（2014）深中法房再字第50号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-09
案件名称
刘瑶与深圳东部华侨城有限公司房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
刘瑶,深圳东部华侨城有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房再字第50号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘瑶，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：潘兆祥，广东红棉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳东部华侨城有限公司。住所地：广东省深圳市盐田区大梅沙东部华侨城。法定代表人：董喜生，该公司执行董事。委托代理人：孟西，广东融关律师事务所律师。委托代理人：余杭，广东融关律师事务所律师。申请再审人刘瑶因与被申请人深圳东部华侨城有限公司（以下简称东部华侨城）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）深中法房终字第598号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年9月18日作出（2014）粤高法民一申字第563号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘瑶的委托代理人潘兆祥，被申请人东部华侨城的委托代理人孟西、余杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市盐田区人民法院一审查明：一、2009年8月18日，刘瑶（买方）与东部华侨城（卖方）签订了《房屋买卖合同》，该合同第五条约定：涉案房产总金额为人民币（以下均为人民币）31041425元；第六条约定：付款方式为按揭付款，买方签订本合同之日起0日内首期支付该房地产总价款的20%，即6211425元，其余价款自签订合同之日起10日内向银行贷款支付；第九条约定：卖方应当于2010年5月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应当对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；第十条约定：卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单……上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担；第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受本房地产；第十二条约定：卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期超过90日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。同日，双方签订《补充协议》，该协议书第2条约定：涉案房屋的实际交楼标准以现状为准，但买方需无条件配合卖方进行房屋竣工验收工作，房屋内的装修及房屋内除本协议附件一所列之外其他物品同时移交买方，买方如需对上述房屋内的装修、搭建部分进行拆除或恢复，应由买方在房屋移交后进行，且不得要求卖方给予补偿。二、合同签订后，刘瑶依约付讫首期房款，并于2009年8月31日与中国银行股份有限公司深圳沙头角支行签订《个人一手房住房贷款合同》及《个人抵（质）押贷款合同》，贷款24830000元，支付至东部华侨城账户。三、涉案房产分别于2009年12月22日、2009年12月29日、2009年12月30日完成本体工程的竣工面积测绘、竣工验收备案与规划验收。在此之前，由于赠送的地下室及阁楼面积并未包含在规划面积之内，因此为了通过规划验收，东部华侨城对涉案房产赠送面积的部分进行了水泥封堵、掩饰、遮蔽等施工工程，并在完成规划验收后拆除。四、2010年4月30日，刘瑶进入涉案房产查看时拍摄了认为房屋有质量问题处的相片，至庭审之日止，刘瑶多次进入涉案房产拍摄相片。