（2016）吉01民终551号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-30
案件名称
李丽芹与长春市振中纸制品厂房屋租赁合同二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李丽芹,长春市振中纸制品厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终551号上诉人（原审被告）：李丽芹，女，1965年10月16日生，汉族，长春市二道区合利喷涂厂经营者，住长春市绿园区，现住长春市二道区。被上诉人（原审原告）：长春市振中纸制品厂。住所：长春市二道区荣光路东二条。法定代表人：李斌杰，该厂厂长。委托代理人：张立欣，长春市二道区英俊法律服务所法律工作者。委托代理人：李忠远。上诉人李丽芹因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2014）二民初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽芹，被上诉人长春市振中纸制品厂（以下简称纸制品厂）的委托代理人张立欣及李忠远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纸制品厂一审诉称：2005年12月1日，纸制品厂将位于长春市二道区荣光路拖拉机厂东侧围墙外400平方米房屋租赁给李丽芹，租赁期为2005年12月1日至2010年3月1日，在此期间李丽芹按期支付房屋租赁费。2006年3月7日，纸制品厂与李丽芹签订补充协议，约定纸制品厂租赁给李丽芹的房产如出售，在同等条件下，优先考虑现租房人李丽芹。2010年3月2日，纸制品厂与李丽芹口头约定，李丽芹继续租赁纸制品厂房屋，租赁期为2010年3月2日至2016年3月2日，年租金2万元，每年3月1日前一次性交付。截至2014年3月李丽芹尚欠纸制品厂房屋租赁费54500元。二年多来，纸制品厂曾多次找到李丽芹要求其支付房租，2013年3月28日、2013年10月23日，纸制品厂又两次书面通知李丽芹限期支付房租费，逾期解除房屋租赁关系并于15日内迁出，但未果。纸制品厂现诉至法院，请求判令：一、解除纸制品厂与李丽芹的房屋租赁关系；二、李丽芹限期迁出其租赁房屋；三、李丽芹立即给付房屋租赁费54500元。案件受理费由李丽芹承担。李丽芹一审辩称：不欠租赁费，没有房屋租赁协议，未与长春市振中纸制品厂签过任何协议。名也不是李丽芹签的，没有盖李丽芹公章也没有盖李丽芹名章。一审法院经审理查明：2005年12月1日，纸制品厂与李丽芹签订《协议书》一份，约定“纸制品厂将位于二道区荣光路吉柴东生活区胡同内靠拖拉机厂东侧围墙边的平房办公室、库房、生产厂房共约400平方米有偿提供李丽芹使用，自2005年12月1日至2007年3月1日止，李丽芹需向纸制品厂一次性交纳房屋管理费24000元，自2007年3月1日至2010年3月1日止，李丽芹每年3月1日前向纸制品厂一次性交纳房屋管理费每年24000元，李丽芹不得擅自将房屋转租、转借他人使用，保证房屋的完好，协议中止后李丽芹不得将装饰在房屋主体上的装饰物及构件拆除等”。协议签订后，纸制品厂将租赁房屋交付李丽芹使用，李丽芹对租赁房屋进行装修后用于长春市二道区合利喷涂厂的经营场所，并按期向纸制品厂交纳租赁费用。2010年3月2日，租赁合同到期，纸制品厂与李丽芹双方又续签《协议书》一份，约定“纸制品厂继续将上述房屋租赁给李丽芹使用，李丽芹每年向纸制品厂交纳房屋管理费20000元，每年3月1日前一次性交纳，租赁期限自2010年3月2日至2016年3月2日等”。第二份协议签订后，李丽芹未按协议约定及时缴纳租赁费用，至起诉日止，李丽芹尚欠纸制品厂自2011年3月1日至2012年3月1日期间的租赁费14500元，2012年3月1日至2013年3月1日期间的租赁费20000元，2013年3月1日至2014年3月1日期间的租赁费20000元，共计54500元。