（2015）沈中审民终再字第00068号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-06
案件名称
沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会与辽宁昊宇房地产开发有限公司、王国夫物权保护纠纷一案再审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会,辽宁昊宇房地产开发有限公司,王国夫
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中审民终再字第00068号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会。负责人：丁敏杰，该业主委员会主任。委托代理人：魏宝荣，女，1981年1月11日出生，汉族。委托代理人：丁大勇，男，1969年5月21日出生，汉族，该业主委员会员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁昊宇房地产开发有限公司。法定代表人：丁福国，该公司总经理。委托代理人：石家麒，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王国夫，男，1964年1月24日出生，汉族，辽宁昊宇房地产开发有限公司司机。沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会（简称恒运商务大厦业委会）与辽宁昊宇房地产开发有限公司（简称昊宇公司）、王国夫物权保护纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2014年11月13日作出（2013）沈河民二初字第1831号民事裁定。恒运商务大厦业委会不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日作出（2014）沈中民二终字第2895号民事裁定，维持原裁定。恒运商务大厦业委会仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2015年10月29日作出（2015）辽审一民申字第93号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成由审判员孟雷担任审判长，审判员宋丽娜（主审）、代理审判员吴锡参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。恒运商务大厦业委会的委托代理人魏宝荣、丁大勇，昊宇公司的委托代理人石家麒，王国夫均到庭参加了诉讼。恒运商务大厦业委会诉至一审法院称，恒运商务大厦业委会系经沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处及沈阳市沈河区住宅小区管理办公室批准，并于2012年4月28日成立的。2010年4月19日，昊宇公司私自占用恒运商务大厦25个公共设备间。该设备间应为全体业主共用设施，归全体业主共同所有，昊宇公司使用该设备间应经过全体业主或恒运商务大厦业委会同意。昊宇公司未经同意，私自占有、转让该设备间使用权，侵犯了全体业主的合法权益。王国夫系该公司司机，是昊宇公司财产名义持有人，其配合昊宇公司转移财产，将昊宇公司未售房屋备案到自己名下。自2011年1月26日、2011年5月15日，昊宇公司私自占用恒运商务大厦一楼公共大堂共用部位两处，并交他人经营使用，根据法律规定该公共大堂部位归全体业主共同所有，昊宇公司使用该公共大堂部位应经过全体业主或恒运商务大厦业委会同意，昊宇公司未经同意，私自占用该公共大堂部位进行经营使用，侵犯了全体业主的合法权益。根据《辽宁省物业管理条例》规定，建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的千分之三配置物业管理用房，昊宇公司未提供上述用房，恒运商务大厦业委会要求昊宇公司赔偿相应房屋价格款（恒运商务大厦业委会物业管理面积为27081平方米，昊宇公司应提供81.243平方米物业管理用房）。恒运商务大厦业委会成立后多次要求昊宇公司对消防设施进行移交，但昊宇公司拒不移交，经恒运商务大厦业委会调查后发现大厦消防设施不完善。现委托辽宁安泰物业公司对大厦消防设施按建设设计标准进行招标完善施工。