（2016）沪02民终296号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-03-29

案件名称

上海馨亮商务咨询事务所、上海雅都旅馆有限公司等与上海云际实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

倪伟宏,上海馨亮商务咨询事务所,上海雅都旅馆有限公司,上海云际实业有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终296号上诉人（原审被告）倪伟宏，女，1970年1月24日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海馨亮商务咨询事务所，住所地上海市黄浦区。投资人倪伟宏。委托代理人邵斌，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人（原审第三人）上海雅都旅馆有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人赵忠鑫，执行董事。被上诉人（原审原告）上海云际实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人卢斌，经理。委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。上诉人上海馨亮商务咨询事务所（以下简称“馨亮事务所”）、倪伟宏、上海雅都旅馆有限公司（以下简称“雅都公司”）因租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第2338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，座落于本市制造局路XXX号建筑面积共计3151平方米房屋的权利人系案外人上海富星房地产开发有限公司（以下简称“富星公司”）。上海云际实业有限公司（以下简称“云际公司”）享有该房屋的出租（转租）权。其中北侧附楼二层西北角的房屋共计218平方米即涉案房屋由云际公司出租给倪伟宏作为办公经营使用。倪伟宏在该租赁期间在涉案房屋内注册设立了个人独资企业即馨亮事务所。2011年11月8日，云际公司（甲方）与倪伟宏（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议（续签）》，约定，租期为二年，自2011年12月31日起至2013年12月30日止；二年租金为人民币（以下币种均为人民币）14万元，签约当日乙方先支付8万元，剩余6万元分三期支付，每期2万元，支付时间分别为2012年1月8日、2012年3月8日和2012年5月8日；在未经甲方许可的条件下，乙方不得在现有房屋基础上擅自搭建建筑物，不得将租赁房屋从事其他用途，不得转让；在本协议履行期间，如遇市政房屋拆迁或不可抗力等各类突发因素致使协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方均不得以此要求对方承担任何违约责任，并由乙方自行与政府有关部门按照相关法律法规处理，甲方应予以配合。上述合同约定的租金倪伟宏已履行。2012年6月15日，云际公司致函倪伟宏，称：我司于2012年6月期间接区政府正式通知，位于本市制造局路XXX号项目现已被列入市政动迁改造范围（详见区政府沪卢府土（2009）1号文“关于批准卢湾区土地房屋储备发展中心对卢湾区第91街坊五里桥路XXX号地块实施前期开发的通知”），根据区政府动迁文件精神及相关具体要求，通知如下；1、制造局路XXX号项目内的各租赁单位及个人必须于2012年7月10日前搬离现场，以配合政府按时拆迁，逾期未搬迁的责任和后果由各租赁单位及个人自负；2、由于政府要求的时间紧迫，给贵方带来的不便敬请谅解，并恳请贵方尽快与我方共同协调动迁处置的相关事宜。至今，倪伟宏称，云际公司方从未与其商谈过动迁搬迁事宜，故其未向云际公司返还涉案房屋。2014年9月，云际公司向原审法院提起诉讼，称云际公司与倪伟宏签订《房屋租赁协议（续签）》，约定将系争房屋出租给倪伟宏作为办公经营使用。