（2015）武中民终字第760号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-11-29
案件名称
张学天与赵建国、郭玉玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张学天,郭乾县,赵建国,郭玉玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)武中民终字第760号上诉人（原审被告）张学天。被上诉人（原审原告）郭乾县。委托代理人陈守安，甘肃纵横律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）赵建国。被上诉人（原审第三人）郭玉玲。委托代理人郭必青，系郭玉玲胞弟。上诉人张学天因房屋租赁合同纠纷一案，不服凉州区人民法院(2015)凉民初字第2862号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张学天，被上诉人郭乾县及其委托代理人陈守安，被上诉人赵建国，被上诉人郭玉玲的委托代理人郭必青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，坐落于武威市凉州区西大街xxx-xxx号白马商城（原银河商城）一楼xx号商铺原系第三人赵建国所有。2004年6月，第三人赵建国以原武威市海洋商贸有限公司名义开发修建的商住楼未能按期验收竣工，第三人赵建国遂将该商铺租借给被告张学天过渡使用，第三人赵建国以原武威市海洋商贸有限公司及自己的名义给被告张学天出具了证明：兹有武威市海洋商贸有限公司和购房客户张学天因商住楼工程不能按期验收交工，给张学天造成极大的不便，现海洋公司将自有房屋一间（银河商城xx号）一楼营业房租给张学天过渡，张学天不承担租房费，一经海洋公司给张学天购房款退清，张学天交还海洋公司所租房屋。嗣后，被告张学天在租用商铺期间，未经第三人赵建国同意将商铺对外出租收益。2010年12月10日，原告为统一经营白马商城（原银河商城），提升商城经营效益，遂与被告签订了房屋租赁协议，租赁了被告租借的讼争商铺，协议约定租赁期限为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，五年租金共计68000元（13600元/年）由原告签订房屋租赁协议时一次性付给被告。房屋租赁协议履行至2013年7月14日，因白马商城扩大经营规模，原告与被告又将房屋租赁协议租期顺延三年，顺延至2018年12月31日止，原告将顺延三年的租金58000元（11600元/年）也一次性给付被告。2015年1月23日，第三人赵建国将该商铺出售给第三人郭玉玲，同年3月17日办理了房屋所有权转移登记手续。嗣后第三人郭玉玲持证要求原告返还商铺或偿付租金。2015年5月7日，原告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，起诉要求解除原告与被告于2010年12月10日签订的房屋租赁协议，并要求被告退还原告已预交的租金70467元（2015年2月1日至2018年12月31日）。原审认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，讼争商铺原系第三人赵建国因修建商品房而租借给被告过渡使用，被告又将讼争商铺出租给原告经营，现第三人赵建国将该商铺出售给第三人郭玉玲并办理了所有权转移登记，显然讼争商铺权属存在争议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，原告与被告于2010年12月10日签订的房屋租赁协议应予依法解除。而根据《中华人民共和国合同法》第十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当自第三人郭玉玲持证主张房屋所有权利即2015年3月31日起退还原告已预交的租金即（13600元/年÷12月/年×9月＋58000元）＝68200元。被告关于有权出租讼争商铺、解除合同无法定情形之抗辩与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定相悖，其抗辩理由依法不予采纳；原告与第三人的起诉及述称，理由充分，证据确凿，依法予以支持；至于被告与第三人赵建国间的纠纷系另一民事法律关系，法院不便直接处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第十七条、第九十四条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、原告郭乾县与被告张学天于2010年12月10日签订的武威市凉州区西大街xxx-xxx号白马商城（原银河商城）一楼xx号商铺的房屋租赁协议依法解除；二、被告张学天退还原告郭乾县已预付的2015年3月31日至2018年12月31日期间的租金68200元。案件受理费1560元，由原告郭乾县负担160元，被告张学天负担1400元。一审判决后，原审被告张学天提出上诉认为，涉案商铺原产权人、现产权人清楚，不存在任何争议，上诉人与被上诉人赵建国之间的过渡租赁合同、上诉人与被上诉人郭乾县之间的两份租赁合同均合法有效，应受法律保护；被上诉人郭玉玲作为争议房屋的新产权人，不能直接向上诉人和被上诉人郭乾县主张权利，只能向被上诉人赵建国主张权利。一审判决以涉案商铺存在权属争议导致无法使用为由，解除上诉人张学天与被上诉人郭乾县签订的租赁合同，属于认定事实不清，判决错误，请求二审改判或发回重审。被上诉人郭乾县辩称，一审认定事实清楚，判处结果正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人赵建国辩称，自上诉人控告被上诉人赵建国合同诈骗，赵建国被刑事处罚，被上诉人赵建国即不再承担给上诉人提供过渡房屋的义务，海洋公司也不再有给上诉人退还购房款的责任，上诉人无权将被上诉人的房屋转租盈利，一审判决正确，应予维持。被上诉人郭玉玲辩称，涉案房屋是我从被上诉人赵建国处购买，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。本案争议的焦点问题是一审判决解除上诉人张学天与被上诉人郭乾县签订的房屋租赁协议是否正确？经二审当庭核对，双方对一审判决认定的基本事实均无异议。二审中，上诉人张学天申请证人罗某某出庭作证，证人陈述昨天去争议商铺买了一件衣服，现在正常经营使用。经质证，被上诉人认为涉案商铺是近期租赁于别人的，去年一直没有使用。本院认为，证人系上诉人外甥女，且证人证言亦不能证明涉案商铺从发生争议开始到目前的实际情况。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，上诉人张学天租赁给被上诉人郭乾县的房屋，系原海洋公司于2004年提供给上诉人张学天过渡使用的房屋，当时对上诉人张学天占有使用该房屋的期限及能否转租收益均无约定，该房屋属原海洋公司法定代表人赵建国个人所有，上诉人张学天将房屋转租他人收益亦未经被上诉人赵建国同意，现被上诉人赵建国将房屋售予被上诉人郭玉玲，被上诉人持房屋所有权证向被上诉人郭乾县主张权利，导致被上诉人郭乾县不能正常使用所租房屋，被上诉人作为承租人请求解除租赁合同，符合以上法律规定。故一审认定事实清楚，适用法律正确，判处结果得当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由上诉人张学天负担。本判决为终审判决。审 判 长 周小鹰审 判 员 杨文龙代理审判员 陈 静二〇一六年三月十八日书 记 员 周爱君 搜索“”