（2015）肇四法大民初字第351号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-24
案件名称
四会市大沙镇马房村马房一经济合作社与林金娣土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四会市大沙镇马房村马房一经济合作社,林金娣
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇四法大民初字第351号原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社，住所地：广东省肇庆市四会市。负责人林金水，该合作社社长。委托代理人张朝华，广东安达信律师事务所律师。被告林金娣，女，汉族，住广东省四会市。身份证号码：×××218X。委托代理人龙永松，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省四会市。原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社（以下简称“马房一合作社”）诉被告林金娣土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告马房一合作社的委托代理人张朝华、被告林金娣及其委托代理人龙永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马房一合作社诉称：2009年1月10日，原告与被告签订《租地协议》一份，约定由原告将位于本村桥仔大冲边自留地与三茂铁路马房工区墙外自留地出租给被告建猪舍养母猪使用，租赁期限从2009年1月10日起至2029年10月10日止，为期20年。协议还约定了前十年的租金为每年500元，后十年的租金为每年1000元，每年缴租金时间为1月10日前，被告不能随便改变该地地貌，如要转让或作其他用途，须征得原告方同意，不能建永久性建筑物，否则一切责任由被告自负等相关内容。然而，被告在协议签订后不久，就擅自改变土地用途，不是将土地用于建设猪舍养母猪，而是擅自建起两层半房屋供人居住，严重违反了双方协议的禁止性约定。被告的行为属于严重违约行为，损害了原告的正当合法权益。为维护自身正当合法权益，起诉请求：一、判令解除原告与被告于2009年1月10日签订的《租地协议》；二、判令被告立即将位于本村桥仔大冲边自留地与三茂铁路马房工区墙外自留地返还给原告使用；三、判令被告承担本案诉讼费用。为证明其诉讼主张，原告马房一合作社向本院提供的证据有：1、原告组织机构代码证，证明原告主体资格；2、被告人口信息表，证明被告主体资格；3、租地协议，证明原告与被告的租赁土地关系，被告违反协议约定的禁止性规定属于严重违约行为，原告有权要求解除协议、收回土地；4、照片，证明被告违约建起房屋居住，违背协议初衷。被告对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性无异议。被告林金娣辩称：我的房屋是2005年建的，2009年签订协议的时候房屋已经存在，其实我的房屋一直存在，原来该地块1990年之前都是属于三茂铁路的，后来三茂铁路撤走，我们买了他们的房，一直不需要交租，后来该地块不知为何划入原告的土地范围，但一直无人管理，以前是荒地。然后我们就申请买土地用来建房，所以2005年在大沙镇政府协商，批准了一百平方米土地给我，周边的土地则归还给了原告，再签订租地协议，租地协议中的土地是除建房之外的土地，当时政府支持农业发展，所以我们租赁的土地用来建了猪舍，现在还有猪舍，由于房屋所属的土地已经买断，我们只需要就建猪舍的土地缴交租金。我不同意解除租地协议及返还争议土地。为支持其抗辩理由，被告林金娣向本院提供的证据有：1、四会市城乡规划局于2005年9月8日颁发的建设用地规划许可证；2、村民居民建房用地申请表；3、建房宅基地收据；4、租地协议；5、四会市城乡规划局建设用地规划许可证审批表。原告对上述证据的质证意见为：证据1、2的合法性不认可，因土地来源不合法，被告的身份是马房二村的村民，不属于原告的村民，无权向原告申请用地指标，属于政府滥用职权，擅自审批；证据3的合法性不认可，是原告当时的负责人擅自处理，未经过大多数村民同意，收款行为也是违法的，不能够作为认定被告合法取得土地使用的凭证；对证据4的真实性无异议，被告已违反了土地租赁合同，并且这个租地协议是未经过原告大多数村民同意的，是原告当时的村小组长私自签订，不具有法律效力，且根据被告所述，被告先用地，再补签协议，是违反法律程序的，并且在土地上建了永久性建筑物，应当解除合同；证据5属政府部门违法审批，我方不认可。