（2016）京03民终1996号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-03-30
案件名称
张志红与耿鹏翔等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志红,耿鹏翔,冯泽,北京链家房地产经纪有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第一百七十条；《中华人民共和国物权法》：第六条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1996号上诉人（原审原告）张志红，女，1956年12月27日出生。被上诉人（原审被告）耿鹏翔，男，1985年12月26日出生。被上诉人（原审被告）冯泽，男，1991年2月21日出生。委托代理人冯海波，男，1960年1月11日出生。委托代理人李爱军，女，1963年9月2日出生。被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。上诉人张志红因与被上诉人耿鹏翔、冯泽、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，张志红起诉至原审法院称：我出资购买了位于北京市朝阳区×室房屋（下称×室）。由于我在北京其他地方购房贷款，再购房无法贷款，因此我将购房名写在了我儿子耿鹏翔的名下。2014年4月27日，耿鹏翔在链家公司鼓动下将×室以281万元价格与冯泽签订房屋买卖合同。后因耿鹏翔个人手续问题及其他原因，冯泽将耿鹏翔诉至法院。审理中，我以第三人身份要求参加诉讼，被拒绝。我得知该纠纷法院已做出（2015）朝民初字第04837号民事判决书，判决耿鹏翔继续履行合同，协助冯泽办理×室房屋权属转移过户等。上述判决内容直接影响到我的权益，现要求法院判决：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04837号《民事判决书》；2.耿鹏翔与冯泽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；3.耿鹏翔返还冯泽支付给其的购房款；4.链家公司退还冯泽中介费；5、链家公司承担给我造成的损失立案费29280元；6.向法庭提供耿鹏翔入款账号。耿鹏翔辩称：我不同意张志红的诉讼请求。我和冯泽之间的房屋买卖合同合法有效。×室登记在我名下，我有权处分。张志红要求撤销的判决已经生效。现在双方已经完成过户手续，交易完成。在双方合同没有被确认无效之前，购房款是不能退的。另外，任何人均无权提供我的账号。冯泽辩称：我是在链家公司作为中介的情况下与耿鹏翔签订的房屋买卖合同，当时张志红也在场且同意卖房。第二天我将8万元定金还打到了张志红的账上。现在判决生效了，双方已经办理了房屋过户手续，目前因张志红的阻挠无法交房。张志红与耿鹏翔之间的纠纷不能影响到我，我是无辜的。我购房手续都是合法的，判决也没有错误，因此我不同意张志红的诉讼请求。链家公司述称：我公司不同意张志红的全部诉讼请求。判决书没有错误且已经履行完毕。双方交易完成，我公司的居间义务已经完成，不存在退还居间费的问题。原审法院经审理查明：张志红与耿鹏翔系母子关系。2005年3月14日，耿鹏翔作为买受人与北京中环通泰房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定耿鹏翔购买×室。2014年4月27日，耿鹏翔作为出卖人与冯泽作为买受人通过居间方链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定耿鹏翔将×室出售给冯泽。合同签订后，冯泽支付了部分购房款，后因耿鹏翔无法继续履行合同，办理过户等手续，冯泽将耿鹏翔作为被告，链家公司作为第三人诉至法院要求耿鹏翔继续履行双方房屋买卖合同并配合办理房屋网签、过户和交付手续，支付违约金等。耿鹏翔提出反诉，称冯泽在签订合同次日将定金8万元给付张志红，不符合合同约定，已经构成违约，故请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，已给付的定金不予退还。法院经审理后认为耿鹏翔与冯泽签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现冯泽要求继续履行合同，且愿意支付剩余购房款，法院对冯泽要求继续履行合同的请求予以支持。法院于2015年6月17日作出（2015）朝民初字第04837号民事判决书，判决：一、冯泽与耿鹏翔继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、冯泽于判决生效之日后七日内一次性给付耿鹏翔购房款二百七十万元；三、耿鹏翔在冯泽履行完上述第二项判决义务后七日内协助冯泽办理位于北京市朝阳区×号房屋权属转移登记手续，将房屋过户至冯泽名下，并于过户当日将该房屋交付给冯泽；四、耿鹏翔于判决生效之日后七日内给付冯泽违约金四万元；五、驳回冯泽其他诉讼请求；六、驳回耿鹏翔全部反诉请求。该判决于2015年7月14日生效。另查，在该案件审理过程中，张志红曾要求作为该案件的第三人参加诉讼，法院口头告知不予准许。