（2016）沪0115民初14406号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-04-19
案件名称
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司与阮姗姗物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司,阮姗姗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初14406号原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张国正，北亚区行政总裁。委托代理人张文韬，上海市震旦律师事务所律师。被告阮姗姗，女，1969年6月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司诉被告阮姗姗物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理，依法适用简易程序，由审判员朱敏独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司的委托代理人张文韬、被告阮姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司诉称，被告系上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号302，302A室的业主，房屋建筑面积为323.10平方米，原告为被告房屋所在小区的物业管理企业，物业管理费收费标准为人民币5.50元／月／平方米。因被告未支付2014年1月至2015年11月的物业管理费，故原告诉至法院，要求判令被告向原告支付上述期间的物业管理费40，871元及逾期付款违约金39，380元。被告阮姗姗辩称，被告自入住后一直按约支付物业管理费，自2014年1月起拖欠物业费事出有因：第一，被告房屋近年来墙面开裂渗水严重影响其正常生活，向原告多次报修，虽曾上门维修也仅是表面粉刷、未解决根本问题，且原告推诿责任表示系房屋质量问题要求业主找开发商解决，故被告无奈欠付。第二，小区公共栏杆等设施陈旧老化，小区曾发生幼童因倚靠腐烂的栏杆后坠落事故，虽未造成严重后果但仍存在较大安全隐患，而原告至今未予维修。被告认为原告存在物业管理不到位之处，故要求支付60%的物业管理费本金并不同意支付逾期付款违约金。经审理查明，2002年5月30日，原告受案外人上海世贸湖滨房地产有限公司的委托，为被告房屋所在的上海世茂湖滨花园小区（坐落位置上海市浦东新区明月路188弄）提供前期物业服务，服务期限自2003年11月30日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理费收费标准为5.50元／月／平方米（多层、别墅）；原告采取酬金制方式提取酬金。2004年11月6日，原告驻世茂湖滨花园物业管理处与被告签订上海世茂湖滨花园管理公约，对管理内容和逾期付款违约金作了具体约定。因被告至今未向原告支付2014年1月至2015年11月期间的物业管理费，以致引发本案诉讼。审理中，原告自愿调整第二项诉请要求被告支付逾期付款违约金10，000元。以上事实，有原告提供的上海世茂湖滨花园物业管理合同、世茂湖滨花园管理公约、最后催款通知书、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、浦东新区花木警署出具的证明，被告提供的照片及庭审笔录等在案佐证。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。原告多年来为被告小区提供物业服务，基本尽到了与其职责相适应的管理之责，被告作为该小区的业主，未支付物业管理费用，显属违约，应当承担相应的法律后果。被告虽以原告未对其房屋墙体开裂及渗水问题予以及时维修、对小区公共设施设备未尽维护修缮之责为由要求扣减物业管理费，但被告的证据不足以构成拒付和减免物业费的理由，本院不予采信。被告要求扣减物业管理费的要求，本院不予支持。至于逾期付款违约金，因被告欠费系房屋墙体开裂渗水未能修缮的客观原因所致，其本意旨在敦促原告及时修理而非恶意拖欠，且被告反映的小区公共设施陈旧老化存有安全隐患的问题亦客观存在，原告应从自身角度加强维护和管理，必要时与建设单位积极协商解决小区存在的管理问题，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告阮姗姗应于本判决生效之日起十日内支付原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2014年1月至2015年11月的物业管理费40，871元；二、驳回原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司要求被告阮姗姗支付逾期付款违约金10，000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，071.80元，减半收取计535.90元，由原告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司负担50元，被告阮姗姗负担485.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱敏二〇一六年三月十八日书记员 赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”