（2016）浙06民终800号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-10
案件名称
吕月琴与黄阿平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄阿平,吕月琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终800号上诉人（原审被告）黄阿平。委托代理人（特别授权代理）夏云飞，浙江亿旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕月琴。委托代理人（特别授权代理）沈建翔、李正，浙江纳森律师事务所律师。上诉人黄阿平为与被上诉人吕月琴房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年1月10日，原告作为出租方（合同甲方）与被告作为承租方（合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于绍兴市柯桥区柯桥经济开发区柯北工业园区的绍兴大爱纺服有限公司内的现有标准厂房16号楼，面积4407.80平方米的房屋租赁给被告使用；租期费用一年168元／平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止。物业管理费3.50元／平方米／年，电梯维护费3800元／年；乙方租金每半年支付一次，每次所需支付金额为年租金一半，首期租金需于本合同签订后的7日内支付，第二期租金需于甲方将厂房交付给乙方满5个月后的7日内支付，第三期以后（含第三期）的租金需于前一期租金的支付期限届满5个月后的7日内支付；水、电保证金为10000元，保证金在解除或终止合同并且结清水电费用后7天之内（无息）给乙方（原来所交保证金顺延到该期）；双方在2015年1月9日前所签订的各种意向书或协议合同全部作废，一切事项以此合同执行。合同还对其他事项作了约定。嗣后，被告以银行汇款方式向原告支付了2015年2月1日至2015年7月31日的半年租金370255.20元，半年物业费7713.65元，电梯维护费3800元，合计381768.85元。2015年8月1日至2016年1月31日的剩余租金377968.85元，被告仅于2015年8月20日支付了300000元，剩余77968.85元至今尚未支付。原告经催讨未果，遂起诉来院，酿成纠纷。原审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2015年1月10日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应当认定有效。双方当事人应全面履行合同义务，并享有合同权利。本案中，根据双方合同约定，被告第二期租金需于原告将厂房交付给被告满5个月后的7日内支付，然被告至今仅支付第二期租金及物业费中的300000元，剩余部分尚未支付。因此，被告未支付租金的行为，显然已构成违约，根据我国合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告支付剩余的租金及物业费77968.85元的诉求，符合法律规定，该院予以支持。至于原告要求被告支付上述款项的利息，系原告的合理损失，该院予以支持。具体的起讫时间，原告主张自2015年7月9日起至实际付清日止，被告对此没有异议，故该院予以照准。至于被告辩称已交纳的10000元保证金，因该保证金系其向案外人绍兴大爱纺服有限公司所交纳，原告并未实际收取，故被告可另行主张，本案中不予理涉。综上，该院对原告的诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：被告黄阿平应于判决生效之日起十日内支付给原告吕月琴剩余租金、物业费77968.85元，并支付该款自2015年7月9日起至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1749元，减半收取875元，由被告黄阿平负担，限于判决生效之日起七日内向该院交纳。上诉人黄阿平不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，导致适用法律错误。据上诉人了解，本案中租赁标的物所有权人为绍兴大爱纺服有限公司，非被上诉人，就现有证据，并不能表明被上诉人具有租赁标的物的出租权，本案所涉租赁合同存在无效情形。二、对于上诉人已装修的残值损失应予补偿。鉴于本案中租赁期限已届满，被上诉人也明确表示不同意续租，上诉人就租赁标的物进行的装修残值损失应如何补偿，才是引起本次纠纷的真正原因。为免讼累，恳请在二审中一并处理。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人吕月琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于上诉人黄阿平提出的被上诉人吕月琴对租赁房屋没有所有权，故涉案房屋租赁合同应当无效的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，对上诉人以被上诉人无房屋所有权为由主张租赁合同无效的上诉理由，本院不予支持。且本案被上诉人吕月琴作为出租人已向上诉人履行了交付租赁房屋的义务，租赁期限也已届满，故被上诉人吕月琴有权向上诉人黄阿平主张房屋租金。关于上诉人提出的要求赔偿装修残值损失的问题，在一审中上诉人只就装修残值损失提出了抗辩，且在二审中被上诉人不同意就装修残值损失问题进行一并审理，故本案对该问题不作处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1749元，由上诉人黄阿平负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑森轶审 判 员 楼晓东代理审判员 李丹丹二〇一六年三月十八日书 记 员 刘莎莎 百度搜索“”