（2016）琼96民终50号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-02
案件名称
上诉人孙智因与被上诉人海南宝莲城（博鳌）实业有限公司确认合同无效纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙智,海南宝莲城（博鳌）实业有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终50号上诉人（原审被告）：孙智。委托代理人:何富杰，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：刘伟航，广东海际明律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司董事长。委托代理人：王慜，该公司员工。上诉人孙智因与被上诉人海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）确认合同无效纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人孙智的委托代理人何富杰、被上诉人宝莲城公司的委托代理人王慜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年6月30日，孙智与宝莲城公司签订《商品房买卖合同》，约定孙智购买宝莲城公司博鳌·宝莲城第二幢（二期）H座1607号商品房，建筑面积69.33平方米，房屋总价为人民币1330337元。合同第八条、第十五条关于房屋交付期限和产权登记方面约定，宝莲城公司（出卖人）应当在2012年1月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付孙智（买受人）使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3.买受人应在出卖人取得房地产权证（大产权证）后三十日内会同出卖人办理价格申报、过户申请手续。如因买受人未按照合同约定在规定时间内办理该房屋交付手续或会同出卖人办理价格申报、过户申请手续，导致买受人无法按时申领房产权证（小产权证）的，出卖人不承担任何责任。由此给出卖人造成的损失，包括但不限于出卖人为买受人贷款设立的担保无法解除，买受人应按总房价的1%向出卖人支付违约金。2010年1月18日、3月31日孙智分别向宝莲城公司支付房价款100000元、1230337元，共计1330337元。2012年2月25日，宝莲城公司与孙智办理了房屋交接手续，宝莲城公司将房屋交付孙智。孙智向宝莲城公司补交房价款（面积差）1151元，还缴交房屋维修基金、契税、办证费和有线电视初装费共计45051元。同日，孙智与案外人琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司签订了《博鳌·宝莲城二期委托经营管理协议》，孙智将房屋委托给该公司经营管理。由于宝莲城公司目前尚未办出房屋的房地产权属证书，孙智于2015年2月7日向宝莲城公司邮寄发出《解除合同通知书》，其主要内容为：2010年本人（即孙智）与贵司（宝莲城公司）签订《商品房买卖合同》，约定本人购买贵司博鳌·宝莲城第二幢H座1607号房，本人已支付房价款和办证的相关费用，也已办理收房手续并将房屋交给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司托管。根据合同第十五条约定，贵司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，贵司应于2013年2月20日前提供上述资料。但据本人向产权登记机关了解，贵司不仅至今未提供上述资料，而且涉案房屋所使用土地因贵司抵押给他人而无法办理产权登记。本人认为，贵司的行为已构成根本违约，本人签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现，根据合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定，本人现单方面解除合同，请贵司立即返还购房款，并赔偿本人全部经济损失。2015年2月9日，宝莲城公司收到上述《解除合同通知书》，并向孙智回函表示不同意解除合同。同年4月17日，宝莲城公司提起诉讼，请求判决:1.孙智《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由孙智承担。另查明，宝莲城公司开发的宝莲城房地产项目位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区，该地块土地规划用途为旅游用地。目前，政府部门要求宝莲城公司将原来的旅游用地，改变为商业住宅用地才能办证。宝莲城公司在向政府相关部门申报办理土地变性方面工作，政府相关部门也在积极推进解决该片区土地变性等历史遗留问题。一审法院认为，本案系确认解除合同效力纠纷，其争议的焦点是：孙智于2015年2月9日向宝莲城公司送达的《解除合同通知书》是否有效的问题。