2011年5月19日，刘瑶向东部华侨城发出《投诉函》，写明“我是天麓街区03栋B户的业主刘瑶，我在2010年4月10日已接到入伙通知书，由于当时该房屋内存在严重的渗漏水问题，造成天棚、木地板、内墙面、地毯、内墙木饰面多处的严重损坏，还有电梯运行、贵公司二次改建后的复原等诸多问题，致使无法按时交付使用……从约定的2010年4月18日交付使用的时间距今已有一年多，我们仍然不能使用该房屋。”东部华侨城收到此函件后，于2011年6月8日复函刘瑶，承诺于2011年7月31日前整改完毕。2011年7月30日，刘瑶根据东部华侨城通知来到涉案房产办理“收楼”手续，刘瑶填写了《收楼意见书》，提出了15条意见，并写明“主体基本满意，暂未发现漏水痕迹，本人同意收楼。但是水电器、空调、家用电器、电梯等未做验收，收楼意见书列举的存在的问题继续维修，经与市场、物业、工程部现场初步商定，一周后再来完成剩余收楼手续及办理交付及房屋整体验收手续”。2011年8月3日，刘瑶再次向东部华侨城发出《申诉函》，要求东部华侨城明确交楼的日期，并提出要东部华侨城以2011年7月30日为收楼时间的计算期限，向刘瑶赔偿迟延交楼的违约金及折旧费、家具损毁费用等赔偿。基于此份申诉，双方当事人于2011年10月14日进行了洽谈并形成《会议纪要》，纪要列明：刘瑶认为收楼时间为2011年7月30日，并坚持要求东部华侨城按房屋总价款日万分之四的标准支付迟延交楼违约金；可以放弃折旧费的赔偿，并将家具毁损费用的赔偿降至30万元以下。同时注明：刘瑶表示以上条款仅限于双方协商解决处理方为有效。此后双方仍未完成最后的“收楼”手续，有关涉案房产的钥匙及相关资料等一直仍在东部华侨城处。2011年12月22日，刘瑶及其代理人向东部华侨城发出《关于敦请贵司立即履行交付义务并承担违约责任的律师函》，向东部华侨城提出了与诉讼请求一致的要求。2012年1月9日，东部华侨城向刘瑶发出《催办函》，表示已按《收楼意见书》整改完毕，要求刘瑶于2012年1月13日前前来办理房屋交接手续。2012年1月17日，刘瑶起诉至法院。经双方协商，2012年2月17日、22日，双方又先后两次办理“收楼”手续，刘瑶均认为涉案房屋仍多处存在质量问题，没有完成“收楼”。刘瑶于2月17日、23日先后向东部华侨城发出《关于敦请贵公司立即整改并交付房产的函》、《关于再次敦请贵公司立即履行交付房产义务的函》。五、根据深圳市气象服务中心提供的《深圳三洲田2010年2-5月份日雨量资料》显示，涉案房产所在的三洲田区域在2010年4月29日、5月7日先后两次发生特大暴雨。东部华侨城称由于当时二楼大厅只比观景台高2公分，因此在暴雨后雨水有可能倒灌进大厅，造成地毯与地板被浸湿的后果。2010年4月30日东部华侨城在接到刘瑶的《投诉函》后，对观景台的高度及排水系统进行了整改，浸湿的地毯与地板亦由东部华侨城更换。此后东部华侨城根据刘瑶的要求多次对涉案房产进行维修施工，刘瑶表示涉案房产现状并非其最初所见样板房的状况。六、对于刘瑶主张的“房屋装修折旧费”，其在庭审中表示是由于东部华侨城迟延交付涉案房产致使房屋装修所产生的折旧；对于刘瑶主张的“家具物品的损害赔偿金”，其在庭审中表示是东部华侨城在改建时未对房屋的装饰及家具做好保护，以及管理不当导致家具物品、家电等发生非自然的损耗，但未能举证证明损害的具体价值。七、2012年4月17日，在一审法院主持下，双方当事人完成了“交楼”手续，东部华侨城将涉案房产的钥匙及部分资料交予刘瑶。截至第二次庭审之日止，刘瑶仍未实际入住涉案房产。刘瑶的一审诉讼请求为：一、东部华侨城立即按照合同约定标准交付东部华侨城天麓六区3栋01-02层B号房产；二、东部华侨城向刘瑶支付逾期交房违约金6929048.70元（违约金暂计至2011年12月10日，并按合同价款的日万分之四计算至东部华侨城实际交房之日止）；三、东部华侨城向刘瑶支付房屋装修折旧费150万元（折旧费暂计至2011年12月10日，实际计算至交房之日止）；四、东部华侨城向刘瑶支付因改建、维修房屋导致家具、物品毁损的损害赔偿金60万元；五、东部华侨城负担本案全部诉讼费用。东部华侨城的一审反诉请求为：一、刘瑶向东部华侨城支付迟延交付购房款的违约金22347元；二、诉讼费由刘瑶负担。