（2015）临民初字第2354号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-08-25

案件名称

艾剑青、黎惠琴等与李强租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

抚州市临川区人民法院

所属地区

抚州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

艾剑青,黎惠琴,李强

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零八条，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第2354号原告艾剑青。原告黎惠琴。共同委托代理人熊剑频，江西抚仁律师事务所律师。被告李强，个体经营户。原告艾剑青、黎惠琴诉被告李强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告艾剑青及其与原告黎惠琴共同委托代理人熊剑频到庭参加诉讼，被告李强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾剑青、黎惠琴诉称，2014年9月1日，原告将座落在抚州市清华锦园东边起四间店面及二楼、三楼、四楼三层写字楼（面积共计3093.74平方米）租赁给被告，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，约定了租金、押金及支付时间等，其中租金每六个月支付一次，第一次支付时间为2015年1月1日前，第二次支付时间为2015年6月30日前。合同还约定了违约责任，其中约定如乙方（即被告）逾期七天未付租金，视为其根本性违约，甲方（即原告）可以解除合同。乙方需补交拖欠租金外，由此造成租赁物闲置，由乙方按双倍合同时间租金支付。同时约定如乙方根本性违约，甲方可解除合同，租赁保证金不予退还，所有装修及不可移动物品归甲方所有。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告。被告向原告支付了押金及第一次半年的租金总和473166元30%即141949.8元，另70%即331216.2元因被告无钱支付，便向原告艾剑青出具了借条（后与其他借款合并在一起）。根据合同约定，被告应在2015年6月30日之前支付第二次六个月的租金，虽经原告多次催讨，但被告却以各种理由拒不支付，以其行为明确表明不履行主要债务。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付自2015年3月1日至2015年3月31日的租金52574元及自2015年4月1日起到合同解除期间的租金，确认该租赁物中所有装修及不可移动物品归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李强未作答辩。经审理查明，2014年9月1日，原告艾剑青、黎惠琴出租方（甲方）与被告李强承租方（乙方）签订一份房屋租赁合同。合同主要约定：1、承租区域与用途：甲方同意将座落在清华锦园东边起四间店面及二楼、三楼、四楼写字楼，建筑面积共约3093.74平方米商铺（一楼店面四间总平方726.83平方，单价按30元每平方租于乙方；二楼、三楼、四楼总平方是2366.91平方，单价按13元每平方租于乙方；如面积跟甲方房产证面积有差错，甲方按多收退乙方，少收甲方可向乙方收取差额面积租金）。2、租赁期及交付时间：本合同租赁期为10年，租赁物履行时间约定为2014年9月1日至2024年8月31日止（租赁物的交付时间：本合同甲、乙双方签字之日时间）。3、租金和其它费用：租赁物整体每月租金为人民币52574元整，每年租金为人民币630888元整。第二年租金在原租金基础上递增6%是668741元每年租金，第三年是708865元每年租金，第四年是751377元每年租金，以此类推，直到合同期满。4、付款方式和时间：租赁物（自2015年1月1日至2024年8月31日止）租金按每6个月支付一次（金额为人民币6个月总金额）。第一次交纳时间为2015年1月1日前、第二次交纳时间为2015年6月30日前、第三次交纳时间为2016年1月1日前，之后租金按每六个月支付一次，以此类推，直至2024年6月30日前。乙方应遵循“先交租后使用店面”的原则，在此日期内无条件按时交纳租金及不得以任何理由拖延时间交纳租金，否则视乙方为根本性违约。5、租赁保证金条款：自本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳人民币157722元作为租赁保证金，在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租店面并交清所欠的一切费用后（包括水、电及电话等费用），甲方应于乙方退出租赁物之日十天内退还乙方租赁保证金（不计利息），但乙方必须凭此租赁合同和甲方开具的租赁保证金收据来退还所缴付的租赁保证金。6、甲方的义务：甲方应在收取租赁保证金及首期租金后，将该房屋交付乙方使用。7、乙方的义务：乙方在承租期间负责自行装修，装修时应严格按照消防部门有关规定进行装修，还应保证店面建筑安全，如因乙方原因和过错造成房屋损坏及原有的消防设施损坏，乙方应负责赔偿和恢复原状，一切手续及费用由乙方承担等。