（2015）皇民二初字第01572号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-12-19
案件名称
原告刘原赫与被告陈子贵房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘原赫,陈子贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第01572号原告(反诉被告)刘原赫，。委托代理人赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。被告（反诉原告）陈子贵。委托代理人钟毅，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。原告（反诉被告）刘原赫与被告（反诉原告）陈子贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员年芳芳担任审判长，与审判员佟铃、人民陪审员刘芙组成合议庭，分别于2015年5月21日、2015年7月7日及2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘原赫委托代理人赵庆波，被告（反诉原告）陈子贵委托代理人钟毅、常壮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘原赫诉称，请求法院：1、依法判令被告返还原告房屋租金30万元（截止2015年3月1日），给付逾期支付房租违约金12万元；2、依法判令被告因逾期占用房屋而按照租金标准支付房屋占用费（自2015年3月2日起至实际交房之日止，按10万元/月标准计算），3、依法判令被告返还租赁物及附属物（附属物以清单内容为准），因双方现场勘查后发现清单内附属物有破损部分，不能正常使用，故要求被告承担修复费用875，330.53元；4、依法判令被告返还未能兑付的饭卡租金558，959元；5、依法判令被告承担本案的诉讼费及保全费。被告陈子贵辩称，一、原告诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。原、被告间于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》有失公平，且该合同没有实际履行，原告在涉案房屋的窗口张贴了巨幅的出租告示，导致被告无法实际经营，被告并未使用该房屋。原、被告间最初的房屋租赁合同签订于2009年，该合同中明确记载出租的标的物为清水房。被告承租该房屋后，花费千万元对该房屋进行装修，并添加中央空调系统、监控系统及供暖设备。这些不可移动、不可拆除的设备及添附物价值达几千万元。原告诉请中修复费用80多万元，亦可证明涉案房屋内添附物的价值是巨大的。涉案房屋内的添附物及配套设施是被告添加的，应为被告所有。原告要求在后签订的租赁合同不再履行的时候，上述价值数千万的设施设备归原告所有，明显有失合同法的公平原则。二、被告依据原合同约定的租金标准给付原告租金至2014年12月31日，原告也受领了。三、被告实际使用房屋的最后期限为2014年9月，在此之后被告停止了经营行为。《房屋租赁合同》签订后，原、被告都同意被告不再继续承租，双方就房屋交接及添附物的价值计算、补偿、被告向原告多缴纳的租金的返还等问题多次进行磋商，其中有些问题也达成了初步的共识。原、被告均明知后订立的房屋租赁合同没有实际履行。四、原告提出的未能兑付的饭卡与本案并非同一法律关系，不能一并审理。该饭卡仍能继续使用，被告经营的此处饭店虽不能使用，但被告的其他经营场所仍能继续使用。反诉原告陈子贵诉称，请求法院：1、撤销双方于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》的第九条；2、判令反诉被告返还反诉原告2014年10月至2014年12月三个月的房屋租金105万元；3、本案全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告刘原赫辩称，一、根据法律规定，反诉应在法庭辩论前提出，反诉原告最初提出的是撤销2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》，我方认为今日开庭应审理该项诉求，而不是原告新主张的撤销《房屋租赁合同》第九条。