深圳市盐田区人民法院一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案本诉的争议焦点为东部华侨城是否迟延交付涉案房产，反诉的争议焦点为刘瑶是否因迟延支付购房款构成违约行为，以及东部华侨城的反诉是否已过诉讼时效期间。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行合同义务。刘瑶在其提供的证据及第一次庭审时均自认其于2010年4月10日收到《入伙通知书》，虽然在第二次庭审中刘瑶否认这一事实，表示是根据东部华侨城工作人员的授意所写，但在没有相反证据足以推翻前述自认的情况下，该院对刘瑶于2010年4月10日收到《入伙通知书》的事实予以认可。根据《房屋买卖合同》第11条的约定，刘瑶应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房产。结合上述刘瑶收到《入伙通知书》的时间，刘瑶若认为涉案房产不符合交付标准，应在2010年4月15日前向东部华侨城提出书面异议，但刘瑶未能对此予以证明。关于涉案房产在2010年4月10日是否具备交付条件的问题，根据东部华侨城提供的证据5、证据10及证据11表明涉案房产已于2009年12月22日完成竣工面积测绘、2009年12月29日完成竣工验收备案、2009年12月30日完成规划验收，即此时完成涉案房产的本体工程部分的竣工验收。对于装修工程的竣工验收，该院认为，目前亦尚无任何法律法规或其他强制性规定要求开发商在交付房屋前必须完成装修工程的竣工验收，双方亦未就此问题做出明确约定，刘瑶的主张缺乏事实和法律依据。结合双方在签订《房屋买卖合同》时涉案房产已经装修完毕，刘瑶当时对房屋装修状况认可并接受的事实，该院认为涉案房产在2010年4月10日前具备交付条件，东部华侨城能够在2010年4月10日前向刘瑶发出入伙通知。对于刘瑶所称涉案房产无法在合同约定的时间内提供合同第十条所约定的文件中的竣工面积测绘报告、竣工验收等合格证明文件，因而不可能在2010年4月10日发出《入伙通知书》的主张，该院不予采纳。关于涉案房产装修工程竣工验收完成的具体时间的问题，根据东部华侨城所提供的证据6，有两个时间：一是2009年8月7日，二是2010年9月14日。虽然东部华侨城在庭后提供情况说明及证人证言，但由于出具说明及证言的单位或个人均与东部华侨城有利害关系，该院对其证明力不予采信。对此证据东部华侨城应承担对其自身不利的举证后果，即于2010年9月14日完成装修工程的竣工验收。但如上文分析，装修工程竣工验收的完成作为样板房交付的必要条件缺乏法律依据，双方亦未对此问题明确约定，故该日期并不影响东部华侨城于2010年4月10日发出《入伙通知书》。关于东部华侨城对涉案房产进行“二次改建”的问题，根据双方在庭审中的陈述，该院认为，“二次改建”的目的在于掩饰所赠送的面积，通过对已经装修完毕的样板房进行遮蔽、掩盖等施工，使涉案房产能够顺利通过竣工测绘；在测绘完毕后将这些掩饰性的装修工程拆除，又使涉案房产恢复至测绘前的样板房状态。“二次改建”施工的结束日期虽无法确定，但即使在2010年4月10日之前尚未结束，鉴于上述东部华侨城已经具备的相关条件，也并非不可能向刘瑶发出《入伙通知书》；刘瑶在接到《入伙通知书》后，对房产的现状若有异议可以向东部华侨城提出。因此，“二次改建”的工期亦不是影响东部华侨城是否能够交付房产的决定性因素。关于涉案房产所存在的质量问题，该院认为，双方当事人对于房屋确实存在质量问题的事实并无异议，其争议焦点在于这些质量问题是否在2010年4月10日前就存在并造成东部华侨城不应交付或者未能交付房产的后果。本案中，涉案房产在2009年8月18日双方签订购房合同时是获得刘瑶认可的；而刘瑶向东部华侨城提出房屋有质量问题最早的函件是于2011年5月19日发出，无法证明这些质量问题于2010年4月10日前存在。虽然刘瑶称其拍摄房屋存在质量问题的相片的日期最早是2010年2月27日，但由于数码相机的日期可以人为设定，不能成为定案依据，因此对于刘瑶称涉案房产在2010年4月10日前存在严重的质量问题，东部华侨城的行为属“恶意交付”的主张，该院不予采纳。