（2015）银民终字第1613号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-28
案件名称
任新林与银川市兴庆区第十六小学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任新林,银川市兴庆区第十六小学,杨兵兵,周正文,马亚利,任志祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第1613号上诉人（原审被告、反诉原告）任新林，男，1975年7月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区永宁县。委托代理人郑伟、左鹏，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）银川市兴庆区第十六小学，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区富宁街***号。法定代表人陈宫，该校校长。委托代理人马宝军，男，1972年5月1日出生，汉族，系该校副校长，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人杨兵兵，男，1984年10月16日出生，汉族，个体，住甘肃省宁县。原审第三人周正文，男，1965年5月2日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人马亚利，男，个体，其他身份信息不详。原审第三人任志祥，男，1971年1月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人任新林因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第1838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任新林的委托代理人郑伟、左鹏，被上诉人银川市兴庆区第十六小学的委托代理人马宝军到庭参加了诉讼。原审第三人杨兵兵、周正文、马亚利、任志祥经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年9月30日、2008年9月30日、2010年9月3日，银川市兴庆区第十一小学（甲方）与被告任新林（乙方）分别签订了三份《房屋租赁协议书》，协议约定乙方承租甲方的南教学楼一层共计21间房屋。租期自2006年10月1日起计算，每两年签订一次合同，除租期及租金标准不一致外，其他内容均一致。其中上述三份合同的第4条均约定：“乙方负责承租房屋每户卷闸门、防护栏的安装，原有门窗拆除后归乙方所有。乙方退出承租协议后，卷闸门、防护栏、电表等已安装设施归甲方所有乙方不得拆除。”合同签订后，银川市兴庆区第十一小学便将上述房屋出租给被告使用，被告也按期向学校交付了房屋租金。2012年10月9日，银川市兴庆区第十一小学（甲方）与被告任新林（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，乙方承租甲方的南教学楼一层共计21间房屋。租期自2012年10月1日至2014年9月30日，每年租金为18万元，按每月付每月15000元。乙方负责承租房屋每户卷闸门、防护栏、电表安装，乙方退出承租协议后，卷闸门、防护栏、电表已安装设施等乙方不得拆除。暖气费由乙方承担整栋楼的三分之一，水费每年2000元。合同签订后，被告继续承租涉案房屋，并将房屋转租他人。2014年8月，经银川市兴庆区教育局研究决定，将银川市兴庆区第十一小学合并于银川市第十六小学，实行一个法人统一管理模式。将原银川市第十一小学的所有资产及人员全部划归银川市兴庆区第十六小学。其中包括南熏街一层共计21间房屋，银川市兴庆区第十六小学对该教学楼享有处置权。2014年9月4日、2014年10月21日、2014年11月5日，银川市兴庆区第十六小学向涉案房屋的次承租人连续发出三份《通知》，第一份《通知》内容为银川市兴庆区十六小学南校区旧教学楼经相关单位鉴定为危楼，墙面多处开裂，墙皮多次大面积脱落，对各位住户、商户及学校师生的安全存在很大隐患。经银川市兴庆区人民政府第十九次常务会议批准，银川市兴庆区第十六小学南校区旧教学楼需进行拆除。请各承租商户于2014年9月25日之前将个人财产全部移出自行妥善保管。第二份《通知》的内容与上述通知内容基本一致，但是通知各商户将个人财产移出的时间延长至2014年10月21日。