（2016）鲁10民终329号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-12
案件名称
张媛与威海侨乡置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张媛,威海侨乡置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终329号上诉人（原审原告）张媛。委托代理人张建国。被上诉人（原审被告）威海侨乡置业有限公司，住所地威海市金线顶路1号。法定代表人李文琛，董事长。委托代理人谭新，系该公司法律顾问。委托代理人李晓梅，系该公司员工。上诉人张媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第1692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年10月27日，原、被告签订一份《房屋产权调换协议书（住宅房）》，甲方威海侨乡置业有限公司，乙方张媛，约定乙方将其位于威海市渔港路22号306室（房屋建筑面积为120.18平方米、草厦子12.48平方米，楼层调整系数8%）在协议书订立后30日交付给甲方，甲方将位于威海市渔港路（四方小区）B2号楼，房号为506、606，房屋建筑面积分别约为109平方米，草厦子二间，最终以测绘部门测绘面积为准，楼层调整系数分别为10%、5%调换给乙方。乙方以被拆迁房屋建筑面积每1平方米调换甲方房屋的1.4平方米，乙方草厦子以每平方米调换甲方房屋1平方米，折算后乙方应得建筑面积为180.73平方米。乙方折算后面积大于或小于甲方安置面积，差额面积双方按每平方米基价3617元和楼层调整系数互找差价，差价款在房屋交付使用时结清，面积误差款在办理房产证时，按测绘后的面积据实结算。对超出安置面积部分，车库按每平方米4280元找差；草厦子按每平方米1808元找差。协议签订后，原告之父与被告经办人刘艳丽、王洪业签字确认结算单一份，载明“姓名：张媛，房号：22-306、B2506、B2606。合计：应付甲方204018元。同日，原告向山东侨乡集团威海房地产开发有限责任公司交纳差价款202311元。2015年1月6日，原、被告分别签订威海市商品房【现售】合同两份，出卖人（甲方）：山东侨乡集团威海房地产开发有限责任公司，买受人（乙方）张媛，约定乙方购买甲方开发的位于威海市环翠区园中园-10号-506室，-10号606室，建筑面积均为107.58平方米，附属物分别为17.76平方米、11.51平方米，计价方式与价款按建筑面积计算，商品房房屋计价分别为69045元、80346元，其他附属物分别为32110元、20810元，总购房款分别为101155元、101156元，面积确认及面积差异处理按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意以房管测绘面积为准，房款多退少补。2015年6月16日，原告以被告交付的储藏室实际面积少于约定面积为由，诉至原审法院，要求被告返还购房款14265元（7.89平方米×1808／平方米）及相应银行利息（自2008年7月11日至2015年12月8日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。原审诉讼中，被告为证实实际交付的储藏室面积不存在面积差，提交下列证据：证据一、草厦子面积测算，系由被告单方制作，载明涉案草厦子公摊系数约为0.666，原告草厦子建筑面积分别为18.10平方米和11.39平方米；证据二、B2一层平面图，证实涉案草厦子平面图纸，其中S22、S24即原告所有的草厦子，其面积被告系依据该图纸计算而来；证据三、分层房屋面积对照表（加盖威海市房地产测绘中心印章），载明车库公摊系数为0.026168，被告主张因涉案草厦子与车库为同一层，但进行测绘时草厦子无需测绘，威海市房地产测绘中心在测绘时对于车库面积的测绘仅包含了从车库外墙中线部分到外墙皮的面积的公摊，未包含任何车库以外的公摊面积，因此与原告计算存在数额差距。经质证，原告对上述证据一不予认可，认为系被告单方制作，对证据二亦不予认可，主张与存档图纸并不相符，系被告自行更改，对证据四真实性不予确认。又查，涉案两套房屋已办理房屋产权登记，草厦子并未进行测绘。原告庭后认可被告提供的证据二系涉案草厦子且与实物相符，因此根据被告所提供的平面图，原告自行测算所在单元总建筑面积15.2x12.5=190平方米，车库所在套内面积15.2x7.1=107.92平方米，草厦子套内面积48.376平方米，公摊面积33.704平方米，公摊系数0.2156，车库面积和草厦子面积共156.296平房米，草厦子面积分别为13.1431平方米、8.2466平方米，共计21.3897乎方米，面积误差为29.97平方米-21.3897平方米=7.89平方米，因此原告主张的赔偿数额变更为14265元（7.89平方米×1808元／平方米）及相应银行利息（自2008年7月11日至2015年12月8日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告认为原告在计算时计算了车库的公摊面积，而实际威海市房地产测绘中心没有将车库的公摊面积测算在草厦子中，因此不能作为原告要求赔偿的依据。