关于刘瑶所称其与东部华侨城的多份函件往来以及双方在交涉过程中东部华侨城自认涉案房产未交付的问题，该院认为，刘瑶一直未对涉案房产进行接收并入住是双方均无争议的事实，东部华侨城根据刘瑶的要求对涉案房产进行整修、要求刘瑶完成对涉案房产的接收手续，并与刘瑶一致使用“交付”一词，是处理双方纠纷的合理用语，应指由刘瑶完成对涉案房产的钥匙等进行接收的事实，并不意味着东部华侨城否认了自己已发出《入伙通知书》的事实，更不意味着对刘瑶未及时提出异议从而视为已完成交付的这一法律后果的否认。因此，不应以此作为涉案房产未交付的依据。对于刘瑶所称《房屋买卖合同》第九条“卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日”中的“入伙期限届满之日”约定不明，因而即使在刘瑶已收到《入伙通知书》的情况下亦无法推知房产交付之日，该院认为，虽然在第九条无法确定交付日期，但在第十一条“买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产”中有关交付日期的确定明确具体，即最迟不超过接到《入伙通知书》后5日，故该院认定刘瑶接收房产的时间为2010年4月16日，东部华侨城并未违反《房屋买卖合同》中交付期限为2010年5月31日的约定，不构成迟延交付。基于上述分析，该院认为东部华侨城于2010年4月10日向刘瑶发出《入伙通知书》的行为合法有效，刘瑶在合同约定的期限内未提出异议，视为其已于2010年4月16日完成对涉案房产的接收。涉案房产既已按约完成交付，东部华侨城不存在迟延交付的违约行为，刘瑶要求东部华侨城支付违约金及装修折旧费无事实和法律依据，该院不予支持。关于因东部华侨城改建、维修等施工行为对涉案房产所造成的损害的问题，该院认为，改建行为在双方签订的《补充协议书》第二条中得到了刘瑶的许可，刘瑶亦从中获益，该行为本质是双方规避规划验收与竣工验收的共同违法行为，刘瑶不应就此向东部华侨城主张损害赔偿。但东部华侨城多次对涉案房产进行维修是双方均无异议的事实，结合其他证据，能够证明涉案房产的装修、家具等确实受到了毁损。因毁损的装修及家具大多已经过东部华侨城的替换或修补，故无法还原毁损的真实状况，毁损的具体价值难以评估鉴定，刘瑶亦无法举证予以证明。结合涉案房产本身及装修价值，该院酌定其金额为30万元。关于东部华侨城的反诉请求，该院认为，若东部华侨城认为刘瑶应于2009年8月28日前付清余款，刘瑶于8月31日付清余款的行为属于违约行为，至迟应于2011年8月28日提起诉讼，东部华侨城于2012年2月22日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。刘瑶认为东部华侨城的反诉超过诉讼时效期间的主张成立，该院对东部华侨城的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条的规定，判决：一、东部华侨城于判决生效之日起十日内向刘瑶支付损害赔偿金30万元；二、驳回刘瑶的其他诉讼请求；三、驳回东部华侨城的全部反诉请求。本诉案件受理费75003元，由刘瑶负担72513元，由东部华侨城负担2490元；反诉案件受理费减半收取为180元，由东部华侨城负担。刘瑶与东部华侨城已分别预交本诉及反诉案件受理费，东部华侨城应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付刘瑶。刘瑶不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判东部华侨城向刘瑶支付逾期交房违约金6929048.7元（违约金暂计至2011年12月10日，以合同价款的万分之四按其逾期交付的实际天数计算至交房之日止）、房屋装修折旧费150万元（折旧费暂计至2011年12月10日，实际计算至交房之日止）及因改建、维修房屋导致家具、物品毁损的损害赔偿金60万元；二、由东部华侨城负担二审诉讼费。本院二审查明，一审法院查明事实清楚，二审予以确认。本院二审认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，一审判决认定其合法有效，适用法律正确。综合双方当事人在一、二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点为东部华侨城是否迟延交付涉案房产。