倪伟宏租赁前述房屋后，成立馨亮事务所在此经营，现租赁期限早已届满，云际公司需要收回该房屋，因倪伟宏和馨亮事务所不迁出该房屋，又因诉讼中，倪伟宏称其将前述房屋部分转租给雅都公司使用，故请求判令：1、倪伟宏、馨亮事务所迁出本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋；2、雅都公司迁出本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋。原审法院另查明，云际公司与案外人包文君、魏克财之间就本市制造局路XXX号2#、3#楼建筑面积686.42平方米房屋存在租赁合同关系，就该合同争议，云际公司与案外人之某某在诉讼，即原审法院（2014）黄浦民四（民）重字第4号案件，该案中，雅都公司为被告之一。该案件仍处于诉讼阶段。原审诉讼中，倪伟宏称，其所租赁的部位除了一间房屋由馨亮事务所使用外，其余均转租给雅都公司经营使用，该状态持续至今。对此，云际公司表示对转租一节事先不知情。云际公司在（2014）黄浦民四（民）重字第4号案件中递交了以下证据：1、落款时间为2009年7月15日的《房屋拆迁公告》，该份公告显示，建设项目拆迁范围制造局路XXX号－512号（含506弄1号）、五里桥路XXX号－40号（含28弄1－10号）；2、上海市黄浦区规划和土地管理局出具的《情况说明》，内容为：制造局路XXX号房屋属于《上海市卢湾区打浦社区控制性详细规划》127－01地块范围内。根据上海市人民政府城乡规划委员会（沪府规228号文）批复的《打浦社区控制性详细规划121、127街坊局部调整》，该地块用地性质为住宅用地。2011年11月，由区发改委、区建委、区规土局、区财政局、区住房保障和房屋管理局认定该地块为公共租赁房屋建设项目用地；3、云际公司与房屋产权人于2012年6月15日签订的《退租补偿合同》，其中约定，按原合同遇到动迁产权人应对云际公司作出相应补偿约定，产权人给予云际公司600万元的补偿；云际公司应于2012年6月30日之前全部撤离承租房并承诺确保在约定的有限期内将承租房的人员全部撤离，转租户全部清退完毕；若云际公司未能按时完成本条款的预定向产权人移交整体承租房屋的每逾期一天由云际公司赔偿违约金5万元，依此类推，等（其余略）。对上述三份证据，倪伟宏表示均不认可，认为与前述（2009）1号文内容不符，应以文件为准，即使真实也不能达到证明目的，情况说明只是说明地的性质调整，不代表不动迁，《退租补偿合同》也提及地块涉及动迁。馨亮事务所表示，拆迁地块是包含涉案房屋的，情况说明因是复印件故不认可其真实性，该证明只能证明规划调整了，不证明不动迁了，至于拆迁用途与本案无关，但恰好证明是拆迁的，《退租补偿合同》的前提是要动迁，不能证明不动迁。雅都公司表示，其意见与倪伟宏、馨亮事务所前述意见一致。原审法院经审理后认为，首先，云际公司与倪伟宏之间的《房屋租赁协议（续签）》无论是到期终止还是依通知到达之日解除，倪伟宏均负有搬离并返还涉案房屋之义务。关于是到期终止还是依通知到达之日解除之争议，在租赁期间内，云际公司通知倪伟宏因动迁要求其搬离涉案房屋的事实客观存在，云际公司本身就包括涉案房屋在内的制造局路XXX号全部房屋因动迁原因也与房屋产权人签订了《退租补偿合同》，可见，当时提出合同不再继续履行的原因确实为“动迁”，那么，倪伟宏要求依照“在本协议履行期间，如遇市政房屋拆迁或不可抗力等各类突发因素致使协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方均不得以此要求对方承担任何违约责任，并由乙方自行与政府有关部门按照相关法律法规处理，甲方应予以配合”之约定处理并无不当之处。现云际公司在合同约定的租期届满之后提起本案诉讼，并以租期自然届满为由主张倪伟宏方搬离涉案房屋，显然与当时的事实不符，也有失公允，而倪伟宏所称“合同已在6月15日接到通知之日终止”的主张，符合当时的情形，故法院依法认定前述《房屋租赁协议（续签）》于2012年6月15日解除。其次，关于倪伟宏所称的装修、添附一节，倪伟宏自述装修、添附时间在2009年底至2010年3月，该期间不在本案的租期内，再者，如有添附，倪伟宏与云际公司应在前述《房屋租赁协议（续签）》中予以明确，而该合同约定的是“在未经甲方许可的条件下，乙方不得在现有房屋基础上擅自搭建建筑物”，故本案合同中不存在装修与添附之事实。