二、2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》并非孤立行为，而是针对2009年双方就同一标的所建立的长达10余年的租赁合同进行的变更。变更事由双方在本诉审理过程中已明确阐述，是因为国家相关政策的调整导致反诉原告经营状态发生变化。前后两份合同呈连续性、持续性，合同变化的主要内容一为价款和租赁关系终止期限，二为将原合同中合同期满反诉原告应承担恢复原状的义务，变更为后合同中的第九条所约定的添附物、附着物、各类型设备由我方进行处理。这几项变更实质上是在我方放弃原合同的重大租金收益的情况下，而建立的我方应享有的权利。后签订的合同充分考虑了各方面内容，是双方间的合理性约定，不存在显示公平问题。合同第九条不可以单独来看，应将两份合同连续来看。三、105万租金，是指支付至2014年11月30日，该笔租金不存在返还问题，是反诉原告应支付的原合同内的租金，后合同的租金尚未支付。租赁合同的最大法律特征是在于是否履行了租赁物的交付，出租方不关心承租方是否实际按自己的目的使用租赁物，以及怎么使用租赁物。反诉原告称其未使用房屋，但房屋至今仍由其占有。请法院驳回反诉原告的诉请。经审理查明，位于沈阳市皇姑区长江南街6号1门1-4层房屋（即涉案房屋）系刘原赫所有。2009年6月12日，刘原赫与陈子贵签订《房屋租赁合同》（以下简称原租赁合同）一份，约定刘原赫将涉案房屋出租给陈子贵经营酒店使用，租期自2009年1月1日起至2024年1月1日止，共计15年，第一年至第五年租金为300万元/年，第六年至第十年租金为330万元/年，第十一年至第十五年租金为360万元/年；刘原赫应于2008年11月1日前将涉案房屋按约定条件交与陈子贵，房屋装修状况为清水房，刘原赫允许陈子贵对房屋进行装修、装饰或添置新物；陈子贵应向刘原赫交付租赁保证金30万元，租期届满或合同解除后，租赁保证金抵扣陈子贵应承担的费用，剩余部分和利息返还给陈子贵。该合同签订前，刘原赫已向陈子贵交付涉案房屋。陈子贵自行对涉案房屋装修后，用于经营乐山海鲜鲍翅楼。2013年7月18日，刘原赫的姑姑刘洪云为陈子贵出具一张《收条》，载明：“今收到2013年7月1日至2014年6月30日房租叁佰万元（其中现金150万，部分卡150万）”。因陈子贵在经营乐山海鲜鲍翅楼中遇到困难，2014年12月1日，刘原赫与陈子贵又签订《房屋租赁合同》（以下简称现租赁合同）一份，约定：双方于2009年1月签订房屋租赁合同于2014年6月30日终止；涉案房屋租赁期限自2014年12月1日起至2015年3月1日止，共计3个月，月租金10万元，自签订合同之日起3日内，陈子贵一次性支付给刘原赫；涉案房屋用途仅限经营餐饮使用，租赁期内陈子贵不得以任何理由解除合同，否则租金正常续缴；租赁期满或合同解除后，该房屋装修固定部分（包括但不限于棚面、地面、洁具、厨具、橱柜、棚顶灯具、供暖锅炉、中央空调、门等，后附清单明细表，表内物品要求达到正常使用功能，如有损坏由陈子贵负责修复及赔偿）由刘原赫自行处理，室内家具陈子贵于合同期满后7日内一次性搬走;陈子贵同意在租赁期限内刘原赫对外出租该房屋，刘原赫有权在网络，报纸以及中介机构包括房屋玻璃上粘贴出租广告，陈子贵应给与配合。若陈子贵不支付或者不按照约定支付租金达30日的，刘原赫有权单方解除合同，收回房屋，且陈子贵应按年租金的10%向刘原赫支付违约金。2014年11月27日，陈子贵向刘原赫的姑姑刘洪云支付房屋租金750,000元。2014年12月30日，陈子贵向刘原赫的姑姑刘洪云支付房屋租金1,050,000元。2015年3月25日，刘原赫向本院提出财产保全申请，要求查封涉案房屋内的物品（含添附物），具体内容以现租赁合同的附件清单为准。在本院协同刘原赫、陈子贵共同进行清点的过程中，发现清单内物品存在部分毁损，故刘原赫申请对恢复清单内物品以达到正常使用功能所需的费用（建造成本及拆除费用）进行鉴定。本院委托沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司对前述事项进行鉴定，该公司于2015年10月26日出具《工程造价鉴定报告》，鉴定结果为：“工程鉴定总造价391,060元”。为此，刘原赫垫付鉴定费16，000元。2015年11月5日，陈子贵对鉴定报告申请复议，申请事项为：“1、申请扣除“雨季施工费”这一不合理的费用；2、申请核实涉案工程恢复所需的单价、合价、材料费及人工费。”