（2015）顺民初字第01004号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-30
案件名称
张鸿利与赵生排除妨害纠纷一审民事裁定书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鸿利,赵生
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 裁 定 书（2015）顺民初字第01004号原告张鸿利，男，1931年10月18日出生。委托代理人郝雪梅，北京冉午宁律师事务所律师。委托代理人张淑文（张鸿利之子），1967年3月31日出生。被告赵生，男，1954年11月11日出生。委托代理人卢明计，北京市臻昊律师事务所律师。原告张鸿利与被告赵生排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张���利之委托代理人郝雪梅、张淑文，被告赵生之委托代理人卢明计到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿利诉称：原告从马琳处购得北京市顺义区X室房屋（以下简称涉诉房屋），且于2012年12月14日过户至原告名下。房屋过户后，原告让被告赵生搬出涉诉房屋，被告以其与马琳之间存在债务纠纷为由拒绝搬出。现被告无理居住至今，严重侵害了原告对涉诉房屋的所有权，令原告无法实现该房屋的使用权、占有权等物权。既然涉诉房屋登记在原告名下，那么原告对涉诉房屋就应享有所有权，原告也就当然有权对涉诉房屋行使物权请求权。综上，原告为维护自身合法权益，依据我国相关法律规定，特诉至法院，请求法院判令：1.被告赵生立即将涉诉房屋腾退给原告张鸿利；2.案件受理费由被告承担。被告赵生辩称：赵生和马琳的房屋买卖合同有生效的法律文书，证明马琳取得所有权证的房屋买卖合同是马琳为了骗取银行贷款虚构事实订立的房屋买卖合同，所以马琳没有权利处置涉诉房屋，张鸿利与马琳的房屋买卖合同无效。（2013）顺民初字第331号案件已经查明张鸿利不是房屋的真实买卖人，明确记载只是通过张鸿利名字达到过户目的，因此该合同违反现行房屋登记规定，是以合法形式掩盖非法目的的无效行为。该案同时查明张鸿利没有支付任何对价，所以合同没有履行，网签合同的价格是虚构的。张鸿利不是善意第三人。（2014）顺民初字第9247号案件查明张鸿利在明知房屋是赵生的情况下仍然签订网签合同，以达到规避登记机关审查过户占有赵生房屋的目的。同样在该案中曾经要求马琳承担违约责任又撤诉，说明张鸿利真实意图不是追究马琳违约责任，而是占有赵生房屋的目的。涉诉房屋是赵生及家人的���一住所，所以赵生没有出卖该房屋的真实意思，无此房屋赵生及家人将居无其所。综上，请驳回张鸿利的诉讼请求。经审理查明：2010年1月21日，赵生与马琳就北京市顺义区X室签订房屋买卖合同，合同主要内容为：“1.经甲（赵生）乙（马琳）双方友好商定，甲方将合同中房屋出售给与乙方，成交价格44万元，领取合同中房屋新房产证之后，甲方将合同中房屋过户到乙方名下。2.乙方已将购房款44万元全部付给甲方。3.乙方承诺：自合同中房屋的产权过户到乙方名下之日起，直至2010年3月30日，此段时间内不得将合同中房屋进行出售、转让、抵押、质押等。4.乙方自2010年3月31日起有权将合同中房屋进行出租、转让、出售、质押、抵押等任何处置。5.甲方在领取合同中房屋的新房产证时必须通知乙方，共同办理合同中房屋过户手续，甲方协助乙方尽快���取产权人为乙方的新房产证……”2010年2月5日，赵生与马琳签订北京市存量房屋买卖合同（网签合同），并办理涉诉房屋所有权转移登记手续。2012年9月24日，杜波（张淑文之妻）和马琳就涉诉房屋签订房屋买卖合同，出售方马琳，买售方杜波，房屋建筑面积63.1平方米，房屋价款727000元。当日杜波支付马琳定金2万元（现金）和首付款38万元（转账）。2012年10月24日，杜波支付给付马琳32万元。2012年10月24日，马琳与杜波办理公证委托手续，委托人为马琳和高玉杰（马琳之妻），受托人为杜波，委托事宜：1.代理签署涉诉房屋买卖合同及办理产权过户手续时需要由委托人签署的相关文件，和调取建委档案中有关此房的相关资料；代理此房产网上签约和注销网上签约等相关手续；代为办理抵押登记及解除抵押登记；签订及撤销抵押借款合同等一切相关手续；2.代理签署上述房屋交易过程中，购房人办理贷款时需要由委托人签署的相关文件；3.代收上述房屋全部售房款，包括现金，包括收受购房人由银行申请的购房贷款；4.代理签署上述存量房买卖合同并接受房管登记部门的询问。委托期间：上述委托事项办理完毕之日止。2012年12月10日，马琳与张鸿利就涉诉房屋办理网签手续，网签合同出卖人马琳，委托代理人杜波，买受人张鸿利，委托代理人张淑文，房屋成交价格41万元。2012年12月14日，涉诉房屋所有权转移登记至张鸿利名下。