（2016）粤03民终2216号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-15
案件名称
深圳市盛孚物业管理有限公司与奚楚华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市盛孚物业管理有限公司,奚楚华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2216号上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理有限公司。法定代表人：董声俊，董事长。委托代理人：王传仁，该司员工。被上诉人（原审被告）：奚楚华。委托代理人：朱四林。委托代理人：袁子怀，广东硕法律师事务所律师。上诉人深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称盛孚公司）因与被上诉人奚楚华物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第563号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2000年1月26日，深圳市xx大厦业主管理委员会（委托方、甲方）与盛孚公司（受委托方、乙方）签订《xx大厦物业管理合同》，约定甲方委托乙方对xx大厦进行物业管理，委托管理事项包含房屋建筑本体共用部分、共用设施设备的维修、养护和管理、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、所属配套服务设施的维修、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通、车辆行驶及停泊、��合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、社区文化娱乐活动、物业及物业管理档案、资料；合同期限为三年，自2000年至2003年；物业管理服务费按双方协商的标准向业主收取，即住宅每月每平方米建筑面积为2.75元，商业用房每月每平方米建筑面积4.25元；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按市政府有关规定由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准（现执行标准为每月每平方米建筑面积0.25元）甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。2001年4月18日，双方签订《xx大厦物业管理补充协议》约定，因原物业管理的原因，致使甲乙双方签署的合同不能及时履行，因考虑至乙方进驻期间投入资金较大��所以双方一致同意将乙方服务管理期限做如下变更：管理期从2001年3月21日起至2007年3月21日止；双方同意在入驻管理交接完成后，由乙方垫资45万元分批分期完成修复各户与大厦门岗的有线对讲系统、大厦消防报警系统、大厦绿化及环境改造工程及儿童娱乐设施、地下室设备地面改造工程、修复被损坏的发电机组等工程；以上费用甲方同意乙方在大厦管理服务收入中逐月摊销。2007年5月28日，双方再次签订《xx大厦住宅小区物业服务合同》及《补充协议》，约定合同期限为六年，自2007年3月21日起至2013年3月30日，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。委托管理事项及收费标准与双方于2000年签订的合同的约定一致。补充协议约定由乙方垫资分期分批完成大厦的消防报警系统、给水系统改造工程、大厦外墙清洗工程；一楼洗车场和商业用房的租金为业主所有，鉴于乙方前期和今后维修费用较多，其租金的90%补贴给乙方，由乙方用于补充大厦物业管理费用和上述三项专项维修费用，租金的10%划归大厦本体维修基金。2014年1月1日，双方再次签订《xx大厦物业服务管理合同》，合同期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日；逾期缴纳物业服务管理费、房屋专项维修资金、水电费，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金；一楼商铺收益80%补充管理费收入，用于小区日常物业服务管理，20%用于小区公共设备设施大中修及更新改造。委托管理事项及收费标准与双方之前签订的合同的约定一致。盛孚公司为主张其已履行了合同约定的物业管理及服务义务，向原审法院提交了盛孚公司与深圳市xx电梯有限公司、深圳市xxxx电梯有限公司签订的《电梯维修保养合同》、与深圳市xxx清洁服务有限公司签订的《清洁及绿化合同》及各公司向盛孚公司开具的收取相关服务费的发票、深圳市自来水（集团）有限公司向盛孚公司管理处开具的收取涉案小区的水费的发票、深圳市财政局开具的收取污水、垃圾处理费的运用收据予以佐证。盛孚公司另行提交了自2002年12月25日至2014年10月29日期间盖章的《催款通知书》8份，通知书均注明了奚楚华拖欠管理费、水费、本体维修基金、滞纳金的金额及计费期间，要求奚楚华尽快交纳欠费。奚楚华未在该通知书上签名，庭审时亦不认可收到了该通知。盛孚公司另行提交了奚楚华自2001年3月后的欠费明细及在原审法院责令后提交了相应的各月费用的收费通知单，明细表及通知单均记载了奚楚华各月的欠费明细，其中通知单记载的打印时间均为2015年8月3日。另查，涉案xx大厦业委会于2013年7月12日在深圳市福田区住房和建设局备案，业主大会和业主委员会议事规则约定物业管理企业的选聘和解聘为业主大会的议事范围。奚楚华为该小区xx的业主。庭审时，奚楚华确认自盛孚公司入驻涉案小区提供物业服务以来，其从未缴纳过物业管理费、水费、本体维修基金、排污费等费用。