（2015）成民终字第9521号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-09-23
案件名称
张燕与李钰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张燕,李钰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第9521号上诉人（原审被告）张燕，女，汉族，1974年5月19日出生，住四川省都江堰市。被上诉人（原审原告）李钰，女，汉族，1974年11月18日出生，住四川省西昌市。委托代理人邓兴，四川星亮律师事务所律师。委托代理人罗福斌，四川星亮律师事务所律师。上诉人张燕因与被上诉人李钰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，李钰与张燕于2010年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定李钰将位于成都市武侯区双楠小区广福街××号附×号的房屋出租给张燕使用，租期自2010年5月20日至2015年5月19日，前两年租金为每月2000元，此后按市场价格每年确定一次租金价格。合同还约定，合同签订之日，张燕一次性交纳6个月房租，以后每6个月预付下半年房租；如因经营不善张燕需转让房屋，必须通知李钰，如张燕擅自转让，造成的损失由张燕承担全部责任。到2014年，李钰、张燕商定房屋租金为每月4500元，张燕租金支付至2014年11月19日。2014年12月29日，李钰委托四川星亮律师事务所向张燕发出《律师催告函》，通知张燕在收到催告函后十日内向李钰支付拖欠租金，该催告函经公证于2015年1月12日邮寄给张燕。李钰于2015年3月24日起诉至原审法院，请求判令：1.解除李钰、张燕于2010年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2.张燕将武侯区双楠小区广福街××号附×号的房屋腾退给李钰；3.张燕支付李钰房屋占用费10800元（自2014年11月20日起暂计至2015年2月2日，实际支付至张燕将房屋实际交还李钰之日止）。原审法院认定上述事实，《房屋租赁合同》、《公证书》等证据及当事人的庭审陈述等证据证实。原审法院认为，李钰与张燕之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张燕未按照合同约定向李钰支付2014年11月20日至今的房屋租金，经李钰通过书面方式进行催收后，至今仍未支付，已构成违约。对于张燕辩称的未支付租金的理由是因为李钰不配合其进行房屋转租事宜，根据合同，双方并没有约定李钰须配合张燕进行房屋转租的义务，故对张燕拖欠支付租金的抗辩理由不予认可。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”但根据案涉合同约定，房屋租赁期截止于2015年5月19日，故在本案诉讼期间，该合同已经终止，李钰主张解除合同已经没有必要。但对李钰主张腾退房屋的请求，原审法院予以支持。因张燕仍在使用该租赁房屋，故对李钰请求张燕支付至房屋腾退之日止的房屋占有使用费的请求，原审法院予以支持。根据案涉合同约定，房屋租赁期到2015年5月19日已结束，在此时间之后的房屋占有使用费的标准参照李钰、张燕约定的房屋租金4500元/月。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张燕于判决生效之日起十日内向李钰腾退位于成都市武侯区广福街××号附×号的房屋；二、张燕于判决生效之日起十日内向李钰支付自2014年11月20日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（按照4500元/月计算）；三、驳回李钰其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）35元，由张燕负担。宣判后，原审被告张燕不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1.李钰对案涉房屋没有所有权，不是本案的适格主体。2.张燕因经营困难，需要终止双方租赁合同，将房屋转让，李钰也表示同意，并愿意共同办理相关事宜。后李钰反悔，致使无法签订转让合同，李钰也未依照合同约定，退还剩余月份的房租，办理双方终止合同相关事宜。原审判决认定双方并没有约定李钰须配合张燕进行房屋转租的义务，属认定事实错误。请求撤销原判，依法改判。被上诉人李钰答辩称，1.案涉房屋系他人赠与李钰，暂未办理过户手续，但并不影响合同的成立及效力。案涉房屋租赁合同系李钰与张燕签订，也是李钰将案涉房屋交与张燕使用，因此，李钰系本案适格的主体。2.房屋租赁合同中未约定李钰需要配合张燕对案涉房屋进行转租。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。本院认为，李钰与张燕之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：一、关于李钰是否本案适格主体的问题。张燕认为李钰非案涉房屋的所有权人，无权要求张燕腾退房屋及支付租金。本院认为，张燕与李钰签订《房屋租赁合同》后产生债权债务关系，其效力基于合同的相对性原则而产生，而与合同所指向的标的物即租赁房屋的物权归属无关。不论案涉租赁房屋的所有权归属如何，李钰实际已经按照《房屋租赁合同》的约定向张燕交付了租赁物，在该租赁关系终止后，张燕应当将租赁物返还给出租人。李钰作为《房屋租赁合同》的出租人，是本案的适格主体。至于李钰与案涉租赁房屋所有权人之间的关系不是本案审查的问题，应由其自行处理。二、关于张燕是否应腾退房屋及支付租金的问题。张燕未按照《房屋租赁合同》的约定向李钰支付2014年11月20日至今的房屋租金，经李钰书面催收后，其仍未支付，张燕的行为已构成违约。张燕上诉称其未支付租金是由于李钰不配合其进行房屋转租事宜，但根据双方签订的《房屋租赁合同》，并未约定李钰有义务配合张燕进行房屋转租，故张燕拖欠支付租金的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”鉴于案涉《房屋租赁合同》已于2015年5月19日期满，故李钰主张腾退房屋的请求，应予支持。而张燕仍在使用该租赁房屋，故对李钰请求张燕支付至房屋腾退之日止的房屋占有使用费的请求，应予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费70元，由上诉人张燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾光勇代理审判员 曹 洁代理审判员 范 珍二〇一六年三月十八日书 记 员 冷 雪 关注公众号“”