（2016）黑0103民初1242号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-07-24
案件名称
刘丽梅与哈尔滨西城汇商业经营有限公司,哈尔滨嘉财地下空间公共设施有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘丽梅,哈尔滨嘉财地下空间公共设施有限公司,哈尔滨西城汇商业经营有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初1242号原告刘丽梅，女，1974年3月23日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告哈尔滨嘉财地下空间公共设施有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路52号哈尔滨理工大学科技园613室。法定代表人邵建国，男，职务总经理。委托代理人王丹梅，女，1971年2月26日生，满族，住哈尔滨市道里区。被告哈尔滨西城汇商业经营有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号5栋1层102号法定代表人滕延春，男，职务总经理委托代理人顾祥国，男，黑龙江善行律师事务所律师。原告刘丽梅与被告哈尔滨嘉财地下空间公共设施有限公司（以下简称嘉财公司）、哈尔滨西城汇商业经营有限公司（西城汇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽梅、被告嘉财公司委托代理人王丹梅、被告西城汇公司委托代理人顾祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月16日，原告与被告嘉财公司签订了《西城汇商铺使用权转让合同》，合同约定：“原告受让被告嘉财公司位于哈尔滨市南岗区学府路西城汇x区xxxx号商铺，受让期限为40年，套内建筑面积狭小平方米，总额为269936元。”同日，原告与被告嘉财公司签订了《商铺使用权委托管理协议》，协议约定：原告购买的商铺交由被告嘉财公司公司委托管理，期限为2011年1月31日至2014年1月30日，租金64785元，在商铺使用权转让款中一次性扣除。合同签订后，原告交付了全部商铺使用权转让款。三年使用权委托管理协议到期后，被告嘉财公司决定继续委托管理该商铺，在没有向原告作出任何解释的情况下，将嘉财公司变更为西城汇公司继续行使代管“西城汇”地下商铺的权利。原告与被告西城汇又于2014年3月5日补签了商铺委托代管协议，协议明确约定代管期限为2014年1月31日至2017年1月30日，按照原协议的约定，被告嘉财公司因运营未达到预期效果，须续签新协议，被告嘉财公司应按原协议规定按实际购买商铺总价款不低于8%年利率比例给付原告租金。因被告提出公司目前租金出现困难，新协议的给付标准更改为第一年每米每日5元，第二年每米每日6元，第三年每米每日7元，并承诺用延期三年使用权给原告作为补偿。然而西城汇公司并没有履行上述代管协议，未按商铺委托代管协议支付租金。延期三年使用权的协议至今未签，故原告诉至法院，请求：一、要求二被告向原告支付自2014年7月31日至2016年1月30日租金，共计15420元（按照第一年5元/天/米、第二年6元/天/米，第三年7元/天/米标准计算）,并按照中国人民银行的同期贷款利率向原告支付拖欠上述款项的利息（自拖欠租金日期2014年7月31日起至给付之日止）；二、二被告与原告签署商铺受让权在原40年的基础上延长3年的补充协议；三、二被告立即将位于哈尔滨市南岗区西城汇x区xxx号商铺按当时购买时实际位置及米数用地钉方式加以确认；四、二被告共同承担案件受理费。被告嘉财公司辩称，嘉财公司不应承担责任。被告西城汇公司辩称，一、嘉财公司和西城汇公司分别是具有独立法人资格的企业，两者间是合同关系，实际上是西城汇公司和原告之间签订了商铺代管协议，拖欠原告租金应当由西城汇公司承担，与嘉财公司无关。二、原告主张的租金从2014年7月31日至2016年1月30日与法无据，西城汇公司只同意给付2014年7月31日至原告起诉时（2015年12月30日）的租金，后续租金未发生，所以不应给付。原告要求租金利息，应当按照代管协议约定，按季度支付的标准以季度末作为计算利息的起始时间。同时由于市场及经济形式的变化，西城汇商铺经营比较困难，即便按照原合同约定的标准，也无法实际给付，现在涉案商铺实际租赁价格远远低于原、被告双方约定的标准，西城汇公司同意按照实租的价格给付原告租金。三、对于原告要求延长三年使用期限的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。四、对于原告要求按当时购买时实际位置及米数用地钉方式加以确认商铺的诉请，西城汇公司同意，并可以实际履行。原告为证明其主张的事实成立，向本院提供证据及二被告质证意见如下：证据一、商铺使用权转让合同及商铺委托代管协议各一份。意在证明原告的商铺委托嘉财公司及西城汇公司代管，二被告应按合同约定支付原告租金。经质证，二被告对证据一真实性无异议，但认为商铺使用权转让合同与西城汇公司无关，合同是原告和嘉财公司签订的。对商铺委托代管协议中手写“经甲乙双方协商一致延长三年使用权”有异议，不予认可。认为租金应参照临近商铺综合推算，即应按实租实返的价格支付。证据二、关于B区业主回复函。意在证明被告西城汇同意延期三年商铺使用权，承诺于使用权求二被告按照协议2015年6月30日前为业主签署补充协议。经质证，二被告对证据二有异议，认为是复印件，不具有真实性，不应作为证据使用。被告西城汇公司为证明其抗辩主张，向本院提供证据及原告质证意见如下：证据、《委托招商及经营管理合同》一份。