再查，盛孚公司于2015年1月22日向原审法院提交了立案材料，原审法院先行进行调解，调解未果后于2015年3月10日正式立案受理。盛孚公司原审的诉讼请求是：1、奚楚华向盛孚公司支付xx大厦xxx房产自2001年03月1日起至2014年10月31日止所欠的物业管理服务费44655.20元、水费9538.10元、本体维修基金4066.70元、排水费1700元、垃圾处理费1269元，滞纳金22350.97元，合计83579.97元；2、诉讼费用由奚楚华承担。原审法院认���，盛孚公司自2000年起入驻xx大厦后与涉案小区xx大厦业主委员会先后签订了三份物业服务合同及二份补充协议，尽管无证据证实该小区于2000年成立了业委会，但双方于2014年1月1日签订物业服务合同时，业委会已于2013年7月12日备案。盛孚公司亦自2000年入驻涉案小区后实际为该小区提供物业服务、其他业主亦向盛孚公司缴纳了相关费用，原审法院认定盛孚公司与xx大厦业主委员会之间成立合法有效的物业服务合同关系。根据合同约定的委托管理事项内容，结合盛孚公司提交的其与第三方公司签订的相关服务合同及各单位开具的发票等情况，原审法院认定盛孚公司已履行了物业服务合同约定的物业管理及服务义务。奚楚华作为涉案小区的业主，在接受盛孚公司提供的物业服务后，根据权利义务对等原则，应当向盛孚公司交纳物业管理费、水费、本体维修基金、排污费等费用。奚楚华并未对盛孚公司主张的其每月欠费金额提出异议，仅抗辩其不应交，且提出时效抗辩，故原审法院对盛孚公司主张的奚楚华每月的欠费金额予以采信。盛孚公司没有提供证据证明其在提起本案诉讼之前曾通过法律途径向奚楚华催缴过相关费用，也没有证据证明曾向奚楚华送达过催款通知书，且盛孚公司于庭后向原审法院提交的每月的收费通知书为2015年8月3日补打印，故原审法院对奚楚华提出的时效抗辩予以采信。盛孚公司于2015年1月22日提起本案诉讼，法律规定的一般诉讼时效期间为两年，故盛孚公司依法可以主张相关费用最早期间应为2013年1月，盛孚公司请求奚楚华支付2013年1月之后的相关费用，原审法院予以支持。对于2012年12月之前的相关费用，因超过了诉讼时效期间，原审法院不予支持。关于滞纳金。根据合同约定，逾期缴纳管理费、水费、本体��修基金等费用的，从次月第一日起计收日万分之五的滞纳金，盛孚公司请求奚楚华支付有关费用的相应滞纳金，具有合同依据，原审法院予以支持。奚楚华应向盛孚公司支付自2013年1月至2014年10月期间的相关费用及每月应付费用自次月1日起至实际清偿之日按日万分之五计收的滞纳金。奚楚华作为业主，在接受了盛孚公司物业服务的同时，长期拒交物业管理费、本体维修基金、水费、排污费等费用，不仅违背了诚实信用、等价有偿的民事法律原则，也损害了小区其他业主的合法权益，应当予以谴责。奚楚华有关抗辩事由缺乏充分的事实依据，原审法院不予采信。退一步讲，即便有关主张部分成立，也不能成为奚楚华拒交相关费用的理由，奚楚华应另循途径依法主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、奚楚华应于判决生效之日起十日内向盛孚公司支付2013年1月至2014年10月期间的物业管理费、水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费及滞纳金（按每月应缴费用，自逾期之日次月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日）；二、驳回盛孚公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1889元，由盛孚公司负担1200元，奚楚华负担689元。盛孚公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、变更原审判决第一项，判令奚楚华向盛孚公司支付从2001年03月01日起至2014年10月31日所欠的物业管理服务费44655.2元、水费9538.1元、本体维修基金4066.7元、排水费1700元、垃圾处理费1269元、滞纳金22350.97元，共计83579，97元：2、撤销原审判决第二项；3、一、二审的诉讼费用由奚楚华承担。事实和��由：原审判决认定部分事实错误，盛孚公司已经多次对奚楚华所欠的费用进行催缴，不存在超过时效的问题。盛孚公司在原审中已经提交了盛孚公司向奚楚华的催款通知及在庭审后向原审法院提交了登报催款的相关证据。催款通知从2002年12月25日第一次开始催款，最后一次向盛孚公司催款是在2014年10月29日，催款通知均写明业主房门号及欠费情况等。登报情况由于登报时间较为久远，因此盛孚公司无法在原审庭审前提交。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”因此，盛孚公司认为，虽然盛孚公司逾期提交了证据，但该登��情况系认定本案奚楚华追讨盛孚公司的欠款是否超过诉讼时效的直接证据，足以对本案的基本事实产生重大影响，且提交时原审的审限尚有一个月，原审并未重新开庭组织质证。盛孚公司认为法院应当重新组织质证并采纳上述证据。被上诉人奚楚华答辩称，盛孚公司用发报纸公告的形式催收在前，不构成诉讼时效的中止，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十条第一款第（四）项的规定，只有在当事人一方下落不明，对方在国家级或者下落不明当事人的省级有影响的媒体上刊登具有主张债权权利内容公告的才构成诉讼时效的中止，本案中，奚楚华一直住在涉案房产，不存在下落不明的情形。并且，盛孚公司未在一审辩论终结前提交其进行主张债权权利的公告，而是在一审辩论终结后提交的证据，不应当被采纳。