刘瑶在其提供的证据及第一次庭审时均自认其于2010年4月10日收到《入伙通知书》，虽然在第二次庭审中刘瑶否认这一事实，但在没有相反证据足以推翻前述自认的情况下，一审法院认定刘瑶于2010年4月10日收到《入伙通知书》，适用法律正确。刘瑶对该事实所提上诉意见，理由不成立，本院二审不予采纳。由于涉案房产已于2009年12月22日完成竣工面积测绘、2009年12月29日完成竣工验收备案、2009年12月30日完成规划验收，完成了涉案房产的本体工程部分的竣工验收，具备交付条件，故东部华侨城在2010年4月10日向刘瑶发出入伙通知，没有违反法律规定。根据《房屋买卖合同》第11条的约定，刘瑶应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房产。结合上述刘瑶收到《入伙通知书》的时间，刘瑶若认为涉案房产不符合交付标准，应在2010年4月15日前向东部华侨城提出书面异议。由于刘瑶未能对其在2010年4月15日前向东部华侨城提出书面异议予以证明，一审判决据此认定刘瑶接收房产的时间为2010年4月16日，并无不当。东部华侨城没有违反《房屋买卖合同》中交付期限为2010年5月31日的约定，不构成迟延交付。对于东部华侨城因多次对涉案房产进行维修对涉案房产的装修、家具等造成的毁损，因毁损的具体价值难以评估鉴定，刘瑶亦无法举证予以证明，一审判决结合涉案房产本身及装修价值酌定其金额为30万元是恰当的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院二审予以维持。刘瑶的上诉理由不成立，本院二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72903元，由刘瑶负担。刘瑶不服本院二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：一、撤销二审判决；二、维持一审判决第一、三项；三、撤销一审判决第二项，改判东部华侨城向其支付自2010年6月1日起至2011年7月30日止的逾期交房违约金5277042.25元。主要理由如下：一、根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条及《补充协议书》第1、2条的约定，涉案房屋为样板房，房屋总价款已包含内部装修、家具及其他物品的价格，且该房屋的实际交楼标准以现状为准。因此，东部华侨城交付的涉案房屋应包括房屋主体建筑工程、装修装饰工程及室内物品三部分。同时，根据《房屋买卖合同》第十条的约定，东部华侨城在交付涉案房屋时，应向刘瑶提供竣工验收合格证明文件、收楼意见书等文件，否则视为不符合交付标准，刘瑶有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任应由东部华侨城承担。二、根据本案已查明的事实，涉案房屋由于存在二次改建，最终的装修工程直至2010年9月14日才完成竣工验收。根据法律规定，建筑工程未经验收合格，不得交付使用。因此，在2010年4月10日东部华侨城发出《入伙通知书》时，涉案房屋并不符合双方约定的交楼标准，也不符合法定的交付条件。而且，即使刘瑶在2010年4月10日收到了《入伙通知书》，根据刘瑶申请再审时提交的新证据，也可以证明刘瑶及时对涉案房屋进行了验收，并在合同约定的异议期内提出了异议，拒绝收楼。因此，本案不存在刘瑶逾期不提出异议，视为同意接收涉案房屋的情形。三、东部华侨城于2011年7月30日才将涉案房屋交付给刘瑶，违反了《房屋买卖合同》关于2010年5月31日前交楼的约定，其理应根据合同约定向刘瑶支付逾期交楼违约金5277042.25元。被申请人东部华侨城辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘瑶的再审请求，维持原审判决。主要理由如下：一、涉案房屋的装修在2009年8月份已经实际完成，2009年12月份办理了全部验收手续。之后为了通过规划验收，涉案房屋进行了二次改建，但在2010年2月份左右就全部完成。二、按照合同约定，刘瑶在收到《入伙通知书》后，如认为涉案房屋存在质量问题，应当提出书面异议，否则视为同意。本案原审期间，刘瑶一直极力否认收到过《入伙通知书》，但在再审时刘瑶却又承认收到了《入伙通知书》。且再审时，刘瑶提交的证据并不能证明其曾依据合同约定提出了书面异议。