纸制品厂多次向李丽芹催要租赁费，并于2013年3月5日和2013年10月23日向李丽芹下发书面通知，通知纸制品厂在限期内交纳房租，如不近期交付，限令李丽芹在15日内搬出，李丽芹接到通知后，未向纸制品厂交纳房屋租金和从租赁房屋中搬出。1989年3月15日，纸制品厂由首钢吉林柴油机厂劳动服务公司拨款设立的集体企业。2001年5月30日，纸制品厂单位的法定代表人李斌杰退休，纸制品厂未在工商行政管理部门对法定代表人做变更登记。2002年9月27日，首钢吉林柴油机厂劳动服务公司企业法人名称变更登记为长春市东新工贸中心，法定代表人为霍洪兴。2013年11月6日，长春市工商行政管理局企业机读档案登记资料显示，纸制品厂企业目前状态为吊销，吊销日期为1999年12月2日。一审法院认为：纸制品厂与李丽芹于2005年12月1日和2010年3月2日在自愿、平等、合法基础上签订的两份房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，该协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。纸制品厂与李丽芹应按协议约定履行各自相应的义务。协议签订后，纸制品厂将租赁房屋交付李丽芹使用，李丽芹应按照协议约定向纸制品厂交纳租赁费。纸制品厂要求李丽芹在合理期限内支付租金，李丽芹无正当理由逾期不支付，并以自己的行为表明不履行主要债务，纸制品厂有权解除合同，同时要求李丽芹支付拖欠租金，并从租赁房屋中迁出的主张，于法有据，法院予以支持。关于纸制品厂主张的租赁费54500元，为2012年3月2日至2014年3月李丽芹拖欠纸制品厂的租金，纸制品厂的主张不违反相关法律规定，法院予以支持。关于李丽芹辩称：1.李丽芹自己并未与纸制品厂签订过房屋租赁协议，协议书上的签名也不是李丽芹本人所签，也未向纸制品厂缴纳过租金。在法院向李丽芹释明其是否申请对协议书的签名进行鉴定后，李丽芹明确表示不申请鉴定，因此李丽芹无法否认协议书上的签名不是其本人书写，法院对协议书的真实性予以确认。2。纸制品厂未取得租赁房屋的所有权和使用权，故不具备出租权。庭审中，纸制品厂出具了长春市国土资源局出具的土地登记审批表，该表证明此房屋的土地由纸制品厂上级主管企业首钢吉林柴油机厂所有，纸制品厂提供的二道区供电局用电客户登记信息也显示该房屋用电客户为纸制品厂，且李丽芹自2005年与纸制品厂签订协议书，并有偿使用纸制品厂房屋以后，双方均按照协议履行合同主要权利义务，双方均已接受，也没有其他人向李丽芹主张过租金的权利，因此李丽芹的辩称证据不足，不予支持。3.1999年纸制品厂企业法人执照被吊销后，公章应被主管机关收回，企业法人资格随之消亡，本案的诉讼参加人霍洪兴不是纸制品厂单位的法人代表，而应是李斌杰，故纸制品厂主体不适格。因纸制品厂在工商登记中目前状态为吊销，企业法人被吊销营业执照是行政机关对违法企业做出的一种行政处罚，在未被注销登记前，该企业法人仍视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，仍具有民事诉讼主体资格。且《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人的变动不履行合同义务……”。据此，李丽芹的辩称，证据不足，不予支持。4.根据相关法律规定，无处分权的人处分他人财产该合同无效，纸制品厂与李丽芹签订协议时公章己李丽芹收缴作废，经营活动早已依法废止，纸制品厂签约时不具有合法身份，没有支配该房产的权利，该协议自始无效，不能合法履行，故纸制品厂的诉求没有事实根据。因纸制品厂与李丽芹在自愿、平等、合法的基础上签订的租赁协议，是双方当事人真实意思表示，李丽芹未向法庭提供证据证明该协议违反国家法律、行政法规的强制性规定，且合同签订后，双方己实际履行，在履行过程中，也没有其他人向李丽芹主张过给付租金的权利，而李丽芹一直在向纸制品厂履行交纳租金的义务。李丽芹的此项辩称，证据不足，不予支持。5.李丽芹早期以原木器厂职工身份，通过内部集资的债务清偿方式取得了原柴油机厂木器分厂院内的车库、厂房所有权，建立了喷涂厂，2005年初，因柴油机厂土地整体出售，总厂将李丽芹动迁安置到现址，当时现址为一废房框，经李丽芹投放巨资修整后使其具有了使用价值，故长春保利喷涂厂依法取得了争议房屋的使用权。