（2016）赣10民终字34号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-07-27

案件名称

吴平利与邓小兵租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省抚州市中级人民法院

所属地区

江西省抚州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邓小兵,吴平利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省抚州市中级人民法院民事判决书（2016）赣10民终字34号上诉人（原审被告、反诉原告）邓小兵，个体户。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴平利，个体户。上诉人邓小兵因与被上诉人吴平利租赁合同纠纷一案，不服金溪县人民法院（2015）金民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审本诉原告吴平利诉称，2011年3月18日，其委托其姐姐吴宝利与邓小兵签订商铺租赁合同，将坐落在彩虹花园B栋二层商铺及一楼6号店面租给邓小兵用于商业经营，租赁期限为五年（从2011年4月1日至2016年3月30日止），租金支付方式为半年一付（即每年3月30日支付4月1日至9月底的租金，10月1日支付10月1日至次年3月30日租金）。双方约定，从第三年即2013年3月30日起租金为9元／㎡，半年租金为10.8432万元。合同签订后，邓小兵支付了前三年半的租金。2014年10月1日，其要求邓小兵支付2014年10月1日至2015年3月30日租金时，邓小兵找各种理由拒绝。故诉至法院请求判决解除双方的商铺租赁合同；由邓小兵支付从2014年10月1日至搬离商铺止的租金及逾期付房租的滞纳金10万元，并由邓小兵承担诉讼费用。原审本诉被告邓小兵辩称，1、吴平利不是本案的适格诉讼主体；2、本案合同纠纷的产生原因是出租人严重违约在先，出租人未及时维修好房屋渗水问题导致答辩人所卖家具严重损坏，损失在30万元以上，出租人解除《租赁合同》无法定事由和法律依据；3、答辩人没有违约，出租人要求支付滞纳金无事实和法律依据。原审反诉原告邓小兵诉称，2011年3月18日，其与吴平利订立一份《租赁合同》，由其承租吴平利坐落在彩虹花园B栋的一门面房和二楼商铺用于家具经营。承租后，其对房屋进行了室内装修和户外广告装修，花去50多万元，并从2011年开始经营家具。2014年正月初八（公历二月八日），其回到商铺时发现二楼商铺地面（南半部）漫水，水是从地板下面渗出的，其检查后也不知道是什么原因（因为装修时其未在该部分安装过任何水管、地面以前的水管系统是吴平利为经营宾馆布设的）。当日，其即将此情况告知吴平利及姐姐吴宝利（代办出租人）并要求及时修复好。但吴平利只是答应会来修，但一直未进行修理。由于商铺地面多次遭到浸水（尤其是下大雨天），导致许多家具泡坏、装修地板损坏、装修墙面材料损坏，经营额下降，共造成其损失在30万元以上。最后，吴平利在农历八月十五日前后回来，拿来相关图纸核对，水电工通过锯断和堵塞相关水管后才得以修复。故诉至法院请求判决由吴平利赔偿因出租商铺房地面水管系统漏水并不及时修理造成其家具损坏、装修损坏及经营额减少的损失共计30万元，并由吴平利承担诉讼费。原审反诉被告吴平利辩称，1、邓小兵主张营业利润减少，要答辩人赔偿没有事实根据和法律依据，被答辩人没有提供足够的证据证明损失系房屋漏水造成的，我方认为系被答辩人经营不善造成的，与我方无关；2、被答辩人主张装修、家具损毁损失没有提供法律依据和事实证据，我方不认可，故应驳回被答辩人的诉讼请求。原审法院审理查明，2011年3月18日，吴平利委托其姐姐吴宝利与邓小兵签订了一份《租赁合同》。