三、涉案房屋漏水的情况属实，东部华侨城在原审时从未否认过此事，但漏水的时间是在2010年4月29日特大暴雨之后。对此，东部华侨城已在一审时提交深圳市气象资料为证。因此，涉案房屋并不存在由于质量问题导致逾期交楼的情形，上述质量问题应当属于保修范畴。本案再审时，刘瑶向本院提交如下证据：1、戴某出具的情况说明及其身份证复印件，主张戴某原系东部华侨城工程部员工，负责涉案房屋的项目建设及二次改建的施工管理工作，且《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》三份文件系由东部华侨城营销中心工作人员杨某通过公司内网发送给戴某，后戴某于2014年3月23日将上述文件提供给刘瑶；2、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》，主张该文件系东部华侨城营销中心于2010年4月12日向其工程部发出的内部文件，可证明即使刘瑶在2010年4月10日收到《入伙通知书》，也在合同约定的期限内提出了异议，表示不同意收楼并要求进行整改，不存在逾期未提出异议的情形；3、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》，主张该文件系东部华侨城营销中心于2011年1月6日向其工程部发出的内部文件，可证明涉案房屋至2011年1月6日，仍不符合合同约定的交付标准需要维修；4、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》，主张该文件系东部华侨城于2012年1月26日印发的内部文件，可证明涉案房屋存在推迟收房的情形，且涉案纠纷主要是因房屋漏水引起；5、戴某的工作证，主张戴某系东部华侨城工程设备部员工；6、通知书，主张该文件系东部华侨城于2011年12月发给刘瑶，可证明刘瑶虽然于2011年7月30日收楼，但涉案房屋的质量问题直至2011年12月才全部整改完毕；7、网上打印的涉案房屋所在楼盘的开盘信息，主张涉案房屋所在楼盘于2009年8月对外公开销售，故涉案房屋的装修工程在2009年8月完成初步验收，但并非二次改建装修工程的竣工验收时间。东部华侨城对刘瑶提交的上述证据发表如下质证意见：一、对于戴某的身份证复印件没有异议，但对于戴某出具的情况说明、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》的真实性、合法性及与本案的关联性都不予认可；二、对于戴某的工作证无法确认，但认可戴某曾在东部华侨城工作过；三、对于2011年12月东部华侨城发给刘瑶的通知书，不属于新证据，不予质证。四、对于网上打印的涉案房屋所在楼盘的开盘信息，无法对该证据的真实性发表意见，但涉案房屋所在楼盘确实是2009年8月开盘，双方没有争议，该证据与本案没有关联。再审时，东部华侨城向本院提交一份《工程施工联系单》，主张在2010年7月份之前，涉案房屋的工程负责人为修春华，而非戴某。刘瑶经质证称该证据不属于新证据，且无法确认该证据的真实性，故对该证据不予认可。再审庭审时，刘瑶申请证人戴某出庭作证，戴某出庭作证称，其曾负责涉案房屋的装修改造和售后处理工作，《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》三份文件系从东部华侨城营销中心工作人员杨某处获得。东部华侨城申请证人杨某出庭作证，杨某出庭作证称，涉案房屋由其负责售后服务和客户维系工作，《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》三份文件的真实性无法确认，也并非其发送给戴某，但刘瑶之前确实就涉案房屋的质量问题与其沟通过，具体时间已记不清楚。本院再审查明：一、刘瑶于再审期间提交的《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》三份文件，均无任何签章。虽然刘瑶申请戴某出庭作证，主张上述文件来源于东部华侨城员工杨某，但未能提交往来邮件等原始凭据。而且，东部华侨城也申请杨某出庭作证，对戴某的上述说法予以否认。因此，在缺乏其他有效证据相佐证的情况下，仅凭戴某的证人证言，无法确认上述文件的真实性，故本院再审不予采信。