑材料准运手续，而诉争房产的产权证明材料齐全，是否因涉案的整栋房屋存在违法建设行为或原告的违约行为而致使被告方未被有关部门批准装修建筑材料进城许可手续，被告方未能举证证明，故被告徐雪艳、池美娣、李娟据此为由行使瑕疵担保抗辩权，理由不能成立，不予采纳。根据诉争房产的房屋所有权证及建瓯市房屋所有权转移登记申请表等证据可证实，原告与刘云仙原来各占诉争房产的50%产权份额，转让之后，被告徐雪艳、池美娣、李娟各占诉争房产的三分之一产权份额，故现原告陈怒金根据其按份共有的份额诉请要求被告徐雪艳、池美娣、李娟支付购房余款的理由成立，应予支持；又因被告徐雪艳、池美娣、李娟对诉争房产各占三分之一的产权份额，故被告徐雪艳、池美娣、李娟各承担购房余款三分之一的付款责任，即各自承担514800元／3=171600元。另，根据本案现有证据可证实被告徐金池在诉争房产的转让合同签订、购房款支付等方面的行为，均系为被告徐雪艳的利益而实施的代理行为，由此产生的法律后果应由被代理人即被告徐雪艳承担，故原告要求被告徐金池对其中20万元购房款及相对应的利息承担连带清偿责任的诉请，理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐雪艳应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈怒金购房款人民币171600元，并承担此款自2014年3月1日起至款项付清之日止按每月2%标准计算的违约金；被告池美娣应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈怒金购房款人民币171600元，并承担此款自2014年3月1日起至款项付清之日止按每月2%标准计算的违约金；被告李娟应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈怒金购房款人民币171600元，并承担此款自2014年3月1日起至款项付清之日止按每月2%标准计算的违约金。二、驳回原告陈怒金的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10286元，减半收取5143元，由被告徐雪艳、池美娣、李娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员 赵世超二〇一六年三月十八日书记员 李培眉附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：