（2015）鄂武昌民初字第02305号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-26
案件名称
程弟新、程军锋等与李卫红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程弟新,程军锋,李卫红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第02305号原告：程弟新，男，1969年2月4日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托代理人：余大尊，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告：程军锋，男，1973年1月11日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托代理人：余大尊，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：李卫红，女，1968年6月18日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥街法律服务所法律工作者。原告程弟新、程军锋与被告李卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，原告程弟新、程军锋向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2015年6月8日作出（2015）鄂武昌民保字第00277号民事裁定书，依法冻结被告李卫红银行存款人民币3000000元或查封其相应价值的其他财产，查封原告程弟新、程军锋的担保财产。本案依法由审判员姜黎适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告程弟新、程军锋的共同委托代理人余大尊，被告李卫红的委托代理人蒋新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程弟新、程军锋共同诉称：2009年9月，原告程弟新与被告李卫红约定将其所有的位于武昌区中山路365号房屋一至四层出租给原告作为宾馆、娱乐办公之用，实测总建筑面积1776平方米，租赁期限10年，自交房之日至2019年12月31日。原告程弟新与程军锋共同出资成立武昌区美特斯商务宾馆。2014年10月10日，武昌区人民政府颁布关于紫金村片旧城改造项目房屋征收决定（武昌征决字（2014）号），原告承租的房屋位于征收范围红线图内。因武昌区美特斯商务宾馆自2009年成立至今持续正常经营，武昌区政府按照生产经营性用房屋标准对该房屋进行征收补偿。原告作为被征收房屋的经营人，多次就该房屋搬迁补助费与临时安置补助费及停产停业损失赔偿费与被告协商，均无结果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付二原告位于武昌区中山路365号的房屋搬迁补助费25万元，临时安置补助费50万元，停产停业损失赔偿费225万元，三项共计人民币300万元；2、诉讼费用由被告承担。两原告当庭将其第一项诉讼请求变更为请求判令被告支付两原告位于武昌区中山路365号3层1号及4层1号搬迁奖励费8万元，停产停业损失967991元，两项共计1047991元。被告李卫红辩称：在本案审理期间，原告申请财产保全冻结了被告300万元的拆迁款，现在原告变更诉讼请求，将诉讼请求的金额调整为104万元，其冻结的金额也应相应减少；原告将房屋整体出租给程弟新，之后程弟新私自转租，违反双方合同约定，其行为构成违约，原告程弟新对被告提出的诉请应该予以驳回；程军锋并非本案适格主体，被告从未与程军锋签订任何房屋租赁协议，武昌区美特斯商务宾馆系程军锋个人经营，程军锋主张权利的对象应该是本案的原告程弟新，恳请法院驳回原告程军锋对被告的全部诉请。经审理查明：2004年9月29日，被告李卫红取得武汉市武昌区中山路365号一层至四层1号房屋所有权，房屋结构为混合结构，房屋总层数为8层，设计用途为商业服务；其中1层1号房屋建筑面积为157.35平方米（房屋所有权证号：武房权证昌字第××号），2层1号房屋建筑面积为680.9平方米（房屋所有权证号：武房权证昌字第××号），3层1号房屋建筑面积为680.9平方米（房屋所有权证号：武房权证昌字第××号），4层1号房屋建筑面积为374.18平方米（房屋所有权证号：武房权证昌字第××号）2009年11月15日，被告李卫红作为出租方（甲方）与原告程弟新作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市武昌区中山路395号一至四层，出租房屋实测总建筑面积1776平方米，其中一楼52平方米、二楼680平方米、三楼680平方米、四楼374平方米，出租房屋土地证编号：武房字第××号，房产证编号：2004119**号，房屋用途为宾馆娱乐、办公，房屋主体建筑建构为混合；乙方不得变更该出租房屋的使用用途，不得在该出租房