二、2009年8月18日，东部华侨城与刘瑶就涉案房屋签订《补充协议书（样板房）》，载明“基于该套房屋是样板房的事实，双方对房屋的内部装修以及相关物品等有关事宜，经双方协商一致，达成如下补充协议：1、《买卖合同》中所约定的上述房屋的购房总价款是指房屋按一套房屋加内部装修及房屋内除本补充协议附件一所列之外的其他相关物品计算的总价款，本补充协议附件一所列的物品不包括在购房总价款内，该部分物品的所有权仍归东部华侨城所有，东部华侨城将在向刘瑶交付该房屋前取回该部分物品；2、上述房屋的实际交楼标准以现状为准，但刘瑶须无条件配合东部华侨城进行房屋竣工验收工作，房屋内的装修以及房屋内除本补充协议附件一所列之外的其他物品同时移交给刘瑶。刘瑶如需对上述房屋内的装修、搭建部分进行拆除或恢复，应由刘瑶在房屋移交后进行，且不得就此要求东部华侨城给予补偿。3、东部华侨城的保修责任：东部华侨城按照《买卖合同》规定的交楼标准（见附图以及附表）对房屋主体（不含室内装修部分）负保修责任，具体按照相关法律法规的相关规定执行。刘瑶同意，室内装修、花园绿化以及游泳池等合同规定的交楼标准以外的所有构造物、电器设备以及物品等按照现状进行移交，东部华侨城不负保修责任；刘瑶可直接与上述电器设备提供商进行联系以便取得维修服务。4、本补充协议是《买卖合同》不可分割的组成部分，本补充协议与《买卖合同》中的相关规定不一致或有抵触的，以本补充协议为准，除本补充协议所涉及的条款外，《买卖合同》其他条款及其履行不作变动。”三、本案一审时，东部华侨城向一审法院提交了一份《东部华侨城天麓六区双拼别墅A1栋A1-1户型样板房装修工程竣工验收报告》，该报告载明建筑装饰装修工程验收合格、建筑给水排水及采暖工程验收合格、建筑电气工程验收合格、通风与空调工程验收合格，最终的竣工验收结论为合格，并有验收人员沈青卿、辜富强、修春华签字，落款时间为2009年8月7日。后面还附有施工单位深圳长城家俱装饰工程有限公司盖章，落款时间为2009年8月7日；监理单位深圳市恒浩建工程项目管理有限公司盖章，落款时间为2010年9月14日；建设单位东部华侨城盖章，落款时间为2010年9月14日。另外，东部华侨城还提交了深圳长城家俱装饰工程有限公司、深圳市恒浩建工程项目管理有限公司、沈青卿、辜富强、修春华分别出具的情况说明，称涉案房屋装修工程的竣工验收日期确为2009年8月7日。再审时，东部华侨城主张其签署上述日期系笔误。刘瑶主张2009年8月7日施工单位的盖章，只是在涉案房屋销售前对装修工程所做的初步验收，2010年9月14日才是经过二次改建后，涉案房屋装修工程最终通过监理单位和建设单位竣工验收的时间。四、本案再审时，东部华侨城与刘瑶均认可为顺利通过规划验收，东部华侨城曾对涉案房屋赠送面积进行过封堵，即二次改建。刘瑶称东部华侨城曾将涉案房屋一楼到负一楼及二楼到三楼的楼梯拆除，将三楼楼梯口用板封起来再刮上水泥涂上油漆，同时负一楼的三个房间及户外门也用板封起来再刮上水泥涂上油漆。东部华侨城对刘瑶的上述陈述基本认可，但主张并非使用水泥，而是腻子粉。对于二次改建的完成时间问题，东部华侨城主张在涉案房屋于2009年12月通过规划验收后，其马上就对封堵物进行了拆除，大概一至两个月左右就完成了。而刘瑶主张二次改建的完成时间即为竣工验收报告的最终签署日期2010年9月14日。五、本案一审第一次庭审时，刘瑶认可其在2010年4月10日收到入伙通知书，但第二次庭审时，刘瑶却否认收到入伙通知书。再审时，刘瑶再次确认其收到入伙通知书，并称其发现涉案房屋存在质量问题后曾打电话给东部华侨城员工杨某，但未能提交证据证明其首次向杨某提出异议的时间。杨某认可刘瑶曾就涉案房屋的质量问题与其联系过，但具体时间已记不清楚。原审判决查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘瑶与东部华侨城签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为东部华侨城是否存在逾期交付涉案房屋的情形。对此，本院分析如下：一、关于刘瑶是否收到入伙通知书及其是否在合同约定期限内提出异议问题。根据买卖合同约定，东部华侨城应当于2010年5月31日前将涉案房屋交付给刘瑶；交付时，东部华侨城应向刘瑶发出入伙通知书；刘瑶收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起3日内按收楼意见书对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受涉案房屋。