因李丽芹此辩称与本案争议的事实不是一个法律关系，不能否认纸制品厂与李丽芹双方租赁房屋的事实，又没有证据支持该辩称，故法院对此辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除纸制品厂与李丽芹于2010年3月2日签订的租赁协议书；二、李丽芹于本判决生效之日起15日内从纸制品厂与李丽芹2010年3月2日签订的租赁协议中约定的租赁房屋即位于本区荣光路拖拉机厂东侧围墙边的平房办公室、库房、生产厂房共约400平方米的房屋中迁出，同时给付纸制品厂房屋租赁费54500元。案件受理费1160元，由李丽芹承担。宣判后，李丽芹不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一审判决认定“2005年12月1日李丽芹与纸制品厂签订《协议书》约定将纸制品厂正在使用的房屋租赁给纸制品厂使用”没有事实根据。李丽芹没有跟纸制品厂签过任何协议，也没有任何关系，从未向纸制品厂交过租赁费。纸制品厂故意造假证据，恶意诉讼，其目的不可告人，对纸制品厂的请求应予以驳回。2000年4月8日李丽芹（乙方）于1996年与吉柴木器厂（甲方）法人代表武发文签订协议，协议内容如下：1996年发展生产地板深加工项目，购买设备时，由于资金紧张，动员全厂职工集资。李丽芹集资贰万元人民币，原定两年内由甲方偿还，即1998年还清资金贰万元人民币及10%利息，由于甲方经营不景气，无力偿还乙方上述款项，经甲、乙双方协商，甲方以分厂院内废旧车库顶账给乙方，用以偿还集资款和利息。本协议生效后，乙方李丽芹取得该厂房的使用权。协议还约定，乙方使用该厂房自行承担维修和其他相关费用，甲方概不负责。此协议双方签字后生效。有双方协议原件为证。2003年，总厂（柴油机厂）助理胡玉杰亲自安排李丽芹到案涉房屋。所以李丽芹从签订协议时起就获得了案涉房屋的使用权。现吉柴木器厂已破产。这块土地的使用权与纸制品厂无任何关系，该厂既没有土地证又无产权归属协议，无权主张权利。综上，请求撤销原审判决，驳回纸制品厂的诉讼请求，一、二审诉讼费由纸制品厂承担。纸制品厂二审答辩称：1.关于双方签订合同效力及是否全面履行的问题。2005年12月1日、2006年3月27日双方共签订两份房屋租赁协议，从2005年12月末起李丽芹占有案涉房屋至今，李丽芹从2005年起至2011年3月按期交纳租赁费，上述事实清楚，证据充分。李丽芹辩称没有跟纸制品厂签订协议也未从未交过房租没有事实依据和证据支持。2.李丽芹上诉称因与吉柴木器厂集资2万元即获得了案涉房屋场地使用权没有事实及法律依据。（1）吉柴木器厂与纸制品厂是不同的法人单位，李丽芹与吉柴木器厂签订的集资协议对纸制品厂没有法律约束力。如果吉柴木器厂尚欠李丽芹集资款也不应由纸制品厂的厂房使用权来替代。（2）李丽芹多次称原柴油机厂厂长助理胡玉杰安排李丽芹使用案涉房屋纯属虚构。首先，胡玉杰无权将纸制品厂所有集体企业的财产无偿让李丽芹使用。其次，李丽芹没有任何证据证明胡玉杰承诺将案涉房屋让李丽芹无偿使用或归其所有。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.案涉租赁合同三份：协议一：2005年12月1日纸制品厂（甲方）与李丽芹（乙方）签订《协议书》，约定纸制品厂将位于二道区荣光路吉柴东生活区胡同内靠拖拉机厂东侧围墙边的平房办公室、库房、生产厂房共约400平方米有偿提供给李丽芹使用。自2005年12月1日至2007年3月1日止，乙方需向甲方一次性交纳房屋管理费2.4万元，自2007年3月1日至2010年3月1日止，每年的3月1日前，一次性交纳房屋管理费2.4万元。该协议书为手写，落款处甲方纸制品厂加盖公章，乙方有“李丽芹”签名。协议二：2006年3月27日纸制品厂与李丽芹签订《补充协议书》，内容为长春市振中纸制品厂位于二道区荣光路吉柴东生活区胡同内靠拖拉机厂东侧围墙边的平房办公室、库房、生产厂房共约400平方米，以后如果出售，同等条件下优先考虑现租房人李丽芹。