8、违约责任：1）、甲、乙双方自合同签订之日起，在本合同有效期内，如甲、乙双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，在通知后三个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，任何一方都有权解除并终止合同，如合同双方任何一方提前擅自解除合同，违约方应向守约方支付违约金壹佰万元，并赔偿由此产生的一切经济损失及承担一切法律责任。2）、乙方有下列情况发生时，视同乙方为根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还，所有装修及不可移动物品归甲方所有，并赔偿甲方所有损失（甲方所有损失为双方合同解除后，甲方再将店面出租前的租金及再次租赁而减少的租金，造成租赁物闲置时间，由乙方按双倍合同时间租金支付）。乙方逾期七天未付租金（以甲方收款收据及乙方提供的银行汇款单为依据认定付款是否），未支付租金被视为根本性违约，合同解除。乙方需补交拖欠租金外，由此造成甲方租赁物闲置时间，由乙方按双倍合同时间租金支付。9、合同终止：乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋）迁出租赁店面后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装备或其它任何物品在迁出租赁房屋后的三日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告。被告向原告支付了租赁保证金157722元及2014年9月1日至2015年2月28日的租金315444元（第一次半年的租金），合计473166元，其中30%即141949.8元付给了原告黎惠琴，另70%即331216.2元因被告无钱支付，向原告艾剑青出具了借条，后与被告向原告艾剑青其他借款合并在一起。在合同履行过程中，被告未在2015年6月30日之前支付第二次六个月的租金，经原告多次催讨，被告却以各种理由拒不支付。庭审中，原告陈述被告已联系不上，被告其他债权人对租赁的房屋进行破坏，将房屋内可拆除的装修拆走，可移动物品也搬走。目前不可移动物品只有部分装修墙纸及浴室内地砖，无其他不可移动物品。另查明，原告艾剑青系艾济程之父。上述租赁物座落于临川大道北侧（京福高速公路西侧）清华锦园1栋102室（产权人：艾济程，产权证号：临上-字第0014308号，占用比例：70%，产权人：黎惠琴，产权证号：临上-共0007171号，占有比例：30%，建筑面积为726.83平方米）、202室（产权人：艾济程，产权证号：临上-字第0014305号，占用比例：70%，产权人：黎惠琴，产权证号：临上-共0007172号，占有比例：30%，建筑面积为726.83平方米）、302室（产权人：艾济程，产权证号：临上-字第0014306号，占用比例：70%，产权人：黎惠琴，产权证号：临上-共0007173号，占有比例：30%，建筑面积为820.04平方米）、402室（产权人：艾济程，产权证号：临上-字第0014307号，占用比例：70%，产权人：黎惠琴，产权证号：临上-共0007174号，占有比例：30%，建筑面积为820.04平方米）。以上事实有原告身份证、被告常住人口信息、房屋租赁合同、房产证、常住人口登记卡、照片、当事人陈述等相关证据在案佐证，并经庭审核实，足以认定。本院认为，两原告与被告李强签订的房屋出租合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同，应予确认其法律效力。合同签订后，原告已按合同约定将租赁物交付给被告使用，履行了合同义务。被告未按合同约定及时交纳租金，违反了合同约定，应承担违约责任，其应按合同约定支付拖欠的租金，根据本案实际情况，租金应从2015年3月1日起按每月52574元计算至原告起诉时止。被告在合同履行过程中，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，经原告催告后在合理期限内仍未履行，依照双方约定解除合同的条件，原告可以要求解除双方签订的租赁合同，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定了被告违约后，其所交纳的租赁保证金不予退还，违反了法律规定，合同解除后，原告应将收取的租赁保证金退还给被告，该租赁保证金可冲抵被告所欠原告的租金。关于原告要求确认租赁物中所有装修及不可移动物品归其所有的诉请，虽然双方在合同中约定了被告违约后，租赁物中所有装修及不可移动物品归其所有，但从原告庭审中的陈述及照片可以看出，租赁物中可拆除的装修已被被告其他债权人拆走，房屋内没有可移动物品，现租赁物中不可移动物品只有部分装修墙纸及浴室内地砖，按照合同约定应归原告所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告艾剑青、黎惠琴与被告李强签订的房屋租赁合同；二、被告李强于本判决生效之日起五日内将承租店面及写字楼返还给原告艾剑青、黎惠琴；三、被告李强承租店面及写字楼中不可移动物品归原告艾剑青、黎惠琴所有；四、被告李强于本判决生效之日起五日内支付原告租金315444元（从2015年3月1日起按每月52574元计算至2015年9月1日止）；五、原告艾剑青、黎惠琴于本判决生效之日起五日内退还被告李强交纳的租赁保证金157722元（该款可冲抵被告所欠租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6031元，由被告李强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。审判长　马　良审判员　邹节辉审判员　陈海华二〇一六年三月十八日书记员　朱　艳 微信公众号“”