本案中，宝莲城公司根据双方《商品房买卖合同》约定的时间（即2012年2月25日）已将商品房交付孙智使用，孙智也将该房产委托给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司经营管理至今。从查明事实看，宝莲城公司已履行了合同的主要义务。关于房屋产权登记方面，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理……”。根据该约定可知，双方约定了宝莲城公司将相关资料报产权登记机关备案的时间，但该时间不是取得房地产权属证书的期限，在合同中双方并没有明确约定取得房地产权属证书的期限。本案中，宝莲城公司未能按时将需由其提供的资料报产权登记机关备案，是因政府部门当时批准其建设房屋的土地用途性质为旅游用地，现要办理产权证，政府部门要求宝莲城公司将原来的旅游用地改变为住宅用地，补缴变更后的土地费用才能办理,从而影响了宝莲城公司对宝莲城二期房产证（大产权证）的办理工作。涉案房产未能办理房地产权属证书的主要原因是由于该片区土地变性等历史遗留问题所造成，不完全属于宝莲城公司的责任。宝莲城公司一直在向政府相关部门申报办理土地变性方面工作，政府相关部门也在积极推进解决该片区的历史遗留问题，争取尽快办理房地产权属证书交付买受人。由此可见，宝莲城公司在履行办理产权证过程中没有过错，孙智尚未取得产权证，不属于宝莲城公司违约。鉴于涉案房屋的房地产权属证书正在办理中，目前尚未发生未能办证导致合同目的无法实现的情况，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。因此，孙智于2015年2月9日向宝莲城公司邮寄送达的《解除合同通知书》，提出解除合同、返还购房款并赔偿经济损失的要求，既不符合双方合同之约定，也不符合《合同法》规定解除合同之情形，应依法不予支持。现宝莲城公司提出确认上述《解除合同通知书》无效之诉请，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决孙智于2015年2月9日向海南宝莲城（博鳌）实业有限公司送达的《解除合同通知书》无效。案件受理费人民币100元，由孙智负担。上诉人孙智不服，上诉称一审判决认定事实、适用法律错误，依法应予撤销并改判。请求二审法院依法撤销琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第145号民事判决。本案诉讼费用由被上诉人宝莲城公司承担。事实与理由：1.涉案房屋的土地已抵押给银行，已无法办理房产证，导致合同的目的无法实现。2.宝莲城公司主张涉案房产所在片区土地变性，但却未提供相应的证据予以证明，其明知涉案房屋所在片区土地性质为旅游用地，却擅自改变土地利用性质，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，已建涉案房屋存在被责令拆除的风险，且未告知孙智，宝莲城公司的上述行为明显存在恶意与过错。且涉案房屋所在片区土地性质变更并非宝莲城公司违约办理房屋产权证的合法抗辩事由，依法不应当予以支持。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，宝莲城公司应当于涉案房屋交付（2012年2月25日）之日起90日（即2012年5月25日）内办理房屋所有权登记手续，但至今逾期3年多仍未为上诉人办理涉案房屋所有权登记手续，孙智有权单方解除合同，涉案《解除合同通知书》自到达宝莲城公司之日起生效。因此，一审判决认定涉案房产未能办理房产权属证书的主要原因是由于该片区土地变性等历史问题所造成，不完全属于被上诉人宝莲城公司的责任，明显属于认定事实错误。一审判决认定合同第十五条只是约定了宝莲城公司将相关资料报产权登记机关备案的时间，但该时间不是取得房屋权属证书的期限，在合同中双方并没有明确约定取得房地产权属证书的期限，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决涉案《解除合同通知书》无效，明显适用法律错误。被上诉人宝莲城公司答辩称，一审认定事实清楚,判决正确。请求驳回上诉人孙智的上诉请求，维持原判，理由：1.孙智不享有单方解除商品房买卖合同的实体权利。双方于2010年6月30日签订商品房买卖合同，并于2010年7月20日在琼海市住房保障与房产管理局进行了备案登记，使该合同具备了公示效力，其合同稳定性应当受到保护。涉案商品房于2012年1月13日取得竣工验收备案证，具备合同约定的交付条件。2012年2月25日，宝莲城公司向孙智交付了涉案商品房，主要合同义务己履行完毕。双方签订的商品房买卖合同明确约定，宝莲城公司应在商品房交付使用后360天内向产权登记机关提供办证资料，而不是为孙智办理好产权证书，宝莲城公司于2012年12月11日向琼海市房地产交易中心提交了办理涉案商品房产权证的相关资料，适时履行了商品房买卖合同约定的义务。2.宝莲城公司对涉案商品房所在地块土地使用权的抵押行为不是阻碍涉案商品房办理产权证的真正原因。