但租房人李丽芹必须按协议书所签订的各项条款履行，否则此补充协议书无效。该协议书亦为手写，落款处有“李丽芹”签名。协议三：2010年3月2日，打印《协议书》一份，内容基本与第一份协议书相同，租赁期限为2010年3月2日至2016年3月2日，租金每年2万元。该份协议并无李丽芹签名。李丽芹对协议一、二上的签名有异议，认为“李丽芹”不是其本人签署，在法院释明后表示不申请鉴定。对协议三的真实性亦不认可，认为第三份协议上并无其签名。2.李丽芹提供2000年4月8日吉柴木器厂（甲方）与李丽芹（乙方）《协议书》一份，内容为：甲、乙双方就以废旧厂房顶账偿还集资款事宜达成一致意见：一、甲方因1996年发展生产地极深加工项目，购买设备时由于资金紧张，动员全厂职工集资。二、乙方李丽芹集资贰万元人民币，原定两年内由甲方偿还，即1998年还清资金贰万元及百分之十利息。三、因甲方经营不景气，无力偿还乙方上述款项，经甲乙双方协商，甲方以分厂院内废旧车库顶账给乙方，用以偿还集资款和利息。四、本协议生效后，乙方取得该厂房的使用权，原2000年2月28日所签协议作废。五、乙方使用该厂房，自行承担维修和其他相关费用，甲方概不负责。此协议双方签字后生效。该协议为手写，落款处甲方法定代表人武发文，乙方李丽芹签字捺印，经办人处柴福签字。3.李丽芹二审陈述李丽芹从1989年、1990年左右开始一直是柴油机厂木工分厂的职工，后单位效益不好，李丽芹于1998年左右下岗。木器厂于1996年向李丽芹集资2万元，木器厂欠李丽芹钱一直没还上，木器厂表示将木工分厂院内的废旧车库给李丽芹使用，抵付欠李丽芹的集资款和利息。该车库的位置在东胜大街远达大桥桥头右侧柴油机厂后四通路附近有发电设备厂，面积是长春市中级人民法院第十法庭的三倍，后李丽芹又自己扩建了一部分，后李丽芹于2000年开始就在该车库处开喷涂厂。2003年柴油机厂助理胡玉洁（男）说此处柴油机厂要用，让李丽芹换地方，让李丽芹在三个地点中选择，因另外两个地点条件更差，李丽芹选择换到荣光路（案涉房屋所在地点）处，胡玉洁承诺此处可以一直用不会有任何人来找李丽芹。当时此处为垃圾厂，许多杂物，挨着拖拉机厂大墙外面。李丽芹自己及雇佣的两人用一年多时间建造起来现在的厂房。该厂房与纸制品厂没有任何关系，李丽芹不认识纸制品厂的任何人，纸制品厂却在2013年10月份来找李丽芹，李丽芹不清楚是何事，来了一个人，男女记不清了，就开始给李丽芹照相，说此处要拆迁，纸制品厂提供的照片上的人也不是李丽芹本人。李丽芹从建完房子后一直在此处经营。4.纸制品厂二审陈述：纸制品厂是长春市东新工贸中心（原首钢吉林柴油机厂劳动服务公司）的下属企业，李丽芹是东新工贸的职工，于1984、1985年左右被派到木器厂作劳务，李丽芹在木器厂的事情纸制品厂不清楚。2003年木器厂破产后，李丽芹于2005年来纸制品厂说要租房子，就与纸制品厂签订租赁合同，租赁的是二道区荣光路的房子（案涉房屋），签合同后每年都交租金，直到2012年李丽芹交付了最后一次租金后，称其不再交付租金，因为涉案房屋归李丽芹所有。5.（2013）二民初字第912号案件庭审笔录第8页记载李丽芹提交证据十证明三个问题以否定租赁关系的存在，其中证明事项3：因李丽芹不识字对打印材料可以勉强辨认，纸制品厂谎称涉及李丽芹退休待遇，以手写方式出具协议，迫使李丽芹在不明真相的情况下签字的事实。上述笔录第11页记载“审：被告，你向原告共交多少房租？被告：交过，记不清了。”李丽芹二审辩称对此陈述不认可，都是律师的问题。6.2013年10月23日纸制品厂向李丽芹送达《通知》：“你所欠交的房屋租金在2013年10月30日之前，将全额交到长春市振中纸制品厂。如不照此办理，你必须在10日之内搬出，我单位将诉讼法律解决。”纸制品厂亦向一审法院提交照片显示李丽芹手持该通知。李丽芹在二审庭审陈述时称2013年10月份纸制品厂来了一个人来找李丽芹，就开始给李丽芹照相，说此处要拆迁，李丽芹不清楚是何事。但后期又称照片上的人是李丽芹本人。本院认为：1.关于李丽芹与纸制品厂是否存在租赁关系及租赁合同是否应予解除的问题。