再查，相关房产测量规范对于草厦子的测绘并无明确规定，原审法院遂调查威海市房地产测绘中心工作人员丛某，其证实储藏室（俗称草厦子）不计算建筑面积，在房屋产权登记中不体现面积，仅载明为储藏室一个，由开发商自行测量，并提供威房地字（2000）47号《威海市房地产管理局关于实施国标（房产测量规范）的通知》一份，该通知第三条载明草棚作为威海特色的住宅附属物，不论层高多少，一律不计算建筑面积。原审法院认定以上事实，有当事人的陈述、商品房预售合同等证据在案为证。原审法院认为，根据法律规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于商品房买卖中关于房屋的面积的约定一般应为建筑面积而非净面积，原告现主张涉案储藏室与双方约定面积存在误差，为此依据被告所提供储藏室平面图予以计算，但其计算过程中将同层车库与储藏室共同参与了公摊，根据具有测绘资质的相关机构所出具的测绘文件，涉案储藏室的同层车库并未参与储藏室公用部位面积的分摊，经原审法院调查，该种计算方式并不违反相应房产测绘规范，对于储藏室面积测算亦无明确规定，故由于原告测算储藏室面积的方式与具有测绘资质的相关机构所出具的测绘文件明显不符，亦不能认定该测绘文件有误，故不能依据原告自行测算的数额认定涉案储藏室的建筑面积数额，综上所述，原告诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告张媛要求返还购房款14265元及相应银行利息的诉讼请求。案件受理费183元，由原告承担。宣判后，上诉人张媛不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案草厦子分摊了同层车库的公摊面积，被上诉人以减少车库公摊面积方式增加了储藏室的公摊面积，导致上诉人实际分得的草厦子低于约定的面积，损害了上诉人的合法利益，且于法无据，被上诉人应将多计取的草厦子面积差价款及利息返还上诉人；原审判决采纳的规范性文件已失效，不能作为认定案件事实的依据。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人威海侨乡置业有限公司答辩称，诉争的草厦子面积在签订协议时已经双方审核确认，上诉人已予以接受并据此向被上诉人补交了房屋差价款，表明协议合法有效且已实际履行，上诉人无权撤销该协议；此外，根据被上诉人测算方式，被上诉人将同层车库与储藏室共同参与了公摊，而根据具有测绘资质的相关机构所出具的测绘文件，涉案储藏室的同层车库并未参与储藏室公用部位面积的分摊，故上诉人诉请缺乏依据，不应支持。故原判正确，请求维持。案经二审审理查明，上诉人在原审诉讼中明确表示对涉案草厦子面积误差不申请鉴定。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，根据具有测绘资质的相关机构所出具的测绘文件及原审法院的对证人丛某的调查笔录，涉案房屋所在园中园10号仅住宅和车库进行了公摊，且车库并未参与同层草厦子面积的公摊。上诉人主张涉案草厦子面积中分摊了同层车库的公摊面积，与上述证据记载的内容不符，且无事实依据，本院不予认定。至此，上诉人据以计算的草厦子面积差误缺乏依据，本院不予采纳。此外，涉案2008年7月11日结算单已明确记载了涉案草厦子的面积分别为17.76平方米和11.51平方米，其价款项为52920元，上诉人予以签字确认并于同日向上诉人交付了包括草厦子在内的房屋差价款204018元，该事实表明上诉人已对被上诉人审核确认的草厦子现状面积予以认可并同意按照该面积计付房屋差价款，且已实际履行完毕。上诉人现提起诉讼主张该约定对其无约束力，缺乏法律依据，有悖诚信。涉案2015年1月6日的两份商品房买卖合同中对上述草厦子面积再次予以确认，上诉人亦予以签字认可，表明上诉人对草厦子面积及计价方式已无异议，虽然上述合同中约定了约定面积与产权登记面积发生差异，以房管测绘面积为准，但前述房管测绘文件中和证人丛某的调查笔录已清楚证实涉案草厦子不计入建筑面积，在产权登记时仅登个数而无具体面积，表明该约定并不适用涉案草厦子的面积误差处理。且上诉人在原审诉讼中明确表示对草厦子面积误差不申请鉴定，应视为放弃权利。故上诉人诉请被上诉人给付涉案草厦子面积的房屋差价款，有悖诚信和常理，亦缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张的房管部门的规范性文件的效力问题，不属于民事案件的审查范围，本案中不予审查。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 李佳忆代理审判员 宋 杨二〇一六年三月十八日书 记 员 丁真真 关注公众号“”