（2016）黑1024民初100号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-29
案件名称
东宁县馨苑二区1号楼2号楼业主委员会与东宁县宏腾物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事案件
法院
东宁县人民法院
所属地区
东宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东宁县馨苑二区1号楼2号楼业主委员会,东宁县宏腾物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十九条第一款，第三十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
黑龙江省东宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1024民初100号原告东宁县馨苑二区1号楼2号楼业主委员会，住所地东宁县东宁镇馨苑二区。负责人鲍茂成，男，该委员会主任。委托代理人薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。被告东宁县宏腾物业管理有限责任公司，住所地东宁县东宁镇团结路167-1号。法定代表人亓信生，男，该公司经理。委托代理人李喜文，男，1990年10月30日出生，汉族，住所地东宁县东宁镇。原告东宁县馨苑二区1号楼2号楼业主委员会与被告东宁县宏腾物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告的负责人鲍茂成及其委托代理人薛久宏、被告的委托代理人李喜文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼开发单位聘用的物业服务公司，原告系合法成立的东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的业主委员会。被告受聘期间为东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼进行物业服务时存在只收费未服务的情况，自2015年7月3日起，原告成立后多次找到被告进行协商该小区的物业服务事宜。原告要求被告退出小区的物业管理，被告拒不退出，经东宁县物业管理办公室调解，被告同意于2015年12月31日退出小区的物业管理，向原告移交相关材料。被告陈述将小区的钥匙放在警卫室门上，原告未去取的事实不属实，被告雇佣的工作人员徐某某未将小区钥匙交出，偶尔他还会去小区，现在小区警卫室因下雨原因已经造成房盖坍塌，被告至今未退出该小区及移交相关材料。原告诉至法院，要求被告退出东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的物业管理，将该小区的物业管理用房办公室、警卫室、变压器房、水房、18个单元门钥匙、大门遥控器、建筑图纸、水电费及热费的缴费手续均移交于原告，案件受理费由被告承担。被告辩称：2016年1月1日，被告已张贴出了退出东宁县东宁镇馨苑二区物业管理的公告，将钥匙放在警卫室的门上，原告未来交接，被告已退出了东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的物业服务管理。被告受聘于东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的开发单位进行物业服务管理时，开发单位未向被告移交该小区1号楼、2号楼的建设图纸及水电费的缴费手续。根据原告起诉及被告答辩法庭归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否应当支持？围绕本案的争议焦点，双方当事人进行了举证、质证。原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：一、证人史某某的当庭证人证言。证明：被告雇佣人员徐某某现还在东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼进行物业服务管理，至今未退出该小区。证人陈述：被告进行物业服务管理期间，将小区内的绿化地种植上蔬菜，且被告威胁强迫小区居民交纳高额物业费却不作为，物业服务未达到高额物业费的标准，小区居民拒绝交纳物业费。例如，被告雇佣的门卫除打扫小区院子外其它的活均不管，小区居民自行车、摩托车丢失，被告称居民不交纳保管费而不管，小区内停放油罐车，被告亦不管等等。原告质证称：证人陈述属实。被告质证称：没有异议。二、证人王某的当庭证人证言。证明：证人王某不交纳物业费，被告雇佣的工作人员徐某某将证人家的水表堵塞，影响了证人王某的正常生活。证人陈述：因被告受聘对东宁县东宁镇馨苑二区进行物业服务管理期间物业服务不作为，每次出现问题就让居民自行解决，被告雇佣的工作人员两个月才打扫一次楼道，证人王某拒绝交纳2014年至2015年的物业费。2015年6月11日，被告的工作人员私自暂停了证人王某家的自来水四天三夜。原告质证称：没有异议。被告质证称：没有异议。三、照片17张。证明：被告受聘对东宁县东宁镇馨苑二区进行物业服务管理期间物业服务不作为，小区内混乱的状况。被告质证称：原告提供的照片反映的是东宁县东宁镇馨苑二区的状况，但照片拍摄时间无法确定。四、2016年2月3日，被告向小区居民发放的欠缴物业费提示单3张。证明：被告还在管理小区，没有移交。被告质证称：住户欠物业费提示单是手写和机打的，没有被告宏腾公司的公章，被告不予认可。本院认为：原告提供的证据一、二来源合法，内容真实，与案件具有关联性，被告质证无异议，本院予以采信。原告提供的证据三照片17张反应的系被告受聘对东宁县东宁镇馨苑二区进行物业服务管理期间物业服务情况，本院予以确认。原告提供的证据四形式要件不符合证据的法定形式要件，本院不予采信。被告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下：解聘证明1份。证明：2015年12月31日，被告雇佣人员徐某某，即徐某某与被告宏腾公司解除了劳动合同。原告质证称：如果被告已退出该小区的物业服务管理，应该向该小区的业主委员会移交物业用房及相关资料，但被告未向原告移交物业用房及相关资料。原告不清楚被告与徐某某是否已解除劳动关系，现徐某某依然以被告宏腾公司的名义向小区内的居民进行物业管理、收取相关费用，该证明只是被告推脱责任的方式。本院认为：被告向本院提供的证明，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。被告提供的证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据原、被告举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：被告宏腾公司系东宁县东宁镇馨苑二区1号楼和2号楼的开发单位聘用的物业服务公司，原告系合法成立的东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的业主委员会。2011年，被告受聘于开发单位对东宁县东宁镇馨苑二区进行物业服务管理。被告受聘期间，被告雇佣徐某某（徐某某）为工作人员，负责该小区的打扫楼道、扫院子及收取相关费用，被告提供的物业服务存在物业服务质量未达标的情况。2015年12月31日，被告在该小区物业管理用房外墙及公告栏张贴了撤出公告，但没有将小区的物业管理用房及相关资料交给原告，其工作人员徐某某（徐某某）仍占有和使用物业管理用房，管理和支配相关物业资料，并向居民收取物业费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告与东宁县东宁镇馨苑二区开发单位签订的物业管理合同成立并已履行完毕，双方之间的权利、义务关系已终止，被告应按照法律规定自行退出馨苑二区1号楼、2号楼的物业服务管理，将完整、准确的物业管理相关资料及能够正常使用的物业管理用房、相关物业配套设施交还给原告，原告作为该小区的业主委员会有权要求被告退出东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的物业服务管理。被告在合同到期后及原告要求被告退出小区物业服务管理时，被告没有交还物业相关资料，继续占有和使用物业管理用房及收取物业费，该行为侵犯了原告的合法权益。被告虽辩称其已张贴撤出公告，向原告交还了物业管理使用的钥匙，已退出馨苑二区，但其没有交付物业管理用房及相关资料，其工作人员徐某某（徐某某）仍占有和使用物业管理用房，管理和支配相关物业设施，被告并没有完成交还义务。被告与徐某某（徐某某）在物业服务合同终止后仍然以被告的名义收取物业费，应当认定徐某某（徐某某）的行为是完成工作的职务行为，产生的后果应由被告承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告东宁县宏腾物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将东宁县东宁镇馨苑二区1号楼、2号楼的业主登记信息、物业管理用房及物业管理相关资料交还给原告东宁县馨苑二区1号楼2号楼业主委员会，停止物业服务管理，退出东宁县东宁镇馨苑二区。案件受理费50元，减半收取25元，由被告东宁县宏腾物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。代理审判员 宋明环二〇一六年三月十八日书 记 员 张 文 搜索“”