云际公司要求倪伟宏搬离并返还涉案房屋，理由成立。馨亮事务所、雅都公司对涉案房屋的占有使用均基于倪伟宏的承租权，现倪伟宏承租权既失，馨亮事务所、雅都公司理应一并搬离涉案房屋。雅都公司与云际公司就涉案房屋无合同关系，其关于“产权人应对雅都公司予以安置”的观点没有事实和法律依据，法院依法不予采纳。关于合同解除后的处理，根据云际公司诉讼后期递交的证据显示，涉案房屋当时不在动拆迁的范围内，但云际公司在2012年6月的函中仍按“动拆迁”事由要求倪伟宏搬离涉案房屋，具有解约过错，但此节并不构成倪伟宏、馨亮事务所及雅都公司可以继续占用涉案房屋的事由。鉴于本案中云际公司的诉讼请求仅主张房屋返还一项，故倪伟宏与云际公司就合同解除后的争议，应另行择途解决，本案中不涉及。原审法院据此作出判决：一、倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所应于判决生效后十日内搬离本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋；二、上海雅都旅馆有限公司应于判决生效后十日内搬离本市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋。原审判决后，上诉人馨亮事务所、倪伟宏不服，向本院提起上诉称：云际公司与权利人富星公司之间系“授权委托经营管理”关系，鉴于系争房屋已被收储，云际公司对系争房屋的权利已经消失，非适格的诉讼当事人。云际公司以拆迁为由主张终止租赁合同，但未配合倪伟宏等洽谈补偿事宜构成违约，故倪伟宏等有权不予退还房屋。退一步而言，按照原审认定的系争房屋不在拆迁范围内，云际公司以此为由要求终止租赁关系构成解约过错，倪伟宏等有权继续承租。此外，原审法院未对倪伟宏的装修、添附进行补偿属认定事实错误。故请求撤销原审判决第一项。上诉人雅都公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：云际公司与权利人富星公司之间系“授权委托经营管理”关系，基于系争房屋已被收储，云际公司对系争房屋的权利已经消失，非适格的诉讼当事人。云际公司以拆迁为由主张终止租赁合同，但未配合倪伟宏、雅都公司等洽谈补偿事宜构成违约，故雅都公司有权不予退还房屋。退一步而言，按照原审认定的系争房屋不在拆迁范围内，云际公司以此为由要求终止租赁关系构成解约过错，雅都公司有权继续承租。故请求撤销原审判决第二项。被上诉人云际公司辩称：富星公司在相应的授权函件上明确表述“租赁方式”，故云际公司有权出租系争房屋，属适格主体。云际公司提起诉讼的时间是2014年9月，已超过原租赁合同的期限，不存在倪伟宏等所称的违约行为。原审判决正确，故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，云际公司与倪伟宏之间的租赁合同期限至2013年12月30日止，故云际公司基于该合同提起本案诉讼，要求倪伟宏、馨亮事务所及实际占用人雅都公司搬离系争房屋，应予支持。本案中，各方当事人对本案的租赁关系系基于云际公司的通知而提前解除还是自然到期终止存有争议，对此原审法院已作详尽分析，本院予以认同，不再重复。各方另一争议焦点是系争房屋是否被列入拆迁范围，云际公司就此问题提交了相应证据，欲证明系争房屋不在动拆迁范围内，倪伟宏等对此予以否认。然而即使系争房屋存在动拆迁的事实，亦不构成倪伟宏等目前可以继续占用系争房屋的合法事由。至于倪伟宏所主张的装修、添附一节，如原审法院所述，其主张所形成的时间不在本合同期内，双方在涉案的租赁合同中也未有明确约定，故倪伟宏要求补偿缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海馨亮商务咨询事务所、倪伟宏、上海雅都旅馆有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长　　彭辰审判员　　彭浩审判员　　姚跃二〇一六年三月十八日书记员　　何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”