（2016）桂08民终81号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-12
案件名称
梁业芬与蒙志孟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒙志孟,梁业芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂08民终81号上诉人（一审被告）蒙志孟，男，1968年7月1日出生，汉族，住贵港市港南区。委托代理人覃鹏，玉林市玉州区法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告）梁业芬，女，1963年12月10日出生，汉族，住贵港市港北区。委托代理人卢铭涛，广西诚济律师事务所律师。委托代理人覃玉莲，广西诚济律师事务所律师。上诉人蒙志孟因与被上诉人梁业芬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院（2015）南民初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，广西贵港市贵建房地产开发有限公司开发了贵港市XX小区。2011年吴某在该小区购买XX号房屋一套及XX号杂物房一间，吴某于2011年12月5日通过中国工商银行现金存房款147029.5元至广西贵港市贵建房地产开发有限公司的账户，当日该公司开具了收据两份，收据分别载明“今收到吴某交来贵港市XX小区XX号房款￥130541.5”、“今收到吴某交来贵港市XX小区XX号杂物房款￥16488”；黎某于2012年8月10日通过中国工商银行现金存房款138373.48元至广西贵港市贵建房地产开发有限公司的账户，当日该公司亦出具了收据两份，收据分别载明“今收到吴某交来贵港市XX小区XX号房款￥130541”、“今收到吴某交来贵港市XX小区XX号房契税款￥7832.48”。梁业芬经过吴某同意，于2012年8月9日与蒙志孟签订了《房屋转让协议》，协议约定转让房屋位于贵港市XX小区X幢X楼（顶层），建筑面积248.65平方米，一并转让的有位于该楼地下的杂物房一间，建筑面积20.61平方米；双方商定，该房屋（含杂物房）转让价格为人民币陆拾万柒仟伍佰元整（含办证费用）。房产局测量办证的面积与合同面积有误差的，差额面积部分双方按房屋2300元／平方米、杂物房1000元／平方米，多退少补；双方一致同意转让款由蒙志孟分期支付。本协议签订时，蒙志孟向梁业芬支付首期购房款人民币贰拾万元整（￥200000.00），剩余房款肆拾万柒仟伍佰元整（￥407500.00）蒙志孟应在梁业芬将该房屋产权登记至蒙志孟名下后从领取证书之日起20天内付清给梁业芬等。2012年8月10日，广西贵港市贵建房地产开发有限公司直接与蒙志孟签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2008049007），出售贵港市XX小区第XX号房给蒙志孟，建筑面积为248.73平方米，总金额为261167元，同时还出售X号杂物房，杂物房面积为20.61平方米，总金额为16488元。2012年8月16日，广西贵港市贵建房地产开发有限公司的出纳李某开具两份销售不动产统一发票（自开），号码为XX的发票载明付款方为蒙志孟，不动产项目名称为贵港市XX小区第X幢楼XX，建筑面积为248.65平方米，金额为261083元，款项性质为购房款，号码为XX的发票载明付款方为蒙志孟，不动产项目名称为贵港市XX小区第X幢杂物房X号，建筑面积为20.61平方米，金额为16488元，款项性质为购杂物房款。两份发票所载明的房号、建筑物面积、金额均与吴某所购买的房屋的房号、面积及其所交纳的房款金额一致，与蒙志孟、广西贵港市贵建房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》不完全一致。后广西贵港市贵建房地产开发有限公司将座落于贵港市XX号XX号房屋登记于蒙志孟名下，房产权证号为：**，建筑面积为248.65平方米。2012年8月28日蒙志孟立写欠条一份给梁业芬收执，欠条载明：“今欠梁业芬转让其供水小区一套房，欠其梁业芬房款肆拾壹万柒仟伍佰元正，于二十五日内还清，否则承担相应责任”；2012年9月22日，蒙志孟与梁业芬签订《还款协议书》一份，协议书载明：“甲方（即梁业芬）将其位于XX小区XX楼的一套面积为248.65平方米的住房及地下20.61平方米的杂物房转让给乙方（即蒙志孟），转让价格为人民币陆拾万柒仟伍佰元整，甲方已将房屋权属登记至乙方名下。根据双方于2012年8月8日签订的转让合同书，乙方已付转让首付款贰拾万元整，2012年9月22日再付贰拾万柒仟伍佰元整，至本协议签订时乙方尚欠甲方房屋转让款贰拾万元整（￥200000.00）。