该合同约定吴平利将坐落在彩虹花园B栋的一门面房和二楼商铺（共计2008㎡）承租给邓小兵用于经营家具生意；租赁期间为五年（从2011年4月1日至2016年3月30日止），租金支付方式为半年一付（即每年3月30日支付4月1日至9月底的租金，10月1日支付10月1日至次年3月30日租金）；从第三年即2013年3月30日起租金为9元／㎡，半年租金为10.8432万元；在合同期间，房屋属于人为损坏由乙方（邓小兵）维修，由不可抗拒的损坏，由甲方（吴宝利）维修，但乙方应及时将情况通报给甲方，以便及时维修。合同签订后，吴平利按照约定交付商铺给邓小兵，邓小兵按照合同约定支付了三年半租金。2014年正月初八（公历二月八日），邓小兵从老家湖南过年回到商铺时发现二楼商铺（南半边）地面漫水，水是从地板下面渗出的，造成部分装修损坏、家具被水泡坏。2014年9月份，吴平利找人进行了修理，将地面的出水管与房顶上的下水管锯开分离并堵塞，商铺地面没有渗水。另查明，所承租商铺的水管是由吴平利按照筹建宾馆的设计方式铺好的，商铺地面渗水的原因是地面的出水管与房顶的下水管接在一起，遇下大雨时，房顶的下水管排水不及时进入商铺地面的出水管，致使地面渗水。商铺地面渗水期间，邓小兵将泡坏的床架、书柜、妆台等进行折价处理。2015年10月20日，邓小兵搬离所承租的店面并交付了钥匙。原审法院认为，邓小兵所承租的商铺所有权人是吴平利，其委托姐姐吴宝利与邓小兵签订《租赁合同》，事后吴平利也进行了追认，故吴平利的诉讼主体资格适格。由于吴平利委托其姐姐吴宝利与邓小兵签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，应予确认。邓小兵主张拒付租金的原因是吴平利未及时来修理商铺地面渗水问题，半年多的渗水造成装修及家具大批损坏，并要求赔偿损失30万元。经查明，所承租的商铺地面渗水是因为商铺地面的出水管与房顶的下水管接在一起，每逢下大雨时，房顶的下水管排水不及时进入商铺地面的出水管，致使地面渗水。现在将两个水管接口锯开、并将下水管的锯口堵塞才没有出现地面渗水情形。商铺地面渗水情形长达半年多的时间，对邓小兵造成了巨大损失。吴平利作为商铺出租方应按照法律规定履行修理义务，但其并没有尽快进行修理，造成了邓小兵的损失，其应承担一定的责任。而邓小兵对地面渗水情形没有及时修理，致使损失扩大，也应承担一定的责任。对于邓小兵主张的损失30万元，因该项损失包含泡坏的家具折价出卖造成53796元的损失、与上两年营业额相比下降的利润损失23.3135万元以及装修损坏的损失。对于折价出卖家具的损失，由于地面渗水导致家具泡坏，折价出卖被泡坏的家具必然会有损失；对于较上两年营业额相比下降的损失23.3135万元，地面渗水对营业额有一定的影响，而导致营业额下降的原因很多，如市场原因、营销策略问题、地面渗水原因等，但这一损失又是邓小兵单方面计算得出的；对于装修损坏的损失，邓小兵放弃评估装修损坏的损失，但这一损失是存在的。由于吴平利对该次事故有一定的责任，而邓小兵因自己不及时修理对损失进行了扩大，且造成利润下降的因素有市场方面、营销策略、地面渗水、折价出卖等原因，况且后续占用商铺期间主要是清除存货。综合考虑以上因素，吴平利赔偿邓小兵损失8万元较为合适。因邓小兵于2015年10月20日交纳了商铺钥匙，其行为视为同意解除《租赁合同》，故对吴平利解除合同的诉讼请求，予以支持。同时，吴平利主张要求邓小兵支付至解除合同的租金，即一年零二十天的租金228912元（216864元＋12048元），邓小兵使用商铺至2015年10月20日，按照合同约定理应支付租金，故对吴平利要求支付租金的诉讼请求，予以支持。邓小兵拒付租金是对吴平利不及时处理地面渗水问题而造成自己损失的对抗行为，不能仅凭邓小兵未按时支付房租而认定单方违约，且合同里约定的滞纳金3000元／天过高不符合法律规定，故对吴平利主张邓小兵支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邓小兵应于本判决生效之日起十日内给付吴平利租赁费22.8912万元；二、吴平利于本判决生效之日起十日内给付邓小兵财产损失8万元；三、驳回吴平利其他诉讼请求。本诉案件受理费6179元，由吴平利负担1854元，邓小兵负担4325元；反诉案件受理费5800元，由邓小兵负担4234元，由吴平利负担1566元。