屋内从事任何违法活动；该房屋租赁期10年，自交房之日起至2019年12月31日止；年租金为税后40万元，甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，乙方无需支付本合同约定费用外的其它任何费用；签订合同之日2个工作日内乙方支付首半年租金，以后乙方应于每半年前五日向甲方支付下半年租金，甲方收取房租后只需向乙方提供收条，不提供发票；若乙方延迟支付租金，乙方应向甲方支付应付租金两倍的违约金；在乙方租赁房屋范围内且由乙方独立使用之设施设备的维护及发生的相关费用由乙方负责；房屋租赁期间，乙方不得私自转租部分或全部房屋，经甲方同意，乙方可全部或部分转租，并办理相关变更手续，甲方同意乙方将该房屋全部转租给乙方的关联方，如乙方要求变更承租主体为该关联方的，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续，但乙方需对后者的履约情况承担连带责任；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲方同意由乙方与政府或拆迁单位就涉及乙方的补偿问题达成协议并直接向乙方支付补偿后，再与政府或拆迁单位达成涉及甲方的补偿协议，在政府或拆迁单位与乙方达成补偿协议之前，甲方不得单方面与政府或拆迁单位达成拆迁协议：（1）该房屋占用范围内的土地所有权或使用权被政府征用，（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；本合同一式二份，自双方签字后即生效。该合同有李卫红及程弟新签字按手印。2010年1月22日，武汉市武昌区美特斯商务宾馆（以下简称美特斯宾馆）注册成立，系个体工商户，经营者为程军锋，组成形式为个人经营，经营场所为武汉市武昌区中山路365号，经营范围为住宿服务。美特斯宾馆设立登记申请书中载明经营场所为武汉市武昌区中山路365号3-4楼。美特斯宾馆在注册登记时向工商管理部门提交了一份《房屋租赁合同》，该合同出租人为李卫红，承租人为程军锋，租赁房屋为武昌区中山路365号三楼、四楼，租赁期为10年，自2009年11月8日起至2019年11月7日止，年租金为4万元。李卫红称该份租赁合同并不是其与程军锋签订的，对此事不知晓；程军锋自认该份合同并不是其与李卫红签订的，但同李卫红说过此事。2012年3月30日，武汉市武昌区卫生局向美特斯宾馆颁发的《卫生许可证》载明美特斯宾馆地址为武昌区中山路365号3-4层1号。2010年2月11日，程弟新作为出租人与案外人彭东方作为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋坐落于武昌区中山路365号，一楼面积为20平方米，二楼建筑面积为680平方米，共计700平方米；租赁期为10年，自2009年11月1日起至2019年10月31日止；租金前三年每年22万元，从2012年11月1日起租金每年在上一年基础上递增1万元。程弟新称，彭东方租赁该房屋用于经营网吧，一直经营至房屋被拆迁，且彭东方所租赁房屋的拆迁补偿问题是由彭东方自行与李卫红协商的。2010年6月7日，李卫红的配偶黄文建出具收条，载明收到2010年下半年房租20万元；2010年12月8日，黄文建出具收条，载明收到2011年1月至6月房租20万元，后楼1万元合计21万元；2011年6月13日，黄文建出具收条，载明收到2011年下半年房租20万元；2011年12月11日，黄文建出具收条，载明收到2012年上半年度房租21万元；2012年6月11日，黄文建出具收条，载明收到2012年下半年房租20万元。2012年12月11日，程军锋向黄文建转账汇款21万元；2013年6月8日，程军锋向黄文建转账汇款20万元；2013年12月13日，程军锋向黄文建转账汇款21万元；2014年6月13日，程军锋向黄文建转账汇款20万元。2014年10月10日，武汉市武昌区人民政府下发《武昌区人民政府关于紫金村片旧城改造项目房屋征收决定》（武昌征决字（2014）号），载明：因公共利益需要，决定征收紫金村片旧村改造项目范围内国有土地上房屋及其附属物，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；征收范围为东临现状铁路，南至民主路，西临中山路，北临武汉市市政工程水泥制品厂；征收部门为武昌区房屋征收管理办公室。本案所涉租赁房屋属征收范围内，且现已被拆迁。2015年2月14日，李卫红出具委托书一份，载明：李卫红系紫金村房屋征收范围内，房屋地址中山路365号，房屋面积共计1893.33平方米，属于商业服务性质，现本人放弃所有房屋装修补偿，给予租户；特委托武昌区紫金村片旧城改造项目房屋征收指挥部与租户协谈签订房屋装修补偿及清退租户事宜；此委托书仅针对房屋征收办对承租房屋装修补偿，其它补偿归产权人所有。武汉市武昌区房屋征收管理办公室作为房屋征收部门（甲方）与程弟新、程军锋（乙方）签订《武昌区国有土地上房屋征收补偿协议书》一份（编号：C1-5-4）。