恒运商务大厦业委会为维护全体业主合法权益，依法提起诉讼，请法院依法支持恒运商务大厦业委会诉讼请求，判令：1、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占有恒运商务大厦共计25个公共设备间交还给恒运商务大厦业委会管理；2、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该设备间使用费用1，250，000元；3、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该设备间使用费用1，250，000元的利息255，836.11元（按中国人民银行同期贷款利率计算，期限暂从2010年10月1日计算至2013年11月20日）；4、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占用的恒运商务大厦一楼公共大堂部位（大堂东北角）面积17.37平方米，交还恒运商务大厦业委会管理；5、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该公共大堂部位占用费用34，392.60元（计算方式为：参照《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》商业用房每平方米60元／月，从2011年1月26日起暂计算至2013年10月26日，昊宇公司占用公共大堂部位总面积17.37平方米，占用费用共计：34，392.60元）；6、昊宇公司立即停止侵害，将其非法占用的恒运商务大厦一楼公共大堂部位面积40平方米，交还恒运商务大厦业委会管理；7、昊宇公司给付恒运商务大厦业委会该共用部位占用费用70，400元（计算方式为：参照《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》商业用房每平方米60元／月，从2011年5月15日起暂计算至2013年10月26日，昊宇公司占用公共大堂部位总面积40平方米，占用费用共计70，400元）；8、昊宇公司按照物业管理用房的价款赔偿恒运商务大厦业委会974，916元；9、昊宇公司承担大厦消防设施建设费328，000元；10、昊宇公司承担本案诉讼费、财产保全费等诉讼相关费用。昊宇公司辩称，1、对恒运商务大厦业委会的原告主体资格存有异议，我公司开发的恒运豪庭小区包括普通住宅与商用两部分，该小区为统一的物业管理区域，普通住宅已经成立了业主委员会，因此，恒运商务大厦业委会无权单独起诉；2、关于设备间的问题，恒运商务大厦业委会起诉的理由不真实；3、关于利息的请求没有法律依据；4、我公司未非法占用恒运商务大厦一楼大堂部位面积；5、恒运商务大厦业委会要求我公司给付物业管理用房价款无法律依据；6、恒运商务大厦业委会要求消防设施建设费没有事实及法律依据。沈阳市沈河区人民法院一审法院认为，本案恒运商务大厦业委会系经过备案的业主委员会，可以以自己的名义、依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关法律规定，对侵害业主物业利益的行为提起诉讼。但鉴于本案沈河区恒运商务大厦的实际情况，沈河区恒运商务大厦属于其所在的恒运豪庭小区1号楼，是恒运豪庭小区的组成部分，故其起诉所涉事项应经过包括沈河区恒运商务大厦业主在内的恒运豪庭小区业主共同决定。在庭审中，虽然恒运商务大厦业委会否认沈河区恒运商务大厦与恒运豪庭小区的关系，强调沈河区恒运商务大厦系独立大楼，与恒运豪庭小区没有任何关系，但从恒运商务大厦业委会举证的一份名为《沈阳市沈河区某小区开发商拒绝移交材料》的民心网投诉材料上记载的“……6、本大厦为该项目1号楼，但是与8号楼4、5、6楼相通，开发商在建设过程中，违规操作，擅自更改楼体设计；……”中以及昊宇公司、王国夫陈述、举证中可以看出，恒运商务大厦业委会提出的上述主张不成立。并且恒运商务大厦业委会未举证证明其起诉所涉的物业面积仅计入沈河区恒运商务大厦业主的公摊面积中，与恒运豪庭小区其他业主没有关系。另外，本案所涉恒运豪庭小区还存在另一业主委员会，即沈阳市沈河区恒运豪庭小区业主委员会。故沈阳市沈河区恒运商务大厦业主委员会单独作为原告，起诉涉及全体业主利益范围的事项，超出其职责和权限范围，其不具备起诉的主体资格，起诉应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，裁定：驳回恒运商务大厦业主委员会的起诉。案件受理费人民币31108元，退回恒运商务大厦业主委员会；保全费人民币5000元，由恒运商务大厦业主委员会负担。裁定送达后，恒运商务大厦业委会不服，上诉至本院。请求撤销一审裁定，依法指定一审法院审理本案，案件受理费由昊宇公司承担。上诉理由：一审法院认定事实及适用法律完全错误。一、恒运商务大厦业委会诉请物业面积权益归属于恒运商务大厦全体业主，与恒运豪庭小区业主无关。