一审宣判后，邓小兵不服，上诉请求撤销原判，诉讼费依法负担。理由是：一审认定事实不清，没有查明认定其及时联系通知了吴平利关于商铺渗水并要求维修好这一事实，导致损失责任比例不合理及计算租金数额不合理。首先，承租前，商铺存在设计缺陷问题，房顶下水管堵塞倒灌至商铺内，维修义务在出租人即吴平利。一审也认定吴平利作为商铺出租方没有依法及时履行维修义务，造成了其损失。根据合同法规定，吴平利违约在先并在接到维修通知后仍不履行义务，渗水导致的损失应全部由吴平利承担。其次，租用的商铺有四分之一面积被水多次浸泡过，无法再使用，丧失了使用功能，该部分合同目的不能实现，故从第一次渗水至修理完为止，该部分面积不应计算租金。修理完后，因装修被污被损，严重影响经营环境，商铺展示功能大受影响，全场商铺租金标准也应当适当减少，应按四分之一计减。故其实际应支付的租金计算为228912×（1-25%）=171684元，减去2014年正月至9月已支付的四分之一面积租金36000元，最后为135684元。被上诉人吴平利未向本院提交书面答辩状。二审双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本案经调解，双方未能达成一致意见。本案争议焦点为：1、吴平利应否承担30万元的赔偿责任？2、邓小兵租金应否减少？二审对事实和证据的分析与认定：关于吴平利应否承担30万元赔偿责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案吴平利没有及时修理漏水的商铺，违约事实清楚，应赔偿邓小兵因商铺漏水造成的损失。但该法第119条第一款又规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案邓小兵在从2014年正月发现商铺漏水后到该年农历八月吴平利维修好长达八个月期间，亦一直未采取适当措施进行修理防漏，显然对其损失的扩大存在过错，应当对其总损失承担相应责任。同时，邓小兵虽然主张损失包括经营利润损失、装修损失、家具损坏折价处理的损失三大部分共计30万元，但其中装修损失其未能举证证明，家具损坏折价处理的损失53796元是其单方提供，而经营利润的损失亦是多种不确定因素造成，故邓小兵对该30万元损失的举证并不充分。一审考虑吴平利因商铺漏水存在违约，而邓小兵对其损失亦存在过错，同时邓小兵有损失但损失举证不是特别充分的情形，确定由双方共同承担责任，酌定吴平利承担部分赔偿责任即8万元，亦无不当，应予支持。对邓小兵关于吴平利应赔偿其损失30万元的上诉主张不予支持。关于租金应否减少的问题。邓小兵主张因租赁物损坏，应当相应减少租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案商铺漏水导致商铺部分损坏不可归责于承租人邓小兵，邓小兵依法可以主张租金减少。邓小兵上诉主张漏水面积达商铺总面积的四分之一故应减少四分之一的租金，但其未提供充分证据证实漏水面积达四分之一的总面积，考虑漏水确实导致商铺未能达到最大程度利用的事实，本院认为，可酌情予以扣减租金10000元。对邓小兵关于应扣减租金的主张予以部分支持。综上，本院认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第231条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持金溪县人民法院（2015）金民二初字第20号民事判决第二项、第三项。二、撤销金溪县人民法院（2015）金民二初字第20号民事判决第一项。三、上诉人邓小兵于本判决生效之日起十日内给付被上诉人吴平利租赁费218912元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依一审判决；二审案件受理费4734元，由上诉人邓小兵负担4609元，被上诉人吴平利负担125元。本判决为终审判决。审判长　　黄慧群审判员　　王　琳审判员　　刘志军二〇一六年三月十八日书记员　　杨　甜来源：百度搜索“”