就所欠转让款偿还事宜，双方协议如下：1、乙方欠甲方房屋转让款人民币贰拾万元整（￥200000.00），欠款按每月2%计算利息。2、乙方承诺从2012年10月起至2013年8月止，乙方每月偿还甲方的欠款本息壹万伍仟元整（￥15000.00）剩余欠款本息在2013年9月21日前一次性还清。逾期未还的，乙方按逾期未付部分的每日2‰支付违约金给甲方。3、乙方同意将其拥有的壹辆丰田凯美瑞轿车（车牌号：桂Ｒ×××××）抵押给甲方，双方于2012年9月24日到交警车管部门办理抵押登记手续”2012年10月17日蒙志孟将其车牌号为桂Ｒ×××××的小型轿车进行抵押登记，抵押权人为梁业芬。2014年11月30日，双方再次签订《协议书》一份，协议书载明：“甲（即梁业芬）乙（即蒙志孟）双方于2012年8月9日签订房屋转让协议，甲方将其位于XX小区XX楼的一套面积为248.65平方米的商品住房及X号杂物房转让给乙方，合计转让价款（含办证费）为人民币陆拾万柒仟伍佰元整（￥607500.00），因乙方没有按协议约定时间付清全部价款，双方于2012年9月22日签订还款协议书，就剩余房款支付问题进行了约定，但乙方因种种原因违约至今仅支付部分利息，没有偿还欠款本金，为此乙方同意将其购买的供水小区X号杂物房退回给甲方，双方签订协议如下：1、乙方将其向甲方购买的XX小区X号杂物房（面积20.61平方米，位于XX小区X幢东南角，门口向南）以原价退回给甲方2、乙方于2012年9月欠甲方的房屋转让价款本金为贰拾万元整，乙方将该杂物房按原价退回给甲方后，其所欠房款本金相应减少20610元（20.61平方米×1000元／平方米=20610元），即截止2012年9月31日止，乙方所欠甲方房屋转让款本金实际为壹拾柒万玖仟叁佰玖拾元整（179390.00）。3、乙方承诺将在2015年1月底前偿还甲方壹拾万元，剩余转让款在2015年6月底前还清”。《协议书》签订后，蒙志孟仅向梁业芬偿还过利息68500元，尚欠本金及相应利息未予偿还，因此梁业芬诉至法院，请求判令：1、蒙志孟支付梁业芬欠款本金179390元及利息；2、梁业芬对拍卖、变卖蒙志孟所提供的抵押物桂Ｒ×××××丰田牌小型轿车的价款有优先受偿权。另查明，吴某与黎某系母子关系，梁业芬与黎某系夫妻关系。贵港市XX小区XX楼（顶层）的房屋与贵港市XX号（XX小区）X幢XX的房屋系同一套房屋。一审法院经审理认为，梁业芬在经权利人吴某同意后，与蒙志孟签订《房屋转让协议》转卖吴某所购买的房屋，该《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合同合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务，蒙志孟在梁业芬所转让的房屋已登记于其名下后，理应按约定及时支付尚欠房款本金给梁业芬。蒙志孟至今尚欠179390元房款未支付的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。梁业芬要求蒙志孟支付所欠房款179390元，事实清楚、证据充分，予以支持。对梁业芬要求蒙志孟以179390元为基数支付从2012年10月1日起按月利率2%计付利息的诉讼请求，因双方在2012年9月22日签订的《还款协议书》中约定“1、乙方欠甲方房屋转让款人民币贰拾万元整（￥200000.00），欠款按每月2%计算利息”，梁业芬自愿以179390元为基数，并从2012年10月1日起计算利息，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，因此，该诉讼请求符合双方约定及法律规定，予以支持，但蒙志孟已付利息68500元应从中扣减。对梁业芬要求对拍卖、变卖蒙志孟所提供的抵押物（桂Ｒ×××××小型轿车）的价款优先受偿的诉讼请求，因双方在《还款协议书》中就偿还房款事宜约定蒙志孟以桂Ｒ×××××小型轿车抵押给梁业芬，并且已经办理了抵押登记，因此，梁业芬对蒙志孟上述轿车的拍卖款或变卖款享有优先受偿权。对蒙志孟辩称其并未得到梁业芬所转让的房屋，现在登记于其名下的贵港市XX号（XX区）X幢X号房及X号杂物房系其自行出资购买所得，对该意见，首先，梁业芬提供了吴某购买贵港市XX号（XX小区）XX号房及X号杂物房的银行转账凭证、吴某的问话笔录与视听资料及广西贵港市贵建房地产开发有限公司出具的收据与证明，证实了上述房屋系吴某所购买，而后梁业芬取得权利人吴某的授权再转卖给蒙志孟，因此，广西贵港市贵建房地产开发有限公司才将销售不动产统一发票开在蒙志孟名下，并在办理房产证时将房屋产权登记于蒙志孟名下；其次，蒙志孟于2012年8月28日立写欠条给梁业芬载明其尚欠梁业芬房屋转让款数额并约定了还款时间，又于2012年9月22日签订《还款协议书》载明梁业芬将贵港市XX号（XX小区