张志红称×室系其借用其子耿鹏翔的名字购买的房屋，并提交了银行回单、录音、其起诉耿鹏翔确认之诉的庭审笔录等证据加以证明。耿鹏翔表示对证据的真实性认可，但表示自己也为×室的购买出资过，并表示自己作为×室产权人有权处分房屋。此外，张志红主张（2015）朝民初字第04837号民事判决书没有反映实际情况即张志红是×室的实际产权人，因此是错误的，判决内容影响到张志红的合法权益。上述事实，有（2015）朝民初字第04837号《民事判决书》、银行回单、庭审笔录、录音等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。原审法院经审理认为：对当事人双方的诉讼标的，认为有独立请求权或案件处理结果同其有法律上的利害关系的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本案中，（2015）朝民初字第04837号民事判决书就耿鹏翔与冯泽间的房屋买卖合同纠纷作出了判决。该民事判决书处理的是耿鹏翔与冯泽之间的房屋买卖合同纠纷，并非确权纠纷，不涉及确认×室房屋的所有权问题。张志红主张上述民事判决书没有反映实际情况即张志红是×室的实际产权人，因此是错误的，该主张没有法律依据，法院依法不予采信。此外，张志红亦未举证证明上述判决存在错误和侵害到其权益。故张志红据此主张撤销上述判决，该请求没有事实和法律依据，法院依法不予支持。张志红的其他诉讼请求亦没有事实依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，判决：驳回张志红的全部诉讼请求。判决后，张志红不服，上诉至本院，请求撤销原审判决并改判支持其原审诉讼请求或发回重审。主要理由是：我将所购买的诉争的房屋因贷款原因虚假登记在耿鹏翔的名下，由于虚假登记致使无权利人因（2015）朝民初字第04837号判决书，判决耿鹏翔与冯泽所签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法成立，合法有效。我认为，（2015）朝民初字第04837号案件在审理期间已经有证据证明我系第三人，承办法官本应通知我参加诉讼，但在我递交参加诉讼申请书被拒绝后，该案判决有意做出了违反事实与法律的判词，该判决剥夺了我的财产所有权。在本案一审审理中，我向法庭提交了相关证据材料，我认为原审判决明知（2015）朝民初字第04837号判决书是在我请求参加诉讼的情况下，被拒绝后作出的违反事实与法律的判决书，为了对该判决即将造成我的财产损失，我及时做了补救措施。虽然我与耿鹏翔是母子关系，但是不同的民事主体，都是行为能力人，不能因为是母子关系就应该肆意侵害我的合法权益。综上，认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决。另外，我陪同耿鹏翔签订房屋买卖合同，因为我是诉争房屋的主要出资人。冯泽称耿鹏翔明确表示由于家中阻力太大，无法提供办理房屋过户等手续，也未继续履行合同，是因为耿鹏翔的父亲在购房时出资6万元，由于其坚决反对出售该房屋我无法控制局面。我收取定金8万元，是我是该房屋的主要投资人，该房屋的购房款我有权收取。且诉争房屋的实际情况及耿鹏翔无法继续履行合同的情况，冯泽及其父母均清楚。（2015）朝民初字第04837号判决作出后，我依照法律规定提起了撤销之诉，主要理由是我2005年3月14日在与中环通泰房地产开发有限公司签订购房合同时用的是他人的名字，违背了我的真实意思表示，之后在与冯泽签订房屋买卖合同时由耿鹏翔签订协议，最终出现问题。原审判决不但没有支持我的请求还篡改了我购房的事实。根据《物权法》的相关规定，诉争房屋当时登记在无权利人耿鹏翔名下，其处分他人财产属于无效行为。（2015）朝民初字第04837号判决及原审判决均严重侵害了我的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法查清事实后发回重审。耿鹏翔针对张志红的上诉答辩称：我同意原审判决，不同意张志红的上诉请求和理由。张志红刻意规避了几个问题，诉争房屋登记在我名下，2006年购买后，2008年左右拿到房产证，如果登记错误或购买房屋时持有异议，应当在产权证下来后两年之内提起诉讼，但是张志红并没有提起诉讼，说明当时并不存在争议。本案实际争议的是房屋出卖后，剩余的200多万元如何处置的问题，并非房屋买卖合同是否有争议的问题。购房款在实质出资来说，是由我父母出资，我作为儿子当时刚上大学，没有收入，所以没有直接出资。但是不能否认我在这个房屋的隐形出资，这个不容易取证。诉争房屋终究登记在我名下，与冯泽签订房屋买卖协议时，张志红本人在场，这个是事实，张志红明知诉争房屋是要卖出的，收款也是张志红收取的。房屋买卖协议的达成是双方共同的真实意思表示。冯泽针对张志红的上诉答辩称：同意原审判决，不同意张志红的上诉请求和理由。我们是通过链家地产与耿鹏翔签订的房屋买卖合同，当时张志红在场，且表示同意，当时交了2万元定金，第二天交了8万元定金，由于第二天耿鹏翔去不了，张志红代替耿鹏翔收取了8万元定金，且写明张志红代耿鹏翔收取。我们与耿鹏翔之间的一切均是合法有效的，所以我们同意原审判决。张志红与耿鹏翔之间的事情我们不清楚，且与我们无关。链家公司未上诉。本院经审理补充查明：2014年4月27日，张志红陪同耿鹏翔与冯泽签订了上述《北京市存量房屋买卖合同》，张志红于次日代耿鹏翔收取冯泽支付的定金8万元。