鉴于本案再审时，刘瑶再次认可其曾于2010年4月10日收到入伙通知书，故本院再审对该事实予以确认。刘瑶主张其在收到入伙通知书后对涉案房屋进行了验收并在约定期限内提出了异议，应当提交证据证明。再审时，刘瑶提交的《关于天麓六区3B样板房需要维修清单》、《关于天麓六区3B样板房需要维修清单的补充说明》、《深圳东部华侨城有限公司工作会议纪要》三份文件，均无任何签章，也无其他证据相佐证，仅凭戴某的证言，无法认定上述三份文件是否真实。另外，刘瑶主张其发现涉案房屋存在质量问题后，及时与东部华侨城的员工杨某进行了沟通。虽然杨某认可双方确实曾就涉案房屋的质量问题联系过，但具体时间已记不清楚。由于刘瑶未能提交证据证明其首次向杨某提出异议的时间，应当承担举证不能的不利后果，故对于刘瑶所称其曾在合同约定期限内对涉案房屋提出异议的主张，本院再审不予采信。二、关于涉案房屋在交付时是否具备法律法规规定的相关竣工验收文件问题。一方面，根据本案查明的事实，涉案房屋已于2009年12月22日、2009年12月29日、2009年12月30日分别完成竣工面积测绘、建设工程规划验收合格与竣工验收备案。因此，涉案房屋所涉建设工程在2010年4月10日刘瑶收到入伙通知书时已取得法律、法规规定的工程竣工验收合格证明文件。另一方面，关于涉案房屋装修工程的竣工验收问题。一审时，东部华侨城为了证明涉案房屋在2009年8月18日出售时已装修完毕，提交了装修工程竣工验收报告。根据该报告显示，涉案房屋的装修工程于2009年8月7日经验收人员与施工单位签章确认验收合格。刘瑶主张，上述2009年8月7日的签章只是为了售楼而对涉案房屋进行的初步验收，最终验收日期应为二次改建完成后监理单位和建设单位盖章确认的2010年9月14日。因此，在2010年4月10日，涉案房屋不符合交付条件。对此，本院再审认为，首先，对于室内装饰装修工程，我国并无法律、法规强制性规定应由相关主管机关进行竣工验收并出具合格证明文件。其次，涉案房屋出售时为已装修好的样板房，双方在买卖合同中并未约定室内装修事宜，而是在补充协议中予以明确。因此，买卖合同中所称的竣工验收合格证明文件应当不包括装修部分。最后，根据补充协议约定，室内装修、花园绿化以及游泳池等合同规定的交楼标准以外的所有构造物、电器设备以及物品等按照现状进行移交，东部华侨城不负保修责任。因此，刘瑶要求东部华侨城在交楼时应向其提供涉案房屋装修工程竣工验收报告的主张，也无合同依据。有鉴于此，刘瑶以涉案房屋在交付时不具备法律法规规定的相关竣工验收文件为由，主张东部华侨城逾期交房，依据不足，本院再审不予支持。三、关于涉案房屋在交付时是否符合合同约定的交楼标准问题。刘瑶主张，涉案房屋在交付时二次改建尚未完成，且存在诸多质量问题，不符合合同约定的交楼标准。本院再审认为，首先，涉案房屋为样板房，刘瑶在购买时应知晓该房屋除规划面积外还含有部分赠送面积，为了通过规划验收，必须对涉案房屋进行二次改建，即先对赠送面积进行封堵、掩饰、遮蔽，待完成规划验收后再恢复原状。其次，根据补充协议约定，涉案房屋的实际交楼标准以现状为准，但刘瑶需无条件配合东部华侨城进行房屋竣工验收工作。由此可见，东部华侨城对涉案房屋进行二次改建已征得刘瑶同意，且刘瑶愿意尽力协助。最后，即便刘瑶对二次改建不满意或认为涉案房屋存在质量问题，也应当依据合同约定在收到入伙通知书后及时提出书面异议，以保障其合法权利。然而，如前所述，刘瑶未在收到入伙通知书后的约定期限内提出异议，应视为同意接收涉案房屋。故在此之后，刘瑶再以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝收楼并要求东部华侨城承担逾期交房责任，没有依据。综上，刘瑶的再审请求，理由不能成立，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2013）深中法房终字第598号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 许绿叶代理审判员 李 力代理审判员 乐 丹二〇一六年三月十八日书 记 员 任 洲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。