意在证明嘉财公司将其开发的人防工程商铺的经营管理委托给西城汇公司，由西城汇公司对商铺进行管理，收取租金及返给业户租金。两个公司间是单纯的合同关系，并不是同一主体。经质证，原告对证据有异议，认为二被告未通知业主。经质证，被告嘉财公司对证据无异议。被告嘉财公司未就其抗辩主张向本院提供证据。原告提供的证据一及被告提供的证据客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。原告提供的证据二系复印件，且西城汇公司无权承诺延长涉案商铺使用权，故该证据本院不予采信。分析原、被告的诉辩主张及提供的证据，本院确认如下事实：2010年9月16日，原告刘丽梅与被告嘉财公司签订《西城汇商铺使用权转让合同》一份，约定原告受让商铺使用权的商铺位置位于哈尔滨市南岗区【西城汇（暂定名）】x区xxx号，使用权期限自西城汇开业之日起至40年，套内建筑面积4.97平方米，原告一次性受让商铺使用权金额为269936元。2010年9月16日前一次性支付商铺款269936元。同日，原告与被告嘉财公司签订《商铺使用权委托管理协议》一份,约定原告将涉案商铺委托被告嘉财公司管理，并同意被告嘉财公司以自己名义出租。商铺委托管理期限暂定为2011年1月31日至2014年1月30日，期满如被告嘉财公司认为市场繁荣程度未达到其的预期目标，其决定仍需保留原规划通道的，则原告须继续委托被告嘉财公司进行经营，期限由被告嘉财公司根据情况决定，对原告的年回报率不低于其商品实际受让价格的8%，实际回报率参照临近商铺当期租金综合推算。前三年商铺租金为64785元。《西城汇商铺使用权转让合同》签订后，原告向被告嘉财公司支付了扣除2011年1月31至2014年1月30日商铺租金64785元后的商铺转让款。2014年3月5日，原告与被告西城汇公司签订《商铺委托代管协议》一份，约定原告将商铺全权委托被告西城汇公司代管，由被告西城汇公司与承租人直接签署《商铺租赁协议》。被告西城汇公司负责代原告对承租人进行监督管理。代管期限2014年1月31日至2017年1月30日。委托代管期间原告收取的经营收益参照临近商铺当期租金综合推算，委托代管期间经营盈利或者亏损均由原告享有和承担。如该商铺在代管期间未出租，被告西城汇公司按第一年5元／天／㎡，第二年6元／天／㎡，第三年7元／天／㎡。现西城汇公司向原告支付了2014年1月31日至2014年7月30日的商铺租金后，未再继续向原告支付租金，故原告诉至法院，形成诉讼。本院认为，原告与被告嘉财公司之间签订的《西城汇商铺使用权转让合同》、《商铺使用权委托管理协议》、原告与被告西城汇公司签订的《商铺委托代管协议》均系双方真实意思表示，合法有效。原告与被告嘉财公司之间签订的《商铺使用权委托管理协议》已履行完毕。依据原告与被告西城汇公司签订《商铺委托代管协议》，被告西城汇公司需自2014年1月31日起向原告支付商铺租金，但被告西城汇公司自2015年7月31日起未向原告支付涉案商铺租金，已侵犯原告合法权益，故原告请求被告西城汇公司向其支付商铺租金，本院予以支持。被告西城汇公司虽主张应按涉案商铺实租价格计算租金，但被告西城汇公司并未就涉案商铺是否出租及邻近商铺租金情况举示证据，故本院参照第一年为5元／天／㎡，第二年为6元／天／㎡，第三年为7元／天／㎡的标准计算涉案商铺租金，被告西城汇应按5元／天／㎡向原告支付2014年7月31日至2015年1月30日的租金，按6元／天／㎡向原告支付2015年1月31日至2016年1月30日的租金共计15456.7元[(5元／天／㎡×4.97㎡×184天)＋(6元／天／㎡×4.97㎡×365天)]。因原告仅主张15420元租金，本院支持被告西城汇公司向原告支付2014年7月31日至2016年1月30日租金15420元。因原告与被告西城汇公司未约定租金给付期限，被告西城汇公司同意自每季度末作为利息的起算时间点，本院准予，故本院支持被告西城汇公司自2014年7月31日起每季度末按中国人民银行同期贷款利率向原告支付拖欠租金的利息。原告请求被告嘉财公司向其支付租金及利息，因无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中西城汇公司同意用地订方式确认商铺位置，已超出其经营管理涉案商铺权限范围，本院不予采纳。原告的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨西城汇商业经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘丽梅支付2014年7月31日至2016年1月30日商铺租金15420元；二、被告哈尔滨西城汇商业经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘丽梅支付2015年7月31日至2016年1月30日商铺租金15420元的利息（其中2286.2元自2014年9月30日起，2286.2元自2014年12月31日起，2683.8元自2015年3月30日起，2713.62元自2015年6月30日起，2743.44元自2015年9月30日起，2706.74元自2015年12月31日起，均至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告刘丽梅的其他诉讼请求。如果被告哈尔滨西城汇商业经营有限公司未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由被告哈尔滨西城汇商业经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 赵 欣人民陪审员 倪 丹人民陪审员 朱宝泽二〇一六年三月十八日书 记 员 郭文静 搜索“”