（2016）云26民终196号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2017-01-04
案件名称
张必海与文山古德房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张必海,文山古德房地产开发有限责任公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终196号上诉人（原审原告）张必海，男，1975年10月20日生，汉族，大专文化，城镇居民，住文山市。委托代理人刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）文山古德房地产开发有限责任公司。法定代表人杨昊天，董事长。住所地：文山市普阳路延长线水岸四季莱茵。委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张必海因与被上诉人文山古德房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第1003号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年10月14日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理后确认的本案事实是：：2014年11月25日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，协议约定：“被告将其拥有位于文山市法古寨占地面积为3894.76平方米的土地使用权转让给原告，国有土地使用证号：文国用（2014）第04948号。土地转让款700万元，原告于2014年11月25日前向被告支付该款到中国工商银行文山普阳支行，账号62×××56，户名杨昊天。被告于2015年3月20日前配合原告到相关部门办理土地的转让登记手续，将文国用（2014）第04948号土地转到原告名下。”协议签订后，原告通过银行转账及现金支付方式将700万元购地款交付给被告。另查明：经本院向文山市国土资源局函询是否能办理文国用（2014）第04948号土地的过户手续，文山市国土资源局以文国土资函（2015）33号函复我院，内容为：“一、文山古德房地产公司于2011年12月9日在文山市国土资源收购储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得2011-B-11号地块国有建设用地使用权，并于2011年12月20日与文山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地面积2.7275公顷；其他商服用地面积1.1689公顷。该合同第四章第二十一条规定，首次转让的应当符合（一）项规定的条件，即：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。二、文山古德房地产公司2014年10月31日办理2011-B-11号地块的《国有土地使用证》。根据国土资发[2012]134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》第一条的规定。所以，文山古德房地产公司于2014年11月1日申请，将该宗地分割成了五宗地。文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的地块就是其中一宗。经实地核查，文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地，未按合同约定完成投资总额25%以上。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，结合《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》、文山州人民政府文政发[2005]6号文件‘各县城规划区内宽25米以上街道、广场旁的建设用地，要按照规划设计实施整体开发，不得出让给私人自建住房’、市人民政府文政复[2014]75号文件‘建设时必须按照统一开发建设，严禁小宗地转让’的规定。文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地暂时不具备办理土地转让过户手续的条件。”庭审中，原告坚持要求被告履行《土地使用权转让协议》，将文国用（2014）第04948号土地过户到原告名下。原审认为，原、被告签订的《土地使用权转让协议》中约定的文国用（2014）第04948号土地系被告以出让方式取得。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用的，转让房地产时没有按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。文山市国土资源局函复经实地核查，文山古德房地产公司持有文国用（2014）第04948号证书的宗地，未按合同约定完成投资总额25%以上。原、被告签订的《土地使用权转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。原告主张要求将文国用（2014）第04948号土地过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张必海对被告文山古德房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张必海负担。原审判决宣判决后，原审原告张必海不服，向本院提出上诉称：一审法院判决认定《土地使用权转让合同》无效、驳回上诉人诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，属于对法律理解和适用错误。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》合法成立、有效。约定内容公平、合理，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。