2005年12月1日《协议书》与2006年3月27日《补充协议书》是纸制品厂与李丽芹双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。2010年3月2日《协议书》因没有李丽芹签字，李丽芹对其亦不予认可，本院对其真实性不予确认。纸制品厂与李丽芹在案涉租赁合同于2010年3月1日租赁期限届满后未续签书面合同，但李丽芹继续使用案涉房屋并向纸制品厂交纳部分租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，纸制品厂可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。纸制品厂于2013年10月23日向李丽芹发出通知，要求李丽芹在2013年10月30日前交付租金否则10日内限期搬出。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方之间的不定期租赁关系自2013年11月10日解除。鉴于双方之间的不定期租赁关系已经解除，一审判决解除未经李丽芹签字的2010年3月2日协议书不当，应予纠正。虽然李丽芹主张上述两份协议中“李丽芹”签名均非其本人书写，但经法院释明后李丽芹表示对“李丽芹”签字的真实性不申请鉴定，且在另案（2013）二民初字第912号案件中曾提交案涉协议作为证据用以证明纸制品厂谎称涉及李丽芹退休待遇，利用欺骗的方式迫使李丽芹在不明真相的情况下签字。与本次庭审中从未签过字的陈述相互矛盾，故本院对李丽芹签字的真实性予以确认。虽然李丽芹主张其与纸制品厂没有任何关系，针对案涉房屋未向包括纸制品厂在内的任何人交过租金，纸制品厂会计账中记载的数份“收李丽芹费用”字样的账目并非其本人交纳，但（2013）二民初字第912号案件庭审笔录记载在法官询问李丽芹向纸制品厂共交多少房租时，李丽芹表示“交过，记不清了”。李丽芹关于是否交过租金的陈述亦相互矛盾，且李丽芹在解释其为何手持《通知》照相时，李丽芹先是陈述是在自己不知道状况的情况下被拍照，后又称照片上的人不是李丽芹，亦相互矛盾。虽然李丽芹主张其从2000年即取得了案涉房屋的使用权，但即便李丽芹提供的2000年4月8日其与武发文（吉柴木器厂）之间的《协议书》真实有效，依据该协议吉柴木器厂是将分厂院内废旧车库顶账给李丽芹使用，而李丽芹二审陈述该废旧车库位于“在东胜大街远达大桥桥头右侧柴油机厂后四通路附近”而非案涉房屋，后被木器厂厂长助理胡玉洁调换到荣光路处，李丽芹又未提供其他证据证明其享有案涉房屋使用权的权利基础，故李丽芹提供的《协议书》仅能证明其使用吉柴木器厂废旧车库的合法性而不能证明李丽芹使用案涉房屋的合法性。故本院对2005年12月1日《协议书》及2006年3月27日《补充协议书》的真实性予以确认。2.关于欠付租金的问题。因李丽芹占有使用案涉租赁房屋至今，应当支付其使用案涉房屋期间的房屋占有使用费。但李丽芹主张双方之间不存在租金关系故从未交过租金，而纸制品厂自认李丽芹已交纳部分租金，并依据2万元/年为标准主张不定期租金期间的房屋占有使用费，依据纸制品厂的自认及提供的收费票据，李丽芹欠付2011年3月1日至2014年3月1日的租金共计54500元。一审判决李丽芹向纸制品厂支付欠付房屋占有使用费54500元并无不当。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2014）二民初字第803号民事判决第一项；二、维持长春市二道区人民法院（2014）二民初字第803号民事判决第二项；三、驳回被上诉人长春市振中纸制品厂的其他诉讼请求及上诉人李丽芹的上诉请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计2352元，由上诉人李丽芹负担2252元，被上诉人长春市振中纸制品厂负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 郭智代理审判员 李迪代理审判员 徐锐二〇一六年三月十八日书 记 员 杨安 搜索“”