（2016）津02民终字1219号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-05-24

案件名称

天津市传有钢结构有限公司与陈美丽、刘继东等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

天津市传有钢结构有限公司,陈美丽,刘继东,天津盛鹏海鲜大酒店有限公司,赵凤亮

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2016）津02民终字1219号上诉人（原审原告）天津市传有钢结构有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇工业园区。法定代表人李传有，总经理。委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈美丽。委托代理人郜树良，天津澎泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘继东。委托代理人郜树良，天津澎泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津盛鹏海鲜大酒店有限公司，住所地天津海河工业区福鑫路2号。法定代表人陈美丽，经理。委托代理人郜树良，天津澎泽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）赵凤亮，无职业。上诉人天津市传有钢结构有限公司、陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司与被上诉人赵凤亮房屋租赁合同纠纷一案，天津市津南区人民法院于2015年1月28日作出（2013）南民三初字第674号民事判决后，上诉人陈美丽、刘继东不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日以（2015）二中民四终字第351号民事裁定书裁定，撤销原判，发回重审。原审重审后，于2015年12月28日作出（2015）南民三初字第1175号民事判决，上诉人天津市传有钢结构有限公司、陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人天津市传有钢结构有限公司的法定代表人李传有及其委托代理人蔡玉香，上诉人陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司的委托代理人郜树良，被上诉人赵凤亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年3月2日，原告天津市传有钢结构有限公司与被告陈美丽、刘继东签订《租赁协议》，约定由陈美丽、刘继东租赁原告坐落于天津市海河工业区福鑫路2号的房屋，房屋用途为综合性酒店，从事洗浴、餐饮等服务行业；租期二十年，年租金2000000元，房屋租赁税由双方各承担50%。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋。2011年5月10日，被告陈美丽以涉案房屋为企业地址出资设立天津猎渔舰酒店有限公司，从事餐饮、洗浴服务，法定代表人陈美丽。2012年8月7日，天津猎渔舰酒店有限公司与第三人赵凤亮签订《承包合同》，约定天津猎渔舰酒店有限公司由第三人赵凤亮承包经营，承包期自2012年9月1日至2020年8月31日，共八年；第三人赵凤亮每年给付天津猎渔舰酒店有限公司经营承包费1000000元、房屋使用费2000000元。2013年8月17日，天津猎渔舰酒店有限公司的名称变更为天津盛鹏海鲜大酒店有限公司，法定代表人陈美丽。2012年8月12日，第三人赵凤亮给付天津猎渔舰酒店有限公司2000000元；2012年12月20日，第三人赵凤亮给付天津猎渔舰酒店有限公司1900000元。另查明，原告2012年下半年为涉案房屋缴纳房屋租赁税95310元；2013年至2015年每年缴纳房屋租赁税190620元。原告诉请，1、解除原告与被告陈美丽、刘继东之间房屋租赁协议；2、被告陈美丽、刘继东共同给付原告2012年下半年房屋租赁税47655元、2013年至2015年房屋租赁税每年95310元。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告陈美丽、刘继东就坐落于天津市海河工业区福鑫路2号的房屋签订租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于被告陈美丽、刘继东是否将涉案房屋转租的问题。原告依约交付涉案房屋后，被告陈美丽作为法定代表人设立天津猎渔舰酒店有限公司，从事餐饮、洗浴服务，与租赁合同约定的房屋用途一致。被告陈美丽、刘继东承租涉案房屋的行为，是为成立被告天津盛鹏海鲜大酒店有限公司（注册时名称为天津猎渔舰酒店有限公司）的前期行为，涉案房屋由被告天津盛鹏海鲜大酒店有限公司使用，并未违反原告与被告陈美丽、刘继东之间租赁合同的约定。被告天津盛鹏海鲜大酒店有限公司虽为外商独资企业，但其登记地和主营业地均为我国，故其民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用我国法律。