一审判决认定，上诉人与被上诉人订立的《土地使用权转让协议》的内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。上诉人认为，被上诉人的上述主张没有任何事实和法律依据，理由如下：1、上诉人、被上诉人双方系具有完全民事行为能力的自然人和法人，被上诉人系文国用（2014）第04948号土地使用权证项下土地使用权的合法所有权人，双方具备签订《土地使用权转让协议》的主体资格。《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，协议约定内容公平、合理，并经过文山州七都公证处依法公证，该份协议合法成立、有效，依法应受法律保护。2、《土地使用权转让协议》的内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方在办理国有土地使用权证之后，相应的土地使用权就具备了进入市场进行依法转让的条件，即使在签订国有土地使用权转让合同时，转让人未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得土地使用权证的，也应认定转让合同有效。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定才应认定为无效，但仅违反管理性强制性规定的，不应直接以此认定合同无效。在南宁桂警源房地产有限公司诉柳州市全威电器有限责任公司等土地使用权转让合同纠纷案2004年8月31日最高人民法院（2004）民一终字第46号民事判决书认为，当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第三十九条是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的锻疵并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。最高人民法院在（2006）民一终字第26号河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案中，进一步明确《城市房地产管理法》第三十八、三十九条系行政管理性质的规定，以避免《合同法》第五十二条第5项的适用，具体判决理由如下：《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，花园公司在收取占鑫苑公司部分土地转让费后，以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由本院不予支持。此外，最高人民法院在（2006）民一终字第57号上海枫丹丽舍房地产开发有限公司与上海华夏文化旅游区开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案中判称：《城市房地产管理法》第三十八条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，该条规定也不能成为当事人单方违约的理由，华夏公司一方面收取了对方的土地转让金，享受了合同带给其的利益，另一方面，非但不履行应尽的合同义务，反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效，违反诚实信用原则，本院对此不予支持。在华夏公司和枫丹公司没有申请办理讼争地块土地使用权过户的情况下，讼争地块是否具备转让条件及能否过户等，属于合同履行间题，与合同效力无关。上述在《最高人民法院公报》上刊登的最高人民法院的判决，对各级人民法院的裁判应具有指导性，该案例的基本事实与本案基本事实一致，上诉人认为，为维护法律的安定性和裁判公平性，法庭应参考该案例的裁判要点、裁判理由对本案进行裁判，即是否完成投资总额的25%不应作为认定《土地使用权转让合同》效力的标准。3、文山市国土资源局《关于文山古德房地产开发有限责任公司名下使用的土地是否能办理相关过户手续的函》的相关内容也不应作为法院认定《土地使用权转让合同》效力的依据。首先，文山市国土资源局没有认定《土地使用权转让合同》效力的行政职权，《土地使用权转让合同》的效力应由人民法院根据法律、司法解释的相关规定进行认定；其次，从《国土局复函》的内容来看，《国土局复函》也没有对《土地使用权转让合同》的效力进行认定；此外，国土局在《国土局复函》中认定文国用（2014）第04948号证书的宗地未按《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成投资总额25%以上也没有事实和法律依据。文山市国土资源局与被上诉人于2011年12月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，由被上诉人受让38964平万米的国有建设用地使用权，而本案所涉及的文国用（2014）第04948号证书项下土地使用权仅仅是《国有建设用地使用权出让合同》交易标的土地使用权的一部分，面积仅为3894.76平万米。被上诉人古德公司在《国有建设用地使用权出让合同》项下土地上的“水岸一期”工程已经开发完毕，并已将房屋交付业主使用，被上诉人古德公司在《国有建设用地使用权出让合同》项下38964平万米土地上的投资总额己远远超过了投资总额的25%，根据《国有建设用地使用权出让合同》，被上诉人古德公司有权转让该出让合同项下的全部土地使用权。既然被上诉人古德公司有权转让该出让合同项下的全部土地使用权，本案涉及的土地使用权也属于该出让合同项下土地使用权的一部分，被上诉人古德公司显然有权转让本案涉及的文国用（2014）第04948号证书项下3894.76平方米的土地使用权；最后，上诉人在取得该土地之后，也不会违反政府的相关规划，私自在该土地上建盖房屋，上诉人将在取得该土地之后，与有资质的房地产开发企业合作按照法律的相关规定和政府规划开发该地块。二、根据上诉人向法庭提交的证据以及被上诉人在庭审过程中的陈述，上诉人已经严格按照《土地使用权转让协议》的约定，向被上诉人支付了700万元的土地使用权转让价款。