（2016）浙0402民初523号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-22
案件名称
饶小宾与易祥坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
饶小宾,易祥坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初523号原告：饶小宾。委托代理人：邰胜、杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告：易祥坤。原告饶小宾因与被告易祥坤房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月26日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2016年3月9日公开开庭审理了本案，原告委托代理人邰胜、被告易祥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶小宾起诉称，2014年11月8日原告与被告签订房屋租赁合同，租赁原告合法管理使用的位于嘉兴市梁三路军分区房屋的操场西北角，建筑面积约500平方米的房屋，作为经营使用，租期为1年即2014年11月10日至2015年11月9日，该房屋或空地租金为人民币6元每平方每月，年租金35000元，租金支付方式为：每半年支付一次，乙方（被告）需提前20天支付下次租金，2015年11月9日合同到期后，原告多次要求被告腾空房屋并返还，但被告置之不理，被告的行为侵害了原告对房屋的管理使用权，为维护合法权益，故原告诉请判令：一、被告返还诉争房屋；二、被告支付2015年11月10日起至实际腾退之日止房屋占用费，暂计6808.19元（按原合同约定租赁费用计算，从2015年11月10日暂计至2016年1月20日，以每天95.89元计算）；三、被告支付2015年11月10日起至实际腾退之日止的违约金，暂计6808.19元（按原合同约定每逾期一天归还房屋，则每逾期一天就向原告支付原日租金一倍的违约金，从2015年11月10日暂计至2016年1月20日，以每天95.89元计算）；四、被告支付占有房屋期间实际产生的水电费暂计2000元（具体以实际腾退之日计算）。被告易祥坤答辩称，不同意返还房屋，之前和原告有过口头协议，承诺只要承租房屋不拆迁不被军区收回，被告就可以续租。房租到期之后被告曾向原告交纳房租，原告自己不要房租。水电费每个月都有交纳，并未拖欠原告水电费。如果原告同意续签租赁合同，被告就同意支付占用费。违约金不同意支付。针对自己的主张，原告饶小宾提供了下列证据：1.产权证明一份，证明涉案房屋为合法房屋的事实。2.证明一份，证明涉案房屋原告具有合法的管理使用权。3.房屋租赁合同一份，证明原告和被告存在合法的租赁关系及双方的权利义务的约定。被告易祥坤对原告饶小宾提供的证据1、证据2均无异议；对证据3真实性无异议，合同中约定在政府或军区征用、拆迁等条件下才解除合同。被告易祥坤未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据形式合法，能够证明本案相关事实，本院均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：涉案房屋（实为空地，为方便论述及与租赁合同保持一致，下文仍称为房屋）系中国人民解放军浙江省嘉兴军分区后勤部所有，授权原告管理使用。2014年11月8日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将拥有使用权的坐落于嘉兴市梁三路军分区房屋的操场西北角房屋出租被告作为经营使用，建筑面积约500平方米，租期为1年即从2014年11月10日起至2015年11月9日止。该房屋或空地租金为人民币6元每平方米每月，年租金为35000元，租金支付方式为每半年支付一次，被告需提前20天支付下次租金。租赁期满，被告在同等条件下有优先承租权，被告需要转租其他人时，应事先征得原告书面同意。在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，预付租金不退，若预付租金不足抵付原告损失的，被告还应赔偿。租赁期满，被告应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一天就向原告支付原日租金一倍的违约金。原告只有本地块的使用权，如本地块因政府或军区征用、拆迁等因素。原被告双方签订的合同立即解除，原告无需赔偿被告任何损失，需将剩余的租金及押金全部退还给被告。合同到期后，原告要求被告腾退房屋并返还，被告希望继续续租不同意返还，故成此诉。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告辩称原告口头承诺可以续租，但未提供相应证据证明，本院对该抗辩不予采信。对于被告主张合同约定因政府或军区征用、拆迁等因素才可解除合同，本院认为该条款约定的只是合同解除的一种情形，而并非是合同解除的唯一条件，且适用的前提应为合同履行期内。原告作为出租人，在租赁期满后有权选择是否继续出租房屋。被告自认曾向原告支付房租，但原告拒绝接受，原告的行为即表示其不愿意继续和被告签订新的租赁协议。且原告未接受租金，双方也未形成事实上的房屋租赁关系。故按照双方所签合同约定，租赁期已满，被告应向原告交还房屋。在租赁期满后，被告继续占有使用涉案房屋，故向原告支付自2015年11月10日至实际腾退之日的占有使用费，按照原租赁协议确定的租金标准即每日95.89元（年租金35000元）计算。对于原告要求被告支付逾期腾退的违约金，本院认为该条款是对被告逾期不交还房屋的制约条款，即对于逾期交房给原告造成的损失被告应承担一定的责任。就本案而言，原告未证明存在其他损失，故原告的损失主要为租金损失，本院已支持了原告要求支付占有使用费的主张，故约定的每逾期一日支付原日租金一倍的违约金的约定过高，本院酌情适当调整违约金为原日租金的30%即29元并支付至判决生效之日。对于原告要求被告支付水电费的主张，因被告否认拖欠租金且原告亦未提供证据证明，故对该诉讼本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告易祥坤将租赁的位于嘉兴市梁三路军分区房屋的操场西北角建筑面积约500平方米的地块返还原告饶小宾；二、被告易祥坤支付原告饶小宾自2015年11月10起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以每日95.89元计算；三、被告易祥坤支付原告饶小宾自2015年11月10起至判决生效之日止的违约金，以每日29元计算；上述一至三项均于本判决生效后七日内履行完毕。四、驳回原告饶小宾的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取95元，由原告饶小宾负担12元，被告易祥坤负担83元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 邱双双二〇一六年三月十八日书 记 员 王 欢 搜索“”