第三份《通知》再次将个人财产的移出时间延长至2014年11月5日，其他内容与前二份《通知》一致。截止租赁期限届满，原告多次向被告催缴拖欠的房屋租金7万元（截止2014年9月30日止）及水费2000元并要求返还承租房屋未果，故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告位于银川市兴庆区南熏西街原南教学楼一层21间房屋并支付拖欠房屋租金、水费172000元（其中租期内的拖欠的租金数额为7万元，水费2000元；租期届满后按每月15000元计算自2014年10月1日主张至2015年3月20日止，欠付金额为10万元。共计172000元）；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院另查明，被告将其所承租的房屋在征得银川市兴庆区第十一小学同意后将房屋转租给次承租人。被告称次承租人为任志祥、纳学兵、郭洪明、邱建、周正文、何小龙、万远勤、苏许林、张改琴、叶春松、马亚利、邹春、龙运林、杨兵兵。经现场勘验核实，截止本案开庭时止，除次承租人杨兵兵、周正文、马亚利、任志祥占用涉案的四间房屋正常经营使用外，其他的房屋均已关门停业，被告称无法提供其他次承租人的相关身份信息和下落。原审庭审中，被告称其在承租期间投资了237720元对所租赁的房屋加装了分户电表、水表及每户承租房屋的卷闸门、防护栏、承租房屋门前的道牙砖的采购及铺设、树木的移植等。原告仅认可被告安装了各承租房屋的分户电表、水表及卷闸门，其余的改造项目不予认可，对改造的金额亦不予认可。原审法院认为，银川市兴庆区第十一小学与被告任新林签订的《房屋租房协议》系双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，予以确认。被告任新林承租涉案房屋后应按照协议约定支付房屋租金及水费。因银川市兴庆区第十一小学合并于银川市兴庆区第十六小学，银川市兴庆区第十一小学对涉案房屋的权利应由原告继受，故原告有权向被告任新林主张拖欠的房屋租金及水费。关于原告主张租期内的租金7万元、水费2000元，被告对欠付金额无异议，对该主张予以支持。租赁合同期限届满后，原、被告未续签书面的租赁合同，被告亦未返还租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，故对原告主张租赁合同租期届满后按每月15000元计算自2014年10月1日至2015年3月20日止的租金10万元，本院予以支持95000元（共计5个月零20天）。因被告长期拖欠原告房屋租金，加之政府欲对涉案房屋进行拆迁致使原、被告之间的租赁合同关系客观上无法继续履行，原告在租赁期限届满前一个月在承租房屋上以张贴《通知》的方式向次承租人履行了涉案房屋不再续租的告知义务，且该《通知》连续发布三次，被告作为承租人应当知道原告不再继续出租房屋，该《通知》具备原告要求与被告解除房屋租赁合同的意思表示，被告在合理期限内未提出异议，应视为双方的租赁合同关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告有权主张返还涉案房屋。根据现场勘验核实的现状，涉案房屋中的四间房屋由次承租人杨兵兵、周正文、马亚利、任志祥占有使用，因被告是在征得原告同意后将所承租的房屋转租他人，故被告与次承租人之间形成租赁合同关系。现原、被告之间的租赁合同关系解除，被告有义务向次承租人收回涉案房屋后返还给原告，故对原告要求被告返还位于银川市兴庆区南熏西街185号南教学楼一层21间房屋的诉讼请求，予以支持。对于被告反诉要求原告赔偿其改造修缮费237720元的主张，结合被告陈述及原告认可的改造范围可以确定被告的改造范围仅限于承租分户的水表、电表及卷闸门的采购、修缮及安装。因银川市兴庆区第十一小学与被告任新林于2006年9月30日、2008年9月30日、2010年9月3日及2012年10月9日签订的《房屋租房协议》对上述安装的水表、电表、防护栏及卷闸门的均约定“乙方退出承租协议后，卷闸门、防护栏、电表均不得拆除”，根据此约定，原告享有已安装电表及卷闸门的所有权。协议中虽未对水表权属进行约定，因水表属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，可由被告自行拆除。综上，对被告反诉要求原告赔偿237220元的请求，不予支持。