上诉人已按照《土地使用权转让协议》的约定全面履行了相应的付款义务，而被上诉人未能按照《土地使用权转让协议》的约定在2015年3且20日前办理过户登记手续，已经违反了《土地使用权转让协议》的相关条款。《城市房地产管理法》第三十八、三十九条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，该条规定也不能成为当事人单方违约的理由，被上诉人一方面收取了上诉人的土地转让金，享受了合同带给其的利益，另一方面，非但不履行应尽的合同义务，反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效，违反诚实信用原则。因此，上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的相关规定，要求被上诉人继续履行合同，将文国用（2014）第04948号土地使用权证项下的土地使用权过户到上诉人名下。本案一审法院受到文山市政府的不当干涉，其裁判显失公平、公正。《中华人民共和国民事诉讼法》第六条第二款规定，人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。自本案开始，一审法院的审判活动就明显受到了行政机关的干涉，未能根据法律的规定对本案独立进行审判。一审法院曾于2015年6月2日根据文山市《国土资源局关于文山古德地产开发有限责任公司名下使用的土地是否能办理相关过户手续的函》，认为人民法院不宜处理本案纠纷，因而驳回上诉人的起诉。贵院于2015年7月15日裁定撤销一审法院的裁定，指令一审法院审理本案。一审法院在审理本案后又受到文山市政府的不当干涉，其裁判显失公平、公正。被上诉人文山古德房地产开发有限责任公司系文山市“水岸二期”住宅小区的开发商，因其未能按约向买受人交付商品房，与数百名商品房买受人发生大规模纠纷，在文山市具有一定影响，文山市人民政府已经介入此事。人民法院作为独立、中立的纠纷裁判机关，应以独立、公正的姿态保障公民的合法诉权及其他合法权益，不应受行政机关影响、干涉，违反法律的规定，剥夺公民的合法诉权及其他合法权益。综上所述，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》合法成立、有效，约定内容公平、合理，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。上诉人已按照《土地使用权转让协议》的约定全面履行了相应的付款义务，但被上诉人却未能按照《土地使用权转让协议》的约定办理过户登记手续，上诉人应有权要求被上诉人继续履行合同，将文国用（2014）第04948号土地使用权证项下的土地使用权过户到上诉人名下。一审法院认定《土地使用权转让协议》无效属于对法律理解和适用错误，且在审判活动中受到行政机关干涉，其做出的判决显失公平、公正，请求二审人民法院予以纠正。上诉请求：1、请求二审法院依法撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第1003号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未作书面答辩。二审中双方均未提交新证据。本院认定本案法律事实原审认定事实一致。本案的主要争议焦点问题是：双方签订的《土地使用权转让协议》是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。现已查明，2014年11月25日，上诉人与被上诉人签订《土地使用权转让协议》，该协议约定由被上诉人将其所有的，位于文山市法古寨占地面积为3894.76平方米的土地使用权转让给上诉人，该宗地的国有土地使用证号为：文国用（2014）第04948号。土地转让款700万元。2015年3月20日前被上诉人配合上诉人到相关部门办理土地的转让登记手续，协议签订后，上诉人通过银行转账及现金支付方式将700万元购地款交付给被上诉人。该行为表明上诉人已按双方签订的协议约定履行了支付购地款的义务，被上诉人并未按协议将文国用（2014）第04948号土地使用权办理到上诉人名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：（一）按照出让合同已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。该规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而不是针对转让合同效力的强制性规定。转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。原审依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，确认双方2014年11月25日签订的《土地使用权转让协议》违反法律法规的强制性规定，属无效合同，并驳回上诉人对被上诉人的诉讼请求不当，属法律理解和适用错误。本案双方当事人签订的《土地使用权转让协议》并不违反法律法规的强制性规定，属有效协议。上诉人已按协议支付合同价款，被上诉人应当依据诚实信用的原则履行协议约定的义务，配合上诉人到相关部门办理文国用（2014）第04948号土地的转让登记手续，将文国用（2014）第04948号土地变更给上诉人。综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律错误，依法应予改判。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第1003号民事判决，即“驳回原告张必海对被告文山古德房地产开发有限责任公司的诉讼请求”；二、由文山古德房地产开发有限责任公司于本判决送达后十日内配合张必海办理文国用（2014）第04948号土地的转让登记手续，将文国用（2014）第04948号土地变更给张必海。二审案件受理费100元，由文山古德房地产开发有限责任公司负担，一审案件受理费100元，文山古德房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 熊 祥审判员 秦永兴审判员 陆正义二〇一六年三月一十八日书记员 王晶晶