（2016）甘0702民初1224号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-11-09
案件名称
原告郝海潮与被告张掖市中诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝海潮,张掖市中诚房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第六十二条，第九十四条，第一百三十八条，第一百三十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0702民初1224号原告郝海潮，甘肃省张掖市人。委托代理人张宏雷，系甘肃金都律师事务所律师。委托代理人郑晋伟，系甘肃金都律师事务所律师。被告张掖市中诚房地产开发有限公司。地址：甘州区馨宇丽都小区会所。组织机构代码：67080XXXX。法定代表人宋军，系该公司董事长。委托代理人王晴，系甘肃正峰律师事务所律师。原告郝海潮与被告张掖市中诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。依法由审判员张勤铭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝海潮及其委托代理人张宏雷、郑晋伟，被告张掖市中诚房地产开发有限公司的委托代理人王晴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郝海潮诉称：2015年7月11日，原告欲购买被告销售的位于本区馨宇丽都B区1号楼4单元902室的房屋，并先期交纳了房款、维修基金、天然气入户费等费用，被告承诺于2015年8月前将房屋交付原告。约定的交房期限届满，被告多次退后交房日期。后原告要求被告退还购房款，但被告一直推诿拒付。现诉讼要求解除原、被告之间的购房合同，被告退还原告购房款等费用172468元，承担利息7243元。被告张掖市中诚房地产开发有限公司辩称：原、被告于2014年4月27日签订认购确认书，由原告购买被告开发销售的位于本区馨宇丽都B区1号楼4单元302室的房屋，认购书并未确定具体的交房时间。2015年7月11日，原、被告达成协议，原告将认购的房屋更换为同栋楼相同单元的9楼，但双方仍未确定具体的交房时间，对原告已付的定金如何处理也未作约定。双方达成协议后，原告没有按照约定办理按揭贷款，也没有向被告全额交纳房款。现在被告要求原告继续履行合同，不同意解除合同，也不同意返还购房款和其他费用。经审理查明：2014年4月27日，原、被告签订《馨宇丽都B区楼宇认购书》一份，约定原告以每平方米4130元，总价款443165元的价格购买被告销售的位于本区馨宇丽都B区1号楼4单元302室的房屋一套，并约定原告另承担天然气入户费2300元，维修基金7003元。双方约定，在签订认购书当天，原告需交纳定金50000元，在2014年5月3日之前，交纳首付款124165元（含定金50000元），并与被告签订《商品房买卖合同》，剩余房款原告在签订《商品房买卖合同》后七日内提交备银行贷款所需的全部审批手续，办理完按揭贷款申请手续，以按揭贷款的方式支付。签订认购书当天，原告给被告交纳了定金50000元，被告给原告出具了收据。同年5月10日，原告给被告交清了维修基金7003元和天然气入户费2300元，被告给原告出具了收据。当天，原告又给被告交纳了房款113165元，被告给原告出具了收据。同一天，被告又将原告缴纳的定金50000元和房款113165元计算在一起给原告出具了收到房款163165元的收据一张。2015年7月11日，原告提出换房申请，双方同意将原告认购的房屋更换为同一栋楼相同单元的902室。因双方达成协议后一直没有签订《商品房买卖合同》，故原告无法办理按揭贷款向被告支付房款，被告亦未向原告交付房屋。另查明，原告当时认购的房屋系被告自行建设的尚未建成的房屋，该工程办理了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证，2014年5月21日办理了商品房预售许可证。上述事实，由原、被告的陈述、原告提交的《楼宇认购书》复印件一份，换房申请单一份，被告出具给原告的收到房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元的收据各一份，原告与被告的销售人员于娟娟通话的清单一份，录音光盘一张，整理的录音资料两份，被告提交的《楼宇认购书》复印件一份，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证复印件各一份，被告开具给原告的收据复印件四张等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年4月27日，原、被告签订《楼宇认购书》，由原告认购被告销售的房屋一套。虽然原、被告签订的是楼宇认购书，不是正式的《商品房买卖合同》，但该认购书对原告购买的被告销售的房屋的基本状况，房屋价款，付款方式和付款时间均作了明确约定，且被告已按照约定收受了原告的购房款，该认购书已具备了《商品房买卖合同》的主要内容，依法应认定原、被告之间形成了商品房买卖合同关系。虽然原、被告在签订《楼宇认购书》时没有明确约定交房时间，但结合原告与被告的销售人员于娟娟的通话录音，能确定原告在认购房屋时，被告承诺的交房时间是2015年8月。虽然被告辩解其公司没有承诺在2015年8月交房，但因双方在签订认购书形成商品房买卖合同关系后，没有对被告的履行期限作出约定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告可以随时要求被告履行。即使原告认购的是尚未建成的房屋，应给予被告一定的履行期限，根据交易习惯，被告也应在一年内履行合同义务，向原告交付房屋。因被告没有按照约定或交易习惯及时向原告交付房屋，其行为已构成违约，故对原告要求解除合同的主张，本院依法予以支持。被告辩解，没有交付房屋是因原告没有按照约定办理按揭贷款或者全额向被告交纳房款，责任在于原告，故不同意解除合同。本院认为，双方签订的认购书中确定原告在2014年5月3日交清首付款124165元后双方签订《商品房买卖合同》，原告依据合同办理按揭贷款后支付房款。虽然原告没有按照约定在2014年5月3日前交清首付款，但原告在2014年5月10日给被告交纳首付款时，被告在没有追究原告违约责任的情况下，将原告交纳的定金抵顶了首付款，足额收取了原告交纳的首付款，说明被告同意原告变更了交纳首付款的时间。在原告交纳首付款后，被告不及时与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告无法办理按揭贷款后向被告支付房款，其责任在被告方。而被告要求原告足额交清房款后交付房屋并不符合双方的约定。故对被告的辩解理由，本院依法不予采信。被告辩解，原告在2015年7月11日提出了换房申请，因换房导致房屋没有及时交付，责任在于原告。本院认为，被告同意原告换房后，双方并没有对交房时间另外进行约定，原告申请更换的房屋是同栋楼同一单元的不同楼层，原告的换房要求并不影响被告的交房义务。故对被告的辩解理由，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，在原、被告之间的买卖合同解除后，被告理应将收取原告的购房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元退还原告。因被告在收取原告的购房款和相关费用后不及时向原告交付房屋，导致合同解除，给原告造成了经济损失，故被告理应自收取原告的购房款和相关费用之日起，按照同期商业银行一年期贷款利率承担利息，利息承担至购房款和相关费用付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十八条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告郝海潮与被告张掖市中诚房地产开发有限公司在2014年4月27日签订的《馨宇丽都B区楼宇认购书》和2015年7月11日签订的换房申请书；二、被告张掖市中诚房地产开发有限公司退还原告郝海潮购房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元，共计172468元，于判决生效之日起十日内付清；并自2014年5月10日起，按照同期商业银行一年期贷款利率承担172468元的利息，利息计算至本判决确定的履行之日止。案件受理费3894元，减半收取1947元，由被告张掖市中诚房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费直接给付原告，本院给原告退还1947元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 张 勤 铭二〇一六年三月十八日书记员 任蒋睿彧注：本判决书一经生效，当事人必须履行，一方逾期不履行的，双方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。附件：【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他位于行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 关注公众号“”