）XX号房及X号杂物房转入给蒙志孟，并且已经将房屋权属登记至蒙志孟的名下，还再次约定了尚欠的房款偿还时间，蒙志孟又再次于2014年11月30日与梁业芬签订了《协议书》，约定蒙志孟以原价退还杂物房给梁业芬并再次约定尚欠房款的偿还时间等，上述欠条、《还款协议书》、《协议书》内容明确、时间跨度也较大，蒙志孟亦确认系其本人签名，因此，本案的银行转账凭证、广西贵港市贵建房地产开发有限公司出具的收据与证明、《房屋转让协议》、欠条、《还款协议书》、《协议书》等证据相互印证，形成了完整的证据链，证明蒙志孟所取得的房屋及杂物房系通过梁业芬转卖所得；再次，虽然蒙志孟认为系其与广西贵港市贵建房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，而销售不动产统一发票亦显示其为付款方，但《商品房买卖合同》中房屋的建筑面积及房款与发票载明的并不一致，另外这两份证据的证明力也不足以对抗梁业芬所提交的证据及蒙志孟多次亲笔所签的《房屋转让协议》、欠条、《还款协议书》、《协议书》。综上，对蒙志孟上述辩解意见，不予采信。对蒙志孟辩称其签订欠条、《还款协议书》、《协议书》及就其车辆办理抵押登记，均系被胁迫所为，但其未提供证据予以证实，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决：一、被告蒙志孟支付原告梁业芬房款179390元；二、被告蒙志孟支付原告梁业芬上述款项的利息（利息计算：以179390元为基数，从2012年10月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按月息2%计付，被告已付利息68500元应从中扣减）；三、若被告蒙志孟在本生效判决规定的履行期限内未偿还上述债务，则依法拍卖或变卖被告蒙志孟名下的桂Ｒ×××××小型轿车，所得价款优先清偿上述债务。本案受理费4846元，适用简易程序减半收取2423元（原告已预交），由被告蒙志孟负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。上诉人蒙志孟不服一审判决，上诉称，上诉人是从广西贵港市贵建房地产开发有限公司直接购买涉案房屋，并不是从被上诉人处购买。吴某只交了购房款，没有与广西贵港市贵建房地产开发有限公司签订购房合同。虽然上诉人与被上诉人签订了房屋转让合同和还款协议，但被上诉人没有实际购买并转让的涉案房屋，合同也是无效的，因此被上诉人要求上诉人支付房款179390元及利息没有事实和法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人梁业芬辩称，涉案房屋是以吴某名义向广西贵港市贵建房地产开发有限公司购买的，被上诉人是吴某的儿媳妇，被上诉人与上诉人签订《房屋转让协议》是经过吴某同意的，是双方当事人的真实意思表示，上诉人向被上诉人支付了20万元的转让款，还签订有《还款协议书》、《欠条》和《协议书》。广西贵港市贵建房地产开发有限公司经被上诉人同意把发票开到上诉人名下，上诉人在被上诉人的协助下办理了房产证。被上诉人与上诉人签订《房屋转让协议》合法有效，一审判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人蒙志孟与被上诉人梁业芬签订了《房屋转让协议》，蒙志孟在办理了涉案房屋的产权登记证书后，还立写有欠条给被上诉人梁业芬收执，之后又与被上诉人梁业芬签订了《还款协议书》、《协议书》，被上诉人梁业芬也提供了银行转账凭证、广西贵港市贵建房地产开发有限公司出具的收据与证明等证据，充分证实上诉人蒙志孟所取得的涉案房屋是通过被上诉人梁业芬转让所得，上诉人蒙志孟与广西贵港市贵建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是为了方便办理房屋过户手续，因此对上诉人提出其是从广西贵港市贵建房地产开发有限公司处购买而并非从被上诉人处购买涉案房屋的辩解意见，本院不予采纳。被上诉人梁业芬与上诉人蒙志孟签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。蒙志孟在涉案房屋已登记于其名下后，应当按约定支付尚欠房款本金给梁业芬，但蒙志孟至今尚欠179390元房款未支付，应当承担相应的违约责任。一审判决对梁业芬要求蒙志孟支付所欠房款179390元及相应利息的请求予以支持并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4846元（上诉人已预交），由上诉人蒙志孟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 丽审 判 员 黄钰雄代理审判员 陈燕霞二〇一六年三月十八日书 记 员 梁明燕 更多数据：