经审理查明：2009年1月10日，原告马房一合作社（甲方）与被告林金娣（乙方）签订《租地协议》，约定：原告将（桥仔大冲边自留地）与三茂铁路马房工业区墙外自留地出租给被告建猪舍养母猪使用，使用年限从2009年1月10日起至2029年1月10日止，为期20年；2009年1月10日至2019年1月10日的租地款为500元，2019年1月10日至2029年1月10日的租地款为1000元，每年缴款时间为1月10日前缴交当年的租金；被告在租用期间有使用该土地的主权，但不能随便改变该地原貌，如要转让或作其他用途，须征得甲方同意，不能建永久性建筑物，否则一切责任由被告自负；租赁期满后被告所建下的一切建筑物自行拆除，所租土地归还原告，如原告继续出租，同等条件下，被告有优先权……等内容。原告的代表陆保泉（当时的时任社长）在上述《租地协议》中的甲方处签名并盖原告公章，被告林金娣在上述《租地协议》中的乙方处签名。2015年8月10日，原告以被告在上述《租地协议》中建设房屋，属永久性建筑物，严重违反《租地协议》的约定为由，请求解除上述《租地协议》并要求被告返还《租地协议》中的自留地。另查明：原告所述的被告在《租地协议》的土地上建设的房屋，占地共100平方米，位于四会市大沙镇马房开发小区旧公路边，该占用的土地被告于2005年7月18日向原告马房一合作社缴纳建房宅基地款项5000元，于2005年8月20日向四会市城乡规划局申请办理建设用地规划许可证，并于2005年9月5日填写《村民、居民建房用地申请表》，经原告马房一合作社、四会市大沙镇马房村民委员会及四会市大沙镇规划办公室三方代表在《村民、居民建房用地申请表》上签名并盖公章同意申请。2005年9月8日，四会市城乡规划局向被告颁发《建设用地规划许可证》（编号：城规地字第18号），准予办理上述土地的征用划拨土地手续，并载明用地项目名称为私人用地，用地面积共计260平方米，其中分摊面积160平方米，实用面积100平方米。再查明：被告在签订《租地协议》后至今每年均按期缴纳租金，不存在拖欠租金的情况。庭审中，因双方对《租地协议》中的土地是否包括被告建设房屋所占的土地产生争议，本院要求原告提供《租地协议》的相关图纸，原告称没有图纸，但按其理解就是包括房屋所占土地在内；当问及原告在签订《租地协议》时是否清楚被告已建房屋的事实，原告称当时是社长私下处理，没有征求过村民意见，知道土地上有一间房屋，但不知道是什么用途；当问及能否提供2009年有召开村民会议决议重大事项的记录，原告称记录被偷了，无法提供。以上事实，有原告的陈述及提供的证据材料、被告的答辩及提供的证据材料、本院依法制作的庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，本案《租地协议》上有原告的公章及时任社长陆保泉的签字，应认定为是原、被告在平等自愿基础上的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且协议签订后，被告一直按期缴纳租金，双方均已履行了协议约定的内容，故《租地协议》是有效合同，受法律保护，合同双方均应按合同约定履行各自义务。庭审中，原告称签订《租地协议》的行为由时任社长私下处理，未经民主议定程序，该协议不具有法律效力，但原告并未提供2009年村民代表会议讨论记录与做出重大决议事项的会议记录予以证明，且原告在起诉时并未否认该《租地协议》的效力，只主张被告林金娣违约，被告作为受让人，亦无从了解转让的土地是否经过了民主议定程序，亦不具有法定的审查义务，对原告认为《租地协议》不具有法律效力的主张，本院不予采纳。本案的主要争议焦点是2009年1月10日原、被告签订的《租地协议》中的租地范围是否包括被告建设房屋所占的土地。首先，原告未能提供《租地协议》的相关图纸证明被告建设房屋所占的土地属于《租地协议》的租地范围。其次，从被告林金娣提供的证据可知，被告建设的房屋在双方签订《租地协议》时已经存在，就房屋所占用的地块已向原告缴纳宅基地款，用地申请得到包括原告、四会市大沙镇马房村民委员会及四会市大沙镇规划办公室的同意，且已办理建设用地规划许可证，在此前提下，被告已获得建房土地的使用权，没有必要通过签订《租地协议》的方式再次获得建房土地的使用权。再次，从《租地协议》的条文分析，《租地协议》明确约定租地不能建永久性建筑物，如被告所建房屋所占用的地块亦属于《租地协议》的租地范围，与合同条款明显冲突，不符合逻辑。故本院采纳被告林金娣的辩称，即被告林金娣所建房屋的土地并不属于《租地协议》的租地范围。现被告林金娣一直按期缴纳《租地协议》的租金，原告亦未提供证据证明被告林金娣存在其他严重违约的行为，原告主张解除原、被告于2009年1月10日签订的《租地协议》及要求被告返还《租地协议》中的自留地，没有法律和事实依据，本院不予支持。至于原告认为被告的身份是马房二村的村民，不属于原告的村民，无权向原告申请用地指标，政府滥用职权擅自审批的问题，属于另一层法律关系，原告可另行通过行政救济途径解决，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告四会市大沙镇马房村马房一经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 毛亚萍审 判 员 彭静雯人民陪审员 李 健二〇一六年三月十八日书 记 员 周文锋 微信公众号“”