二、民心网上《沈阳市沈河区某小区开发商拒绝移交材料》记载“……6、本大厦为该项目1号楼，但是8号楼4、5、6楼相通，开发商在建设过程中违规操作，擅自更改楼体设计。”该记载仅表明被上诉人昊宇公司存在违规将1号楼与8号楼4、5、6楼之间隔墙打开的行为，该行为与该二栋楼物业公共面积的分摊无关。三、一审法院在明知案涉纠纷可能涉及第三方恒运豪庭小区业主委员会权益的情况下，应将恒运豪庭小区业主委员会即沈阳市沈河区恒运豪庭小区业主委员会作为必要共同诉讼人通知其参加诉讼，查明案涉权益是否与恒运豪庭小区业主有关，而不能仅凭推断认定案涉权益与恒运豪庭小区有关而驳回恒运商务大厦业委会的起诉。昊宇公司辩称，一、恒运商务大厦业委会所诉已经超过业主委员会的职权范围内，应驳回起诉。根据《物业管理条例》规定，业主委员会仅对物业管理方面的事项可以以业主委员会的名义提起诉讼，对于其他事项，应当由业主大会或相关业主提出，恒运商务大厦业委会对所诉的设备间使用费等诉求，不属于物业管理方面的事项，恒运商务大厦业委会超过法律规定的职权范围，依法应当驳回其上诉。二、恒运商务大厦业委会所在地1号楼与小区内8号楼连接，恒运商务大厦业委会无独立的诉权。1号楼的4、5、6层与8号楼相通，这一点是设计规划及竣工图中可以体现。涉及本案的设备间为整个小区提供服务，不单独为1号楼提供服务，昊宇公司在一审中未提供相应证据证明涉及的物业区域仅计入到1号楼的公摊中，其没有独立的诉讼权利。三、业主委员会行使超出法律规定的职权，应得到全体业主的授权，在未有授权的情况下，应驳回起诉。本案恒运商务大厦业委会仅拿出《沈阳市沈河区恒运商务大厦业主大会表决议题》，未经《物业管理条例》第十一条及第十二条规定的“双过半”通过，也未经恒运豪庭小区业主委员会所代表的其他业主讨论通过，无权以自己的名义起诉。王国夫辩称，同意昊宇公司的意见。本院二审认为，恒运商务大厦业委会代表的沈阳市沈河区恒运商务大厦与恒运豪庭小区为同一开发单位昊宇公司在同一建设规划区域范围内开发建设而成，现无法区分二者的配套设施设备共用情况，故恒运商务大厦以其单独成立的业主委员会作为原告，起诉昊宇公司返还公用设备间及部分公共大堂并要求给付占用使用费及消防设施建设费等请求，属于主体不适格，一审法院驳回恒运商务大厦业委会的起诉并无不当。故裁定：驳回上诉，维持原裁定。恒运商务大厦业委会再审时称，1、请求依法撤销原一、二审裁定；2、请求依法判令法院审理本案；3、请求依法判令被申请人承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：恒运商务大厦业委会是2012年4月12日依法经恒运商务大厦业主大会选举，在沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处及沈阳市沈河区住宅小区管理办公室备案登记的业主委员会。我们小区原来有两个业主委员会，另一个是沈阳市沈河区恒运豪庭小区业主委员会。2015年6月5日，两个业主委员会合并后，重新选举成立了沈阳市沈河区恒运豪庭园区业主委员会。新的业主委员会应该继承原来业主委员会的权利，因此具有本案的诉讼主体资格。昊宇公司辩称，恒运豪庭小区是一个物业小区，公共设施都是小区共有的。恒运商务大厦业委会是1号楼单独成立的业主委员会。原审时，其诉求的公共设施，我方答辩意见为其没有诉权，因为公共设施是服务整个园区的，不是单独服务1号楼业主的。其次，再审申请人未经业主大会授权而从事物业管理相关活动，超出法定职责。王国夫辩称，同意昊宇公司的答辩意见。本院再审查明，2015年6月5日，恒运豪庭小区重新选举成立了沈阳市沈河区恒运豪庭园区业主委员会。本院再审认为，恒运商务大厦业委会系经沈河区朱剪炉街道办事处及沈河区住宅小区管理办公室批准，于2012年4月28日成立的业主委员会。2013年9月6日，经恒运商务大厦业主大会表决，业主同意并授权恒运商务大厦业委会代表全体业主起诉昊宇公司及侵害全体业主公共利益的单位及个人。因此，恒运商务大厦业委会向法院提起诉讼，要求返还昊宇公司占用的25个公共设备间及一楼公共大堂等，不违反法律规定。恒运商务大厦业委会应当具有原告的诉讼主体资格，原审裁定驳回其起诉不当。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）沈中民二终字第2895号民事裁定及沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1831号民事裁定；二、指令沈阳市沈河区人民法院对本案进行审理。审 判 长 孟 雷审 判 员 宋丽娜代理审判员 吴 锡二〇一六年三月十八日书 记 员 冷立皎本案裁定所依据的相关法律第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 来自