（2016）吉04民终42号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-03-31
案件名称
高洪章与骆秀云、吉林省龙腾房地产开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省辽源市中级人民法院
所属地区
吉林省辽源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高洪章,骆秀云,吉林省龙腾房地产开发集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉04民终42号上诉人（原审原告）：高洪章，男，住辽源市龙山区。委托代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：骆秀云，女，住辽源市西安区。委托代理人：娄本东，男，住辽源市西安区，系被上诉人骆秀云丈夫。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托代理人：王延安，该公司法律顾问。上诉人高洪章与被上诉人骆秀云、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2015）龙民重初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人高洪章及委托代理人毕精华、被上诉人骆秀云及委托代理人娄本东、第三人龙腾公司委托代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重审法院经审理查明，2005年5月1日，高洪章与辽源电业局多种经营总公司（以下简称电业公司）签订房屋租赁合同，承租电业公司11号住宅楼一楼南面约400平方米门市。2007年9月7日，高洪章与骆秀云签订房屋租赁合同，将其承租电业公司的房屋租赁给骆秀云使用。骆秀云用此房屋经营龙源宾馆。合同约定租期8年，租赁期限为2007年11月1日至2015年11月1日。2010年9月27日，辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）经电业公司授权与龙腾公司签订《动迁安置协议》，由龙腾公司取得本案争议房屋所有权。2010年12月3日，辽源市住房和城乡建设局发布《拆迁通告》，将本案争议房屋列入拆迁范围。巨源公司于2010年12月25日向包括本案争议房屋在内的承租方发布通知，于当日解除租赁合同。重审法院经审理认为，本案争议房屋因被列入拆迁范围，属不可抗力，巨源公司经电业公司授权解除与高洪章的租赁合同，符合法律规定，予以确认。在高洪章与电业公司签订的租赁合同解除后，高洪章将房屋出租给骆秀云，并取得收益的行为属无权处分，且未得到现所有权人龙腾公司的追认，该合同无效。对于高洪章要求骆秀云给付租金的主张，因其无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条，判决：驳回原告高洪章的诉讼请求。案件受理费1，350.00元由原告承担。高洪章上诉称：本案争议的房屋是高洪章从电业公司租赁而来，后将此房屋转租给骆秀云，一直履行至今，期间电业公司没有异议。2010年9月因动迁安置，所有权转让给龙腾公司，高洪章至今没有收到任何人送达的解除租赁合同通知，并且租赁房屋一直由骆秀云使用，高洪章与骆秀云的租赁合同一直在履行过程中。因骆秀云从2010年开始拖欠租金，高洪章曾经起诉过骆秀云，骆秀云支付了两年租金12万元，高洪章撤诉。龙腾公司对高洪章收取租金及转租行为认可，现骆秀云一直占有、使用争议房屋，龙腾公司起诉娄本东的生效判决书可以证明，龙腾公司解除的是与娄本东的租赁合同不包括本案争议的房屋与租金，龙腾公司在本案中以第三人身份参加诉讼也已明确“高洪章与骆秀云关系成立，龙腾公司将追缴房租”。现骆秀云又拖欠租金，依据合同相对性的原则，应当由骆秀云向高洪章给付租金，高洪章向第三人给付租金。原审法院判决驳回高洪章诉讼请求，明显错误，应予撤销并依法改判。骆秀云答辩称：1、电业公司出租给高洪章的房屋被列入旧城区改造规划范围。辽源市住房和城乡建设局以政府名义下发并张贴拆迁公告，决定对电业公司出租的全部房产征收拆迁。该行为是不可抗力。因此，电业公司与龙腾公司签订动迁安置协议书实行产权调换时，电业公司出租的全部房产的使用权、处分权、所有权属龙腾公司，2010年12月25日起，电业公司解除了与所有承租人的房屋租赁合同，包括本案涉诉房屋的租赁合同。高洪章对承租房屋的使用权消灭。2、2012年3月9日，高洪章向法院提起诉讼向骆秀云主张房屋租金，经调解，骆秀云交纳了截止2012年的12万元房屋租金。因高洪章与电业公司的租赁合同已经于2010年12月解除，其已经无权向骆秀云主张房租，已交的12万元属不当得利，应予返还，被上诉人保留追索12万元及利息的权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回高洪章的上诉请求。第三人龙腾公司答辩称：根据动迁安置协议，争议房屋的所有权已经由巨源公司转移至龙腾公司，龙腾公司不知道转租的事实，保留追诉此房屋租金的权利。第三人龙腾公司向本院出示其与巨源公司签订的协议书及《动迁安置协议书》各一份，证实龙腾公司对争议房屋享有所有权，并同意给巨源公司在施工建设期间的出租经营损失补助费100万元。本院对龙腾公司所举证据认证意见为：龙腾公司所举上述二份证据证明的问题与本案无关联性，本院不予确认。二审诉讼中，高洪章与骆秀云未向本院举证。本院查明事实与原审法院一致，本院确认原审法院查明的事实。本院认为：高洪章从电业公司承租了约400平方米的门市房，后将此房转租骆秀云经营龙源宾馆。2010年该转租房屋被列入旧城区改造范围，巨源公司与龙腾公司签订的《动迁安置协议》、2010年12月25日巨源公司经电业公司授权通知各承租户解除租赁合同的通知，结合辽源市住房与城乡建设局2010年12月3日的拆迁公告，三份证据可以确认高洪章与电业公司的租赁合同因旧城区改造的不可抗力已于2010年12月25日解除，高洪章与骆秀云的转租合同也自然解除，且2007年9月7日高洪章与骆秀云租房协议书第7条约定：“此租赁房屋如遇不可抗拒力或政府行为改变房屋功能，合同自行终止”，高洪章与骆秀云租赁合同即符合合同约定的解除条件亦符合法律规定的解除条件，高洪章无权向骆秀云主张房屋租金，现该房屋的所有权人为龙腾公司。辽源市住房与城乡建设局的拆迁通告及巨源公司解除与各承租户的租赁合同的通知在拆迁范围内大面积张贴，高洪章对此事理应知晓，且2012年高洪章在辽源市龙山区人民法院起诉骆秀云支付租赁费时亦应对所转租房屋拆迁之事明确了解，高洪章称其未收到解除合同通知、对房屋拆迁事实不知情，其与电业局公司合同未解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，重审法院对高洪章在其与电业公司租赁合同已解除，现所有人龙腾公司未追认的情况下，无权处分该房屋并收取租金的认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，350.00元由上诉人高洪章负担。本判决为终审判决。审 判 长 何芳松审 判 员 崔 鹏代理审判员 朱新华二〇一六年三月十八日书 记 员 曲东东 微信公众号“”