协议载明：程弟新、程军锋被征收房屋位于武昌区中山路365号，房屋征收补偿款项为装修补偿1244334元、电话移机费216元、有线电视复装费86元、宽带网补偿308元、空调移机费1万元、热水器拆装补偿1万元、搬迁补偿1000元，上述款项合计1265944元。该协议甲方处有王靖签字，乙方处有程弟新、程军锋签字按手印。2014年12月22日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室作为房屋征收部门（甲方）与李卫红（乙方）签订《武昌区国有土地上房屋征收补偿协议书》两份（编号：C1-5-10、C1-5-11）。其中编号为C1-5-10的协议载明：李卫红被征收房屋位于武昌区中山路365号3层1号，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，国有土地使用权证号为武昌国用（商2004）第8342号，房屋权属份额100%，房屋用途为商业，经营面积680.90平方米；房屋价值补偿金额为13447775元，房屋附属设施补偿为电表迁移费500元、水表迁移费500元，停产停业损失补偿672389元、搬迁奖励4万元，合计14161164元；甲方已抵扣抵押借款300万元，实际应付乙方补偿款11161164元。另一份编号为C1-5-11的协议载明：李卫红被征收房屋位于武昌区中山路365号4层1号，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，国有土地使用权证号为武昌国用（商2004）第8341号，房屋权属份额100%，房屋用途为商业，建筑面积374.18平方米；房屋价值补偿金额为5912044元，房屋附属设施补偿为电表迁移费500元、水表迁移费500元，停产停业损失补偿295602元、搬迁奖励4万元，合计6248646元。该两份协议甲方处有王靖、刘毅签名，加盖武汉市武昌区房屋征收管理办公室合同专用章，乙方处有李卫红签字按手印。以上事实，有原告程弟新、程军锋提交的美特斯宾馆营业执照、特种行业许可证、税务登记证、卫生许可证、房屋租赁合同、房屋所有权证、《武昌区人民政府关于紫金村片旧城改造项目房屋征收决定》、转账凭证四份、委托书、房屋征收补偿协议书、收条五份、原告申请法院调取的李卫红的房屋征收补偿协议书二份，被告李卫红提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、《武昌区人民政府关于紫金村片旧城改造项目房屋征收决定》、美特斯宾馆工商登记档案信息、程弟新与彭东方签订的房屋租赁合同，以及询问笔录及庭审笔录予以证实。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争点在于李卫红是否应向程弟新和程军锋给付搬迁奖励及停产停业损失。程弟新与李卫红签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人即被征收人，给予公平补偿，如果被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配相关的补偿费用。从上述规定来看，除当事人之间另有约定外，征收补偿的主体应为被征收房屋的所有权人。本案程弟新与李卫红签订的房屋租赁合同就租赁房屋被征收的补偿问题约定为：“甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲方同意由乙方与政府或拆迁单位就涉及乙方的补偿问题达成协议并直接向乙方支付补偿后，再与政府或拆迁单位达成涉及甲方的补偿协议，在政府或拆迁单位与乙方达成补偿协议之前，甲方不得单方面与政府或拆迁单位达成拆迁协议：（1）该房屋占用范围内的土地所有权或使用权被政府征用，（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的”。虽该合同内容并未对补偿的范围作出明确约定，但李卫红就承租户的征收补偿问题出具了委托书，将其被征收房屋的装修补偿给予租户，程弟新和程军锋基于该份委托书自愿与被征收部门签订了房屋征收补偿协议，获得装修补偿、搬迁补偿等房屋征收补偿款共计1265944元，应视为程弟新和程军锋对补偿范围的认可。李卫红与被征收部门签订的房屋征收补偿协议中就程弟新和程军锋所获补偿的事项，李卫红并未获补偿，应视为李卫红已按房屋租赁合同的约定履行了其合同义务。现程弟新、程军锋主张被征收房屋3层1号和4层1号的搬迁奖励及停产停业损失应由其享有，但其提交的证据不能证明原、被告就该两项房屋征收补偿款明确约定由两原告享有，且李卫红以商业用房标准获得征收补偿的依据是其所有的涉诉房屋物权登记的设计用途为商业服务，而非因原告在此从事经营活动。故两原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告程弟新、原告程军锋的诉讼请求。本案案件受理费30800元，减半收取15400元，财产保全费5000元，两项合计20400元，由原告程弟新、程军锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员 姜 黎二〇一六年三月十八日书记员 周永梅 更多数据：搜索“”来源：