2015年11月18日，沈阳建正工程造价咨询事务所有限公司出具《工程造价鉴定复议说明》，对陈子贵的复议事项给予答复，其中载明“2个坐便重新更换。因为现场勘察时发现，有2个坐便的坐便盖与坐便主体是不成套的，且与原清单品牌不同，这2个坐便重新更换的主材费用为6，280元。如果法院裁定其可以正常使用，不需要更换，可以将6，280元从总价中扣除”。2015年12月10日，陈子贵与刘原赫自行对涉案房屋交接完毕。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、银行凭证、收条、鉴定报告等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，关于原租赁合同的效力问题。虽在该合同签订时，刘原赫属于限制民事行为能力人，但是刘原赫与陈子贵均认可，签订该合同的相关事宜均是由刘原赫的父亲刘洪涛与陈子贵进行协商的，刘洪涛系刘原赫的法定代理人，刘洪涛的行为系属对该合同内容的认可。故该份合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于现租赁合同的效力问题。该份合同亦系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人亦均应按照合同约定全面履行各自义务。关于现租赁合同第九条是否应予撤销的问题。陈子贵以涉案房屋固定装修部分价值达几千万，该条款显失公平为由，请求撤销。首先，合同的显示公平，是指合同一方当事人利用自身优势、或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重受损，明显违反公平原则。其次，现租赁合同第九条是关于涉案房屋交付及返还的约定,依据该条内容，陈子贵应在租赁期满或合同解除后，将该房屋固定装修部分（包括但不限于棚面、地面、洁具等，后附清单明细表）完好交给刘原赫，陈子贵作为涉案房屋的承租人及乐山海鲜鲍翅楼的实际经营人，其在签订该合同时对涉案房屋固定部分的装修价值应是明知的，对此刘原赫不存在利用自身优势、或者利用对方没有经验等情形。虽陈子贵辩称后附清单明细表在其签字时内容为空白，但其未能提供证据予以证明，亦违背日常生活经验法则，对其该项抗辩主张，本院不予支持。再次，刘原赫与陈子贵是基于原租赁合同而签订现租赁合同的，二者之间具有必然的联系，不能割裂来看。原租赁合同租期自2009年1月1日起至2024年1月1日止，共计15年，年租金以300万元为基数而递增，在该合同履行过程中，因陈子贵在经营中遇到困难，故陈子贵与刘原赫于2014年协商解除原租赁合同，而签订现租赁合同。对此，刘原赫以牺牲长期、稳定收取房屋租金的代价而获得了房屋固定装修部分的价值，陈子贵以牺牲房屋固定装修部分的价值的代价获得了经营风险的降低，该二人均是有舍有得。因此现租赁合同第九条，不构成显示公平，对陈子贵要求撤销该条款的诉讼请求，本院不予支持。关于陈子贵已按原租赁合同标准支付房屋租金的截止日期问题。刘原赫主张陈子贵已支付房屋租金至2014年11月30日，陈子贵主张其已支付房屋租金至2014年12月31日。按原租赁合同约定，自2013年7月1日起至2014年12月31日止，陈子贵应向刘原赫支付房屋租金共计480万元。结合2013年7月18日刘原赫的姑姑刘洪云出具的内容为“今收到2013年7月1日至2014年6月30日房租叁佰万元（其中现金150万，部分卡150万）”的《收条》及2014年11月27日、2014年12月30日，陈子贵共向刘原赫的姑姑刘洪云支付房屋租金计1，800，000元的事实，可以确认陈子贵已按原租赁合同约定的租金标准向刘原赫支付房屋租金至2014年12月31日。关于陈子贵主张的刘原赫应向其返还2014年10月至2014年12月期间的房屋租金问题。陈子贵以其2014年10月已停止经营，该期间未实际使用涉案房屋，现租赁合同未实际履行为由，要求返还上述期间的房屋租金。上述期间内，陈子贵仍实际占有涉案房屋。虽双方约定原租赁合同于2014年6月终止，但结合陈子贵支付租金、刘原赫收取租金的事实，可以认定双方间在2014年7月至2014年11月期间仍为房屋租赁关系，房屋租金仍应按原租赁合同标准执行，故此期间的租金不应予以返还。而2014年12月在现租赁合同履行期限内，对该月的租金标准应按10万元执行，鉴于刘原赫在本诉中已主张2014年12月1日至2015年3月1日的房屋租金，故陈子贵按原租赁合同标准支付的2014年12月的房屋租金275，000元，刘原赫应予返还。