开发商通过开发贷的方式获得项目开发所需资金是房地产项目开发过程中的正常行为，并不会对商品房买受人办理分户产权证书造成不利影响。本案中，土地使用权抵押权人琼海市农信社己向办证机关出具同意办理涉案商品房产权证的书面说明，可见土地使用权抵押不会对涉案商品房办理产权证造成不利影响。政府土地政策的变动才是造成涉案商品房未能办理产权证的主要原因。由于历史原因，琼海市原有大量土地的出让用途为旅游用地，政府为规范土地管理，要求对原有旅游用地进行土地变性，受此影响，包括博鳌镇万泉河口海滨度假区在内的部分房地产开发项目至今未能办理商品房产权证书。对于这一情况，海南省第一中级人民法院(2014)海南一中民一终字第257号判决书已有认定，宝莲城二期恰处于博鳌镇万泉河口旅游区，也受到了土地变性等政策影响。同为宝莲城公司开发现建设的宝莲城一期均已办理分户产权证书，也从侧面印证了政府土地政策的变动是造成涉案商品房未能办理产权证的主要原因。政府土地政策的调整实非宝莲城公司所能预见和控制，从一定程度上，讲宝莲城公司也是受害者，要宝莲城公司为政府政策承担不利后果,对宝莲城公司而言显失公平。事实上，宝莲城公司一直在积极地履行合同义务，即使在因政府政策变动造成涉案商品房在办理产权证书的过程中遭遇了不可预知的困难后，宝莲城公司仍在积极沟通政府，以求早日办理产权证。3.从程序上讲，即使孙智享有合同解除权，也因超过行使解除权的除斥期间而消灭；自解除权发生之日起一年内未行使解除权的，解除权消灭。本案中，商品房买卖合同约定宝莲城公司应在商品房交付(2012年2月25日)使用后360天内(即2013年2月20日前)向产权登记机关提供办证资料。即使孙智享有解除权，解除权的行使期间则为2013年2月21日起至2014年2月21日止，而孙智到2015年2月9日才向宝莲城公司送达《解除合同通知书》显然超过了行使解除权的除斥期间，当然不具备法律效力。4.双方签订的购房买卖合同实已履行完毕，单方解除合同不利于维护交易秩序的稳定。二审期间,上诉人孙智没有提交新的证据。被上诉人宝莲城公司提交了10份证据，其中证据3与5，在一审已经提交质证过，二审不再另行质证。其提交的其他8份证据如下：证据1.营业执照副本、组织机构代码证副本，证明被上诉人的诉讼主体资格。证据2.《琼海市房产预售许可证》[2010]海房预字（XXX）号，证明涉案商品房符合法定预售条件，盖章时间为2015年，是顺延发证的时间。证据4.《海南省建筑工程竣工验收备案证》[2012]XX号,证明涉案商品房具备合同约定的交付条件。证据6.土地使用权证（一期）、一期业主分户房权证，证明一期业主办理房屋权属证书没有障碍，二期至今未能办理房屋权属证书的客观原因是政府原因所致。证据7.宗地图海国用（2007）第XX号，证明被上诉人已办理涉案房屋所在片区的土地使用权证。证据8.琼海市人民政府市长办公会议纪要第46期《研究参加2010年温州房展项目用地有关问题》、琼海市人民政府市长办公会议纪要第39期《研究2公顷用地以内建设项目规划设计方案》、海南省第一中级人民法院（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书，证明上诉人所购买房屋未能办理房屋权属证书的主要原因是政府主导的土地变性、调整规划等历史遗留问题造成，非宝莲城公司所能预见、控制。证据9.《琼海市行政服务中心窗口承诺通知单》受理编号：XZB120077-00053,证明宝莲城公司已在约定的时间内向政府部门提交办理房屋权属证书的相关资料。证据10.琼海市农村信用社《关于同意办理琼海宝莲城项目已对外销售房屋分户产证的函》及附件，证明涉案商品房所在片区土地使用权的抵押行为对上诉人办理诉争房屋的产权证书没有不利影响。上诉人孙智质证意见:对证据1、4的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，我们是在2010年购房的，该预售许可证是在我们购买房屋之后才取得的，不能证明房屋预售是合法的，对方是先预售才取得证的；对证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关；证据7没有原件，对其真实性没有办法确认，对其关联性不予认可；证据8没有原件，对其真实性由法庭依法核实，其中的会议纪要39期与本案没有关系，46期的真实性由法庭依法核实；证据9没有原件，对其真实性不确认，对其关联性不予认可，不能证明是涉案房屋的权属登记。对证据10的真实性予以确认，对其关联性和合法性不予确认，他项权证是政府部门颁发的，根据我国的实际情况，该函不具备法律效力。本院认证：证据1为宝莲城公司诉讼主体资格的证明，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证据2、4、10均与原件核对无异，结合双方庭审的陈述，对其真实性、关联性和合法性予以确认，对证据6的真实性、合法性予以确认，但因其是宝莲城一期的权属证书，与本案没有关联，对其关联性不予确认；对证据7、8、9，经庭后与琼海市档案局等相关部门核实，对证据7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，对其中39期会议纪要与本案没有关系，对其关联性不予确认外，对46期会议纪要及（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书的关联性予以确认；证据9因无法查证，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。