依据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，该公司依法成立后，作为企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。被告天津盛鹏海鲜大酒店有限公司与第三人赵凤亮之间签订的《承包合同》，仅就企业经营事项作出规定，并未涉及法人财产权属的转移；承包合同履行过程中，亦不产生涉案房屋承租主体的变化。故原告以被告陈美丽、刘继东将涉案房屋转租为由主张解除房屋租赁合同，缺乏事实依据，不予支持。关于被告陈美丽、刘继东应否承担50%房屋租赁税的问题。原告依约交付涉案房屋后，涉案房屋一直处于被告陈美丽、刘继东或被告天津盛鹏海鲜大酒店有限公司名义之下。依据原告与被告陈美丽、刘继东之间房屋租赁合同约定，房屋租赁税由双方各承担50%。该约定并不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，双方均负有忠实履行的义务。原告作为涉案房屋所有权人已全部缴纳2012年下半年房屋租赁税95310元及2013年至2015年每年190620元，被告陈美丽、刘继东应依约给付原告房屋租赁税数额的50%，即333585元。故原告关于被告陈美丽、刘继东承担50%房屋租赁税的主张，予以支持。被告陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司关于分担房屋租赁税的约定应属无效的抗辩，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告陈美丽、刘继东于本判决生效后十日内共同给付原告天津市传有钢结构有限公司人民币333585元；二、驳回原告天津市传有钢结构有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2646元，由被告陈美丽、刘继东承担。”原审判决后，天津市传有钢结构有限公司、陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司不服，向本院提起上诉，上诉人天津市传有钢结构有限公司上诉请求是：1、撤销原判第二项，判令解除上诉人与陈美丽、刘继东之间的房屋租赁合同；2、诉讼费由陈美丽、刘继东负担。主要理由：陈美丽与赵凤亮签订的承包合同，名为承包，实为转租。因双方合同明确约定，房屋不得转租，故上诉人诉请解除合同应予支持。上诉人陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司上诉请求是：一、撤销原判，改判：1、驳回天津市传有钢结构有限公司的全部诉讼请求；2、天津市传有钢结构有限公司支付违约金800万元，并赔偿装修费用12181088元；二、诉讼费由天津市传有钢结构有限公司负担。主要理由：1、房产税应由房屋所有人缴纳，故租赁协议约定房产税由双方各半负担无效。天津市传有钢结构有限公司该诉请应予驳回；2、合同履行期间，天津市传有钢结构有限公司擅自终止合同，致上诉人合同权益严重受损，故天津市传有钢结构有限公司应向上诉人支付违约金并赔偿损失。被上诉人赵凤亮答辩：对上诉人天津市传有钢结构有限公司的上诉请求没有异议，对上诉人陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司的上诉请求不予认可。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人天津市传有钢结构有限公司与上诉人陈美丽、刘继东签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效协议。双方应如约履行。协议约定，租赁期间，承租人擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，出租人可终止合同并收回房屋。现上诉人天津市传有钢结构有限公司以租赁期间，上诉人陈美丽、刘继东与被上诉人赵凤亮签订的承包合同，属于擅自将承租的房屋转租他人使用，构成合同解除条件为由，诉请法院要求解除双方所签租赁协议。经查，上诉人陈美丽、刘继东与被上诉人赵凤亮签订的承包合同，不是单纯的房屋转租协议，而是酒店承包协议。因双方所签租赁协议并未禁止他人承包该酒店，故上诉人天津市传有钢结构有限公司诉请解除双方所签租赁协议依据不足，本院不予支持。双方协议约定，房屋租赁税由双方各承担50%。因该约定并不违反法律、法规禁止性规定，属有效条款，故上诉人陈美丽、刘继东以该约定无效为由不同意承担房屋租赁税的上诉请求，本院也不予支持。原审期间，因上诉人陈美丽、刘继东就违约金及装修损失未提出反诉，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人所提上诉均依据不足，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6384元，由上诉人天津市传有钢结构有限公司负担80元，上诉人陈美丽、刘继东、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司负担6304元。本判决为终审判决。审判长　　安丽霞审判员　　杨宝华审判员　　王　新二〇一六年三月十八日书记员　　张宇鑫速录员　　李　楠关注公众号“”