2012年12月19日，张鸿利至本院起诉赵生［（2013）顺民初字第313号］，案由为排除妨害纠纷，要求赵生从其所有的房屋中腾退，后于2014年6月13日撤诉。在（2013）顺民初字第313号案件审理过程中，赵生起诉马琳房屋买卖合同纠纷［（2013）顺民初字第6470号］，要求确认双方2010年1月21日签订的《房屋买卖合同》无效。该案中，赵生主张与马琳是虚假房屋买卖关系，其向马琳借高利贷，抵押贷款后马琳直接将贷款拿走，实际由赵生还贷。马琳否认存在高利贷，主张双方存在真实房屋买卖关系，且已支付44万元对价。2014年6月23日，本院就（2013）顺民初字第6470号作出民事裁定书，认为“本案中双方订立的房屋买卖合同系当事人为套取银行贷款，虚构房屋买卖事实所订立的合同。故本案不属民事案件审理范围”，裁定驳回原告赵生的起诉。赵生不服上述民事裁定书，提起上诉，后于2014年8月14日申请撤回上诉。2014年6月13日，原告杜波、张鸿利诉被告马琳，第三人赵生、北京金色时光房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷［（2014）顺民初字第9247号］，要求：1.确认原告杜波与被告马琳，及第三人北京金色时光房地产经纪有限公司之间于2012年9月24日签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效，原告张鸿利为涉诉房屋的所有权人；2.被告马琳支付原告杜波违约金58800元（自2012年10月25日至2014年6月6日，每天按100元计算），2014年6月7日之日起至房屋腾退给原告张鸿利之日止被告马琳继续支付给原告杜波违约金（每天按100元计算）；3.第三人赵生立即将涉诉房屋腾退给原告张鸿利。后原告杜波和张鸿利于2014年12月2日申请撤诉。马琳在该案中认可其与杜波之间签订的房屋买卖合同，张鸿利为涉诉房屋的所有权人。本案中，张鸿利主张如下：第一，张鸿利与马琳签订房屋买卖合同之时，迟于赵生与马琳之间房屋买卖合同约定的“到2010年3月30日不得出售转让、抵押质押”，马琳有权出售涉诉房屋；张鸿利购买涉诉房屋时，涉诉房屋登记在马琳名下，双方通过北京金色时光房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，北京金色时光房地产经纪有限公司有核实房屋权属状况的居间服务义务；张鸿利在支付完72万元房屋价款后才得知赵生一直居住在涉诉房屋中，因此，其为善意购买人。第二，关于马琳与赵生之间的债务关系，赵生应当向马琳主张权利，债权具有相对性，不能抗辩张鸿利的物权所有权。赵生主张如下：第一，马琳的房屋所有权证是通过骗取银行贷款虚构的买卖事实取得的，马琳自始无权取得房屋；第二，马琳没有取得房屋的合法的法律和事实基础，房屋买卖合同无效；第三，杜波没有购房资格，杜波借张鸿利的购房资格买房，合同无效；第四，杜波在2012年10月25日办理公证后已经知道房屋有权属争议，张鸿利并不是善意第三人；第五，张鸿利与马琳之间的网签合同不是真实的，也没有给付对价；第六，没有书面证据证明杜波系张鸿利的委托代理人，然而，在合同双方为马琳和张鸿利的网签合同中，马琳的委托代理人是杜波，委托公证书的目的就是以合法形式掩盖非法目的。另，在本案审理过程中，经本院询问，张淑文与杜波明确表示涉诉房屋由张鸿利出资50万元，其二人出资22万元购买，该22万元系其二人出借给张鸿利的，涉诉房屋实际购房人及所有权人均为张鸿利，其二人不主张涉诉房屋的所有权。上述事实，有双方当事人的陈述、赵生与马琳的房屋买卖合同及网签合同、马琳与杜波的房屋买卖合同、马琳与张鸿利的网签合同、房屋所有权证、（2013）顺民初字第313号询问笔录及开庭笔录、（2013）顺民初字第6470号开庭笔录及民事裁定书、（2014）顺民初字第9247号起诉状、询问笔录及开庭笔录等证据在案佐证。本院认为：本案中，赵生主张马琳的房屋所有权证是通过骗取银行贷款虚构的买卖事实取得的，没有取得房屋的合法的法律和事实基础，马琳自始无权取得房屋，其与马琳之间的房屋买卖合同无效，并以此抗辩张鸿利所主张的物权请求权。同时，已生效的（2013）顺民初字第6470号民事裁定书确认赵生与马琳之间订立的“房屋买卖合同系当事人为套取银行贷款，虚构房屋买卖事实所订立的合同”。因此，在赵生与马琳之间的房屋买卖合同未经效力确认的前提下，对于张鸿利提出的其为涉诉房屋所有权人，并以此为由要求赵生腾退涉诉房屋的主张，本院无法继续审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告张鸿利的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提��副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 黄 敏人民陪审员 焦晓卫人民陪审员 刘泽伶二〇一六年三月十八日书 记 员 倪晓铭 来自