二审经审理查明，2010年12月13日，琼海市人民政府市长办公会研究处理嘉积、博鳌、官塘三大组团规划范围内参加2010年温州房展项目用地，同意按规委会或市规划建设局批准的规划条件和面积，将土地用途从旅游用地改变为住宅用地。本院已生效的（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书中:“再查明，琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载：会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……”该判决还认定，博鳌万泉河口旅游区属于会议纪要所指的范围。本案涉案房屋所在的地号11-7土地的使用权证[海国用(2007)第XX号]注明座落的地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区。2016年2月22日，琼海市农村信用合作社向琼海市房产管理局发函《关于同意办理琼海博鳌宝莲城项目已对外销售房屋分户产证的函》载明：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司因建设开发宝莲城项目需要，向我联社申请开发贷款并将土地抵押予我联社，该笔贷款目前处于正常还款状态，我联社将自主把握风险。现因已销售房屋办理房产证分户需要，向贵局申请办理相应房产证分户，我联社同意宝莲城公司办理抵押土地[海国用（2007）第XX号、海国用（2007）第XX号]对应的分户产证，本次申请分户户数448户，总建面积为36030.76平方米（详见清单）。孙智购买的宝莲城二期H-1607房，面积69.33平方米，列于清单之中。二审其他查明的事项与一审查明的相同。本院认为，本案争议的焦点是《解除合同通知书》是否有法律效力。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人的责任是在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……此三项的处理方式均是以“因出卖人的责任”为前提，即是以宝莲城公司的责任为前提。本案涉案房屋所在的地号11-7座落的地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区，属于琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中所涉的土地变性等历史遗留问题，该地块的性质是旅游用地，应按市政府会议纪要的要求进行地类用途的变性。地类用途变性后，相应的房产权属证书才能依法依程序办理。因此，涉案房屋未能办理房地产权证书的主要原因是土地变性等历史遗留问题，不完全是宝莲城公司的责任。双方合同第十五条约定的“因出卖人的责任”的前提条件没有成就。一审法院关于未能办理房产证原因的认定符合客观实际，本院予以确认。因此，《解除合同通知书》没有法律效力。但宝莲城公司关于解除合同除斥期间的抗辩理由不适用本案的情形，本院不予采纳。又因琼海市农村信用合作社《关于同意办理琼海博鳌宝莲城项目已对外销售房屋分户产证的函》，说明涉案房屋所在范围内的土地上的抵押权人已同意涉案房屋办理房产证。在宝莲城公司已取得商品房预售许可证的情况下，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第五十二条的规定，此他项权利对办证没有不利影响,且孙智在接收涉案房屋后，已以业主的身份将涉案房屋委托给第三方琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司进行经营管理。在琼海市政府已以会议纪要的形式解决土地变性等历史遗留问题的情况下，孙智以合同目的无法实现为由，主张解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。虽然一审判决“另查明”部分的内容没有点明所采用的证据，应予纠正，但该事实已在二审期间通过双方举证质证，本院核实后予以认证确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元均由上诉人孙智负担。本判决为终审判决。审判长 阮慧婷审判员 林树平审判员 周传忠二〇一六年三月十八日 法官助理林珍 书记员邱飞丽附：本案适用法律条文：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：阮慧婷撰稿：阮慧婷校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年3月18日印制（共印25份） 关注公众号“”