原告作为涉案房屋的出租方因政府拆迁行为致使合同无法履行，通过张贴《通知》的形式告知被告及次承租人，该行为并无不当，且次承租人是否拖欠被告租金不属于本案的审理范围，故对被告反诉主张原告赔偿次承租人拖欠租金93000元的损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告任新林于判决生效之日起五日内返还原告银川市兴庆区第十六小学位于银川市兴庆区南熏西街185号南教学楼一层21间房屋；二、被告任新林于判决生效之日起三日内支付原告银川市兴庆区第十六小学房屋租金165000元及水费2000元；三、驳回反诉原告任新林的反诉请求。案件受理费3840元，反诉案件受理费3130元，由任新林负担。宣判后，任新林不服提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令被上诉人赔偿上诉人各项经济损失共计330720元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。被上诉人主张的租金于法无据，租期内的7万元不应支持。涉案房屋被列入危房拆迁改造后，上诉人对涉案房屋投入改造的设施设备等因不能拆除所造成的损失应当依法进行申报，鉴于此，上诉人多次找被上诉人的校长协商申报问题，但均被被上诉人的校长以“应去找上一任校长”和“上诉人自行去找政府协商”为由予以拒绝。上诉人去找上一任校长及政府部门还是申报未果，因被上诉人的违约行为致使上诉人的改造投入至今未能申报，被上诉人违反了合同法中的诚实信用原则，上诉人有权拒绝被上诉人的履行要求；租赁期满后的租金95000元不应支持。租赁期限届满后的95000元应当认定为损失而非租金，房屋租赁协议到期后，上诉人对涉案房屋并没有权利占有和使用，也未实际占有和使用。且，被上诉人在租赁合同期限内以自己名义，未经承租人的上诉人同意，擅自向次承租人发布公告，对于租赁期限届满后的损失应由被上诉人自行承担。原审判决认定双方的租赁关系已经解除，但却判决上诉人在租赁期限届满后的5个月零20天内支付被上诉人租金95000元属于认定错误，自相矛盾；上诉人主张的投入改造损失于法有据。改造投入的设备等所有权应归上诉人所有。依据租赁协议，上诉人对涉案房屋分别进行了水表、电表、门窗、卷帘门、玻璃门的安装及室内隔墙拆除和围墙改造等，租赁协议约定租赁期限届满后对前述投入仅是不得拆除，并未明确约定所有权归被上诉人所有；对于上诉人损失金额的计算应在扣除折旧后按照价格鉴定的数额为准；上诉人主张的租金损失于法有据。如前述，被上诉人在承租期限内单方通知次承租人腾房，致使上诉人的合法租金无法主张，该损失完全由被上诉人的违约所致，被上诉人应当承担上诉人的租金损失。二、一审判决适用法律错误。被上诉人不具有诉讼主体资格。本案的被上诉人与十一小因为其共同的上级机关银川市教育局的决定而合并，此合并并非民事法律关系上的合并，而是由于政府命令等原因导致十一小的主体资格丧失，法律意义上应为行政命令撤销，本案中一审中适格的原告应当是十一小或者银川市教育局。被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院予以维持。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为原审判决认定双方的租赁关系已经解除但对租赁期限届满后的租金予以支持是否合理。因租赁期限届满且租赁关系已经解除，上诉人应当支付租期内租金并返还房屋，因上诉人并未返还房屋，原审判决认定双方形成不定期租赁关系且比照合同约定支持不定期租赁期间的租金并无不妥。上诉人同时主张被上诉人赔偿其投入的资金损失，因双方的租赁协议均约定上诉人退出承租协议后，卷闸门、防护栏、电表已安装设施等上诉人不得拆除，原审判决结合本案双方的前三份租赁协议认定上述设施的所有权归被上诉人所有亦无不妥。上诉人主张被上诉人并非本案的适格原告，因十一小的权利义务已由被上诉人继受，故被上诉人具有诉讼主体资格，本案原审原告主体适格。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持其上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由上诉人任新林负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡春燕审 判 员 赵和平代理审判员 赵来珍二〇一六年三月十八日书 记 员 王丽娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第10页共10页 微信公众号“”