（2016）云08民终38号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-08
案件名称
孙云祥与国营思茅农场、普洱兴盛物业管理有限公司租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省普洱市中级人民法院
所属地区
云南省普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙云祥,国营思茅农场,普洱兴盛物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云08民终38号上诉人（原审被告）孙云祥，男，1963年12月8日生，现住普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。委托代理人ＸＸ，云南康辰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）国营思茅农场。组织机构代码：70983385－1。住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人黄崇明，系该农场场长。被上诉人（原审原告）普洱兴盛物业管理有限公司。组织机构代码：68129654－7。住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人刘强，系该公司总经理。二被上诉人共同委托代理人孔梓州，云南聚哲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人孙云祥因与被上诉人国营思茅农场、普洱兴盛物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年3月4日组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2014年3月3日，原、被告在自愿协商的基础上签订了一份《城南综合商场租赁合同书》，合同书内容为：原告将其所有的位于普洱市思茅区振兴大道与龙生路交叉路口处即城南综合商场的第B1-1号70平方米门面租给被告使用，租期为一年，时间从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金被告按每平方米35元支付给原告。另查实，2014年12月31日，被告所租原告门面的租期到后，被告向原告交清了2014年度的门面租金。又因原告要收回第B1-1号门面，原告于2014年12月26日、2015年1月19日书面通知被告，原告不再与被告续签租赁合同。另被告从2015年1月1日起至2015年5月6日（开庭时）一直居使用原告B1-1门面至今，同时也未向原告交付租金。再查实，2014年3月3日，原、被告签订城南综合商场租赁合同时，被告已向原告交纳房屋租赁保证金3000元，该保证金原告至今未退还被告。一审法院认为，原、被告原签订的城南综合商场租赁合同，该合同2014年12月31日租期届满，因原告不再与被告续签该合同，原城南综合商场租赁合同自然解除，本案中不再进行确认。原告现根据市场经济及单位的需求不再与被告续签合同是在其权利的范围内，该权利的行使并未违反法律的规定，另被告至今占用原告城南综合商场B1-1号门面的行为无法律根据，故对原告要求被告返还到期租赁门面即城南综合商场第B1-1号门面的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因原告的该项请求于法有据，予以支持。对原告要求被告支付占用门面租金时间从2015年1月1日起至开庭时止计算的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。另根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。原告的该项请求于法有据，一审根据原、被告签订的城南综合商场租赁合同70平方米约定的每平方米35元计算，时间从2015年1月1日起计算到2015年5月6日开庭时止，每月按30天计算，70平方米每月租金为2450元，被告使用门面5个月零5天，被告应支付占用门面租金12658.35元。对被告提出要求原告赔偿装修费、转让费、堵路费、搬迁安置费水电费合计200000元的陈述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。庭审中，因被告未提供相关证据进行证实，故一审在本案中不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决为：一、被告孙云祥于本判决书生效后十日内将租赁的门面即普洱市思茅区振兴大道与龙生路交叉口处城南综合商场第B1-1号门面返还原告国营思茅农场、普洱兴盛物业管理有限公司；二、被告孙云祥于本判决书生效后十日内一次性支付原告国营思茅农场、普洱兴盛物业管理有限公司城南综合商场第B1-1号门面占用租金12658.35元。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告孙云祥负担。一审判决宣判后，原审被告孙云祥不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、判决上诉人在同等条件下对被上诉人思茅国营农场位于普洱市思茅区振兴大道与龙生路交叉路口处即城南综合商场第B1-1号总面积为70平方米的门面享有优先租用权；3、一、二审诉讼费用由被上诉人全额承担。事实与理由：一、被上诉人未履行在同等条件下让上诉人享有优先租用权的合同约定，构成重大违约。1、上诉人自2007年起一直承租城南综合商场第B1-1号70平方米的门面，至今已有近8、9年的时间，上诉人在该地段刚刚积累了一些人脉资源和固定客户，生意刚刚步入轨道，被上诉人解除合同让上诉人多年的经营付诸东流。2、双方均是以一年一签的方式订立《城南综合商场租赁合同》，根据2014年3月3日的《租赁合同》第七条“……在合同期满后，若甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先租用权”的约定，上诉人享有对租赁物的优先租用权，被上诉人未按照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款之规定，构成重大违约。二、参照房屋优先购买权的规定，应由房屋出租人即被上诉人履行续租房屋的通知义务，且在同等条件下，上诉人愿意继续承租的，上诉人享有优先租用权。1、为保护义务人及督促权利人尽快行使权利，稳定交易秩序的目的，根据《民法通则意见》第118条的规定，出租人须在向第三人出卖房屋前，将出卖的条件提前3个月通知承租人，承租人则自接到通知后的3个月内决定是否行使优先购买权。同理，出租人须在向第三人出租房屋前，将出租的条件提前3个月或在合理的期限内通知原承租人，原承租人则自接到通知后的3个月内或在合理的期限内决定是否行使优先承租权。2、被上诉人明知上诉人在同等条件下对租赁物有优先租用权，却未将任何续租条件通知上诉人，且就在上诉人不知道续租的条件的情形下，被上诉人就与第三人签订租赁合同，将租赁物出租给了第三人。截止起诉之日，除涉案的四间门面外，其他的承租人与第三人已经重新签订了新的租赁合同。3、一审庭审过程中，上诉人已表示没有收到过被上诉人不再续租的通知，更未收到过被上诉人发来的任何的书面通知，而一审法院却在被上诉人未补充任何证据的情形下即认定被上诉人于2014年12月26日、2015年1月19日已履行书面通知不再与上诉人续租租赁合同的义务，属于认定事实错误。上诉人认为，在租赁合同期满后被上诉人还继续将该租赁物出租，被上诉人将与第三人承租房屋的条件包括被上诉人将房屋继续出租时要求的用途、租期、租金及其支付方式等条件均通知了上诉人，而上诉人又同意在同等的情形下继续租用该租赁物的，被上诉人就应当依据诚实信用原则与上诉人签订新的租赁合同，而不是任意解除合同和驱赶上诉人。综上所述，上诉人为维护法律的正确实施和自己的合法权益，提起上诉，请求二审判如所请。被上诉人国营思茅农场、普洱兴盛物业管理有限公司共同答辩称：双方签订的租赁合同已到期，答辩人不愿意继续签订合同，有意将门面收回自用，故上诉人应当将门面返还。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。二审双方当事人均未向本院提交新的证据材料。经本院审查一审双方提交的证据及各方的举证、质证意见，并结合法庭调查情况，查明的法律事实与一审认定一致，二审予以确认。本院认为，本案中双方签订的《城南综合商场租赁合同》约定的租赁期限已于2014年12月31日届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，上诉人孙云祥作为承租人理应将租赁物即城南综合商场B1-1号门面返还出租人。关于优先承租权的问题。虽然双方在合同中约定租赁期限届满后，上诉人孙云祥在同等条件下享有优先承租权，但该约定不能成为上诉人继续占用租赁物的理由。且，双方在合同中对行使优先承租权亦约定了两个条件：1、出租方继续出租门面；2、同等条件下。而本案并无证据证明二被上诉人愿意将门面继续出租或已经出租给第三人，二被上诉人亦明确表示暂不愿意继续出租。因此，上诉人孙云祥行使优先承租权的条件并未成就，其上诉主张行使优先承租权的理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙云祥负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向思茅区人民法院申请执行。审 判 长 赵 勇审 判 员 李家宇代理审判员 丁海洋二〇一六年三月十八日书 记 员 李专政 更多数据：搜索“”来源：