关于刘原赫主张的2014年12月1日至2015年3月1日的房屋租金的问题。现租赁合同合法有效，陈子贵作为承租人，负有按照合同约定支付30万元租金的义务。对该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘原赫主张的逾期支付房屋租金违约金的问题。根据现租赁合同约定，陈子贵应自合同签订之日起3日内支付30万元租金，逾期则应按年租金即120万元的10%支付违约金。陈子贵主张违约金过高，请求予以调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期支付房屋租金的违约金，故应依照中国人民银行同期贷款利率的标准确定其实际损失，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算刘原赫的经济损失。关于刘原赫主张的房屋占有使用费的问题。2015年12月10日，陈子贵与刘原赫自行对涉案房屋交接完毕。自2015年3月2日起至2015年12月9日止，陈子贵实际占有涉案房屋，其应按现租赁合同约定的租金标准即10万元/月向刘原赫支付房屋占有使用费943，333元（10万元/月÷30天×283天）。关于刘原赫主张的恢复清单内物品以达到正常使用功能所需的费用的问题。依据现租赁合同约定，陈子贵应在租赁期满后将该合同后附清单明细表中的物品在具备正常使用功能的情况下交与刘原赫，如有损坏陈子贵应负责修复及赔偿。现经鉴定，恢复清单内物品以达到正常使用功能所需的费用为391,060元，该笔费用应由陈子贵承担。因此而发生的鉴定费16，000元，亦应由陈子贵承担。关于2个坐便重新更换的主材费用6，280元的问题，因陈子贵未能举证证明该2个坐便可正常使用，故该部分费用本院不予扣除。关于刘原赫主张的陈子贵应退还饭卡余额的问题。刘原赫及陈子贵均认可用饭卡抵顶了原租赁合同的部分租金，在陈子贵向刘原赫交付完毕饭卡后，与饭卡相对应部分的房屋租金即视为陈子贵已支付完毕，双方间关于此部分租金的债权债务关系即消灭。与之对应的是，双方间另形成了消费民事法律关系，因与本案不是同一法律关系，故本案不予审理，刘原赫可另诉解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈子贵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）刘原赫自2014年12月1日起至2015年3月1日止的房屋租金30万元；二、被告（反诉原告）陈子贵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）刘原赫逾期支付房屋租金的违约金（以30万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍计算，自2014年12月4日起至本判决生效之日止）；三、被告（反诉原告）陈子贵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）刘原赫自2015年3月2日起至2015年12月9日止的房屋占有使用费943，333元；四、被告（反诉原告）陈子贵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）刘原赫恢复清单内物品以达到正常使用功能所需的费用391,060元；五、被告（反诉原告）陈子贵于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）刘原赫鉴定费16，000元；六、原告（反诉被告）刘原赫于本判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）陈子贵20**年12月房屋租金275，000元；七、驳回原、被告其他诉讼请求；八、驳回反诉原告、反诉被告其他诉讼请求。上述给付义务，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13590元，由原告承担5795元，被告承担7000元。反诉费6795元，由反诉原告承担4795，反诉被告承担2000元。保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 年芳芳审 判 员 佟 铃人民陪审员 刘 芙二〇一六年三月十八日书 记 员 陈 茜 来自：