（2016）沪0117民初3128号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-30
案件名称
上海安洁物业管理中心与徐林芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海安洁物业管理中心,徐林芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3128号原告上海安洁物业管理中心，住所地上海市松江区。法定代表人彭冬其，主任。委托代理人许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托代理人顾建明，上海巨明律师事务所实习律师。被告徐林芳，女，1977年12月4日生，汉族，住浙江省江山市。委托代理人朱兴雷，上海仕为律师事务所律师。原告上海安洁物业管理中心诉被告徐林芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告上海安洁物业管理中心的委托代理人许静雯、顾建明，被告徐林芳的委托代理人朱兴雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海安洁物业管理中心诉称：2005年4月25日原告与上海中京置业有限公司签订了中京苑小区《前期物业管理服务合同》，2013年1月1日原告与中京苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定由原告为中京苑小区提供物业服务，物业费按季缴纳，逾期缴纳的，需支付日千分之三的违约金。合同签订后原告按约提供了相应的物业管理服务。被告系该小区房屋的产权人，自2009年9月1日起至2014年12月31日止被告累计拖欠原告物业费达人民币（以下币种同）12，811元，虽经多次催讨，被告仍未支付。故原告起诉至法院，要求判令：一、被告向原告支付自2009年9月1日起至2014年12月31日止的物业管理费12，811元；二、被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金（以12，811元为基数，按日千分之三计算，自2015年1月1日至被告实际支付之日止）。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：被告向原告支付自2009年9月1日起至2009年12月31日止及自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费12，811元。诉讼中，原告又自愿放弃自2009年9月1日起至2009年12月31日止的物业管理费985元。被告徐林芳辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原告所述与事实不符，被告之所以不缴纳物业费，是因为原告不履行物业合同条款，不能及时维修墙面漏水，不能及时清运垃圾；2、本案自法院受理之前二年的物业费已经超过诉讼时效；3、在原告维修外墙面以后，被告已经缴纳了2010年全年的物业费2，710元，之后因为外墙又漏水，被告要求原告维修，原告不维修，所以严重影响了被告对房屋的使用；4、之前被告没有收到原告任何催缴通知；5、物业合同没有约定违约金，所以原告要求被告支付违约金没有任何依据，也是因为原告违约在先，所以不存在被告支付违约金的问题。综上，要求原告维修外墙至不再漏水以后被告按时支付物业费。经审理查明：2005年4月25日，原告与案外人上海中京置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定案外人将某某于上海市松江区沪松公路的中京苑小区委托原告进行物业管理，管理期限为自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同补充条款还约定：商业用房的物业管理服务费按建筑面积每平方米1.2元向业主或使用人收取。2013年1月1日，原告与上海市松江区中京苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定由原告为中京苑小区提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房为1.2元／月·平方米。原告按包干制收费形式确定物业服务费用，物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月10日前（每次预交3个月）履行交纳义务。逾期交纳的，业主或使用人从逾期之日起按应缴费用日千分之三支付违约金。合同为期两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。被告徐林芳与案外人毛某某系上海市松江区泗泾镇沪松公路XX房屋的业主，于2005年7月6日经核准登记为该房屋的产权人，该房屋为店铺，房屋的建筑面积为205.31平方米。被告未向原告交纳上述房屋自2009年9月1日起至2009年12月31日止及自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费。另查明，原告分别于2013年3月19日、2015年7月23日向被告上述房屋地址邮寄送达催款函及律师函催讨物业服务费。同时，原告陈述：其于2012年2月20日以挂号信形式向被告催讨过物业费。被告对原告提供的催讨依据均不予认可，称在原告起诉之前从未收到过原告的催款通知。原告另于2013年10月28日向本院提起诉讼，就系争房屋要求案外人毛某某支付物业服务费。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、催款函、封发清单、国内挂号信函收据及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告系本案所涉小区的物业管理企业，被告系该小区的业主。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该小区的业主理应依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务。被告辩解原告主张的部分物业费已超过诉讼时效，经查，原告于2012年2月20日、2013年3月19日、2015年7月23日以挂号信方式向被告催讨过物业服务费，且于2013年10月28日提起过诉讼，故原告诉请的物业服务费未超过二年诉讼时效。被告另辩解原告不履行物业合同条款约定的义务，本院认为，被告反映的原告不及时维修墙面漏水问题，原告予以否认，被告亦未提供充分证据证明报修后原告置之不理，故本院不予采信。被告反映的原告不及时清运垃圾等涉及小区全体业主共同利益的问题，如确实存在，被告可向业主委员会提出，由业主委员会出面解决。综上，被告的辩解均不能成为拒付物业服务费的理由。关于原告主张的违约金，本院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于被告迟延支付物业服务费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告自愿放弃部分诉讼请求，属于对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告徐林芳于本判决生效之日起十日内支付原告上海安洁物业管理中心自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费11，825.76元；二、驳回原告上海安洁物业管理中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，减半收取计88.50元，由原告上海安洁物业管理中心负担77元（已付），被告徐林芳负担11.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈建英二〇一六年三月十八日书记员 王艳萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”