（2015）洛开民初字第469号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-28
案件名称
邢德力与郭振方租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢德力,郭振方
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛开民初字第469号原告（反诉被告）邢德力，男，汉族，1971年10月8日出生。委托代理人郑志强，洛阳市涧西区法律援助中心工作人员。一般代理。被告（反诉原告）郭振方，男，汉族，1979年1月31日出生。委托代理人顾振兴，河南坤达师事务所律师。一般代理。委托代理人郭红娃。特别授权。原告（反诉被告）邢德力诉被告（反诉原告）郭振方租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢德力及其委托代理人郑志强，被告郭振方（反诉原告）及其委托代理人顾振兴、郭某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邢德力诉称，2011年11月5日，原、被告双方签订租房协议一份，约定：租房期限8年，从2010年12月1日至2018年12月1日止，每年租金为33000元，面积大约为440平方米。双方一直履行至今，原告承租该房开办招待所。今年2月份，该房因修路需拆除部分房屋，被告在拆除房屋后又将原告所承租的一楼三间房屋占用，同时房屋拆除后留下的墙体被告也未进行维修，致使原告无法营业。现诉至法院请求：1、被告继续履行原、被告双方于2010年11月5日签订的租房协议至期满；2、被告将占有的一楼三间房屋交还给原告使用；3、被告将拆迁后的墙体维修完整。被告（反诉原告）郭振方辩称，该房产属被告父亲郭某所有，因国家修路，占被告房屋，原告不同意协商。因原告一直拖欠房租，被告才收回房屋，收回是经过原告同意，并将钥匙交给被告。被告之所以解除合同是因为原告违约在先；2、本案涉及租赁合同已经不可能再继续履行，原告要求返还一楼三间房屋没有事实依据的。被告（反诉原告）郭振方诉称，2010年11月5日，原、被告双方签订《租房协议》，合同约定，被告将位于龙鳞路东方轴承厂门口北楼房一至三层出租给原告使用，租赁期限为8年，自2010年12月1日至2018年12月1日止，原告每年须先交房租后使用，每年租金33000元，租金每年一次性付清。被告按照《租房协议》履行完交付义务，期间原告也都将租金付清，但自2014年12月1日至今，原告以各种理由拖延支付租金。为此，被告向法院提起反诉。请求：1、确认双方签订的《租房协议》已经解除，并要求原告及时搬离租赁房屋；2、原告支付拖欠的租金4125元，及《租房协议》解除后未搬离期间所产生的房屋使用费（按每月1375元计算至原告实际搬离之日）；3、反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）邢德力辩称，因被告违约在先，故应驳回被告反诉请求。原告（反诉被告）邢德力就其诉称及辩称提交如下证据，证据1、租房协议一份。证明双方的承租关系及权利义务；证据2、原告营业执照；证据3、税务登记证；证明原告用于旅社经营；证据4、照片7张；证明目前被告所占用的房屋状况。被告（反诉原告）郭振方质证意见，证据1、无异议；证据2、3、与本案无关，不予质证；证据4、有异议，不能反映被告侵占原告诉状中所提及的一楼三间房屋。被告（反诉原告）郭振方就其辩称及诉称提交如下证据，第一组证据：1、《租房协议》一份；证明原告与被告之间的合同关系；第二组证据：1、《催款函》一份；2、邮寄《催款函》的EMS邮寄单一份；3、EMS邮寄查询单一份；证明因原告未履行支付租金的义务，被告于2015年5月27日通过邮寄《催款函》的形式通知原告，若未在规定时间支付房租，该《催款函》即为解除《租房协议》的正式通知，并且原告在已收悉的情况下仍未履行；第三组证据：1、《产权证明》一份，证明被告有权将本案涉及房屋进行出租。原告（反诉被告）邢德力质证意见，第一组证据：无异议；第二组证据：1、2、3、有异议，该《催款函》的通知是在原告起诉后作出才作出的；第三组证据：无异议。经审理查明，2010年11月5日，原告邢德力与被告郭振方签订了一份《租房协议》，约定，被告郭振方将位于龙鳞路东方轴承厂门口北楼房一至三层，面积约440平方米左右，出租给原告邢德力使用。租赁期限为8年，自2010年12月1日至2018年12月1日止，每年先交房租后使用，每年租金33000元，租金每年一次性付清。合同签订后，被告郭振方将房屋交付原告邢德力使用。原告邢德力承租后将房屋以家庭经营的方式开办旅社。自2015年3月1日起原告邢德力未再向被告郭振方支付房租。2015年3月28日，因政府修路对房屋进行了部分拆除，但房屋北面一至三层仍由原告邢德力占有。2015年5月27日，被告郭振方通过EMS快递向原告邢德力送达了《催款函》，该函要求原告邢德力收到后三日内结清房租，否则解除双方的《租赁协议》。2015年5月25日，洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡孙旗屯社区居民委员会对本案争议房产出具了一份《产权证明》，载明，房产属于被告郭振方父亲郭某所有，房产附着土地归孙旗屯社区居民委员会集体所有，产权证尚未办理。本案庭审过程中郭某当庭表示对被告郭振方出租房产的行为予以认可。本院认为，原告邢德力与被告郭振方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，产权人郭某对被告郭振方的出租行为予以认可，原告邢德力与被告郭振方可以作为合同当事人承担相应的法律责任。因本案争议房产未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告邢德力与被告郭振方签订的《租赁合同》为无效合同。原告邢德力的本诉请求均无法律依据，本院不予支持。原告邢德力应将占有房产返还给被告郭振方。被告郭振方明知该房产不具有合法手续，仍然将房产租赁给原告邢德力，被告郭振方应承担由此造成的部分损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告郭振方反诉请求原告邢德力支付租金的主张，符合法律规定，本院予以支持。因政府修路、拆迁等原因，原告邢德力虽一直占有部分房屋，但使用受到严重影响，且被告郭振方存在过错，本院酌定，原告邢德力向被告郭振方支付房屋占有使用费3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告（反诉被告）邢德力于判决生效后三十日内将其占有的位于洛阳高新区孙旗屯乡孙旗屯社区居民委员会龙鳞路东方轴承厂门口北楼房一至三层房屋返还给被告（反诉原告）郭振方。二、原告（反诉被告）邢德力于判决生效后十日内一次性支付给被告（反诉原告）郭振方房屋占用使用费3000元。三、驳回原告（反诉被告）邢德力的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郭振方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案本诉受理费300元，由原告（反诉被告）邢德力承担。本案反诉受理费75元，由被告（反诉原告）郭振方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 陈 莹人民陪审员 王艺博人民陪审员 张识博二〇一六年三月十八日书 记 员 张 晓 来源：百度搜索“”