该证���也不属于新证据，在二审中也不应当采纳作为认定案件事实的依据。盛孚公司没有任何证据证明其在本案起诉之前已经向奚楚华催收过相关的债权，其提交的物业费缴费通知书均是2015年8月3日打印的，奚楚华从未收到过盛孚公司的催款通知书和收费通知书，因此，盛孚公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据盛孚公司上诉请求，二审争议的焦点在于盛孚公司关于2012年12月之前相关费用的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于2012年12月之前的相关费用，双方并未约定可以登报公告的形式进行债权催收。而根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（四）项的规定，只有在当事人一方下落不明的情况下，对方��事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告，才可以产生诉讼时效中断的效力。本案双方均确认奚楚华一直居住在涉案房产内，盛孚公司以登报公告方式主张权利不符合法律规定亦缺乏合同依据，盛孚公司据此主张诉讼时效中断于法于理无据，本院不予采纳。但因本体维修基金属于业主共有，缴纳本体维修基金是业主的法定义务，本体维修基金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，故奚楚华对于本体维修基金诉请提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。原审对此处理有误，本院予以纠正。奚楚华所欠2001年3月1日起至2014年10月31日止的本体维修基金共计4083.6元（24.9元／月×164月），盛孚公司诉请奚楚华支付4066.70元未超过上述数额，本院予以支持。盛孚公司关于2012年12月之前的，除物业专项维修基金之外的相关费用的诉讼请求已超过诉讼时效，原审未予支持正确，本院予以维持。综上，盛孚公司的上诉请求部分具有事实和法律依据，本院对其有理部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第563号民事判决第二项；二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第563号民事判决第一项为：奚楚华应于本判决生效之日起十日内向深圳市盛孚物业管理有限公司支付2001年3月1日起至2014年10月31日止的本体维修基金4066.70元及滞纳金（以每月24.9元为基数，自产生次月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日）、2013年1月至2014年10月期间的物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金（按每月应缴费用，自逾期之日次月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日，金额及起始时间详见附表）；三、驳回深圳市盛孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1889元，由深圳市盛孚物业管理有限公司负担1000元，奚楚华负担489元；二审案件受理费1200元，由深圳市盛孚物业管理有限公司负担1000元，奚楚华负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 邱裕华审 判 员 张秀萍代理审判员 蔡妍婷二〇一六年三月十八日书 记 员 谢文琦相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附表时间（年.月）管理费（元）水费（元）排污费（元）垃圾处理费（元）合计计算滞纳金的起始日期2013.1273.44616.213.5349.12013.2.12013.2273.450.61813.5355.52013.3.12013.3273.454.11913.53602013.4.12013.4273.441.414.413.5342.72013.5.12013.5273.443.715.313.5345.92013.6.12013.6273.448.317.113.5352.32013.7.12013.7273.439.113.513.5339.52013.8.12013.8273.467.92313.5377.82013.9.12013.9273.44616.213.5349.12013.10.12013.10273.454.11913.53602013.11.12013.11273.454.11913.53602013.12.12013.12273.44616.213.5349.12014.1.12014.1273.454.11913.53602014.2.12014.2273.443.715.313.5345.92014.3.12014.3273.448.317.113.5352.32014.4.12014.4273.448.317.113.5352.32014.5.12014.5273.44616.213.5349.12014.6.12014.6273.44616.213.5349.12014.7.12014.7273.457.52013.5364.42014.8.12014.8273.471.32313.5381.22014.9.12014.9273.454.11913.53602014.10.12014.10273.450.61813.5355.52014.11.1 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