张志红二审中述称2005年购房时最初以其名义购房，由于银行无法给其办理贷款，2006年以后改了合同，写在耿鹏翔名下，但实际系其出资，之后的房屋贷款也是其偿还，耿鹏翔之父耿全胜给其6万元购房款。因此，其是主要投资人，×室应当是其与耿全胜共有。耿鹏翔称其父亲耿全胜出资不止6万元，自己没出过首付，只是用其名字贷款，之后张志红给钱，其去还贷款。另查，张志红与耿全胜于1997年离婚，二人离婚后耿鹏翔随同耿全胜共同生活。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。以上事实，有双方当事人二审陈述在案佐证。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于张志红提起第三人撤销之诉的理由能否成立。本院从以下三个方面予以判断：一、本案的审理范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。为保护受错误生效裁判损害的未参加原诉的第三人的权益，民事诉讼法设立了第三人撤销之诉制度。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之相关规定，第三人提起撤销之诉需举证证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误。因此，本案所要解决的是张志红提起的撤销（2015）朝民初字第04837号民事判决之诉讼请求能否成立的问题，即该案判决内容是否存在错误。需要说明的是，本案审理中，张志红主张其借耿鹏翔名义购买×室，其与耿全胜共同出资，由其偿还贷款，×室应归其与耿全胜共有。耿鹏翔认可张志红与耿全胜出资及偿还贷款的事实。根据上述事实，可以初步认定在×室转让给冯泽前，张志红曾为事实物权人之一。然而，本案并非分家析产、共有或所有权确认等确权纠纷，关于×室系借名买房、赠与抑或其他法律关系本案不予审理。×室权属问题不是本案诉讼标的，故本案不对×室的出资情况及真实权利状态作最终认定。二、（2015）朝民初字第04837号民事判决内容是否存在错误。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，我国物权法关于物权变动采公示、公信原则。其中，不动产物权的变动以登记为公示方法。登记的公示效力在于保障对外的交易安全，因为如果要求当事人在物权交易中一一核实物权的真实权利状态，显然不利于交易的便捷。为此，法律规定当事人如果信赖不动产登记而为一定的行为，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。对于现实生活中存在的登记物权人与真实权利人不一致的情形，根据公信原则，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，除非有相反的证据证明；凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，法律承认此行为所产生的物权变动的效力。（2015）朝民初字第04837号民事判决中，冯泽诉讼请求继续履行房屋买卖合同，耿鹏翔以冯泽未按合同约定向其支付定金为由反诉要求解除房屋买卖合同。因此，该案所要处理的是房屋买卖合同的效力以及是否继续履行等问题。根据该案查明的事实，×室的登记权利人为耿鹏翔，冯泽通过链家地产居间与耿鹏翔签订×室买卖合同，张志红陪同耿鹏翔签订上述合同并于次日代收部分定金。因此，冯泽能且仅能通过×室权属证书来合理信赖耿鹏翔为该房屋权利人，其与耿鹏翔签订房屋买卖合同符合物权变动的公示、公信原则，法律予以保护。该房屋买卖合同之效力应以登记权利状态为依据而不受真实权利状态影响，故应认定为合法有效。换言之，即使张志红主张属实，其确为×室真实权利人，仍不能以此否定冯泽与耿鹏翔之交易的合法性。因此，（2015）朝民初字第04837号民事判决确认房屋买卖合同合法有效并判令冯泽、耿鹏翔双方继续履行符合法律规定，是正确的。三、真实权利人的保护问题。法律不保护权利上的睡眠者。诚如张志红之主张属实，即其确为×室的真实权利人，但其在长达六七年的时间内未对×室作变更登记，致使×室长期处于真实权利人与登记权利人不一致的状态，张志红怠于行使权利导致的×室被转让的风险应由其自行承担。应当指出，物权法确立了公示、公信原则以保护交易安全及社会经济秩序，但有时不可避免地会牺牲真实权利人的利益，这是法律在个人利益与社会利益保护之间进行权衡的结果。因信赖物权公示、公信原则而变动物权之效力，不因原登记物权不实而受影响。至于真实权利人的保护问题，可通过其他法律制度予以解决。就本案而言，关于×室的出资以及转让后的房款归属等问题，系张志红家庭内部关系，与本案非同一法律关系，本案不予处理，张志红、耿鹏翔等可另行解决。综上，张志红的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各29280元，均由张志红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽代理审判员 贾 旭代理审判员 吴强兵二〇一六年三月十八日书 记 员 仵 霞书 记 员 李月明 来自