（2016）鲁民终244号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-01
案件名称
山东君道置业有限公司与临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处,山东君道置业有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条，第三百三十四条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁民终244号上诉人（原审被告）：临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处。住所地：临沂经济技术开发区芝麻墩街道。负责人：赵永忠，主任。委托代理人：邵珠钦，山东衡正源律师事务所律师。委托代理人：张艺馨，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山东君道置业有限公司。住所地：临沂市兰山区滨河大道与涑堤路交汇处路南。法定代表人：张雯胜，总经理。委托代理人：孙龙波，山东三禾律师事务所律师。上诉人临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处（以下简称芝麻墩街道办事处）因与被上诉人山东君道置业有限公司(以下简称君道公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2015）临商初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芝麻墩街道办事处的委托代理人邵珠钦，被上诉人君道公司的委托代理人孙龙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年5月17日，被告芝麻墩街道办事处（甲方）与原告君道公司（乙方）签订《合同书》一份，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方就乙方投资君道--高中档房地产开发项目，经协商一致，签订本合同。一、项目名称：房地产开发项目。二、项目投资规模：房地产开发拟征地约121亩，固定资产投资总额约为3亿元人民币，建设周期24个月。三、项目建设用地位置及数量：本项目位于沃尔沃路东侧，东至凤翔小区用地，西至沃尔沃路，南至九州商业街项目用地，北至李公河；拟征用拆迁土地约121亩用于上述项目的建设。道路红线至道路中心线的道路、绿化带等占地以实际测量为准，每亩按3万元交纳。四、土地出让方式：乙方项目拟征建设用地约121亩，须通过‘招拍挂’方式取得，土地性质为商住用地。土地位置、界址、用途、面积、年限、规划设计条件、供地时间等具体内容以乙方和临沂市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中约定为准。五、项目保证金及土地款的交纳方式：乙方于合同签订之日起7个工作日内，向甲方交纳项目保证金1600万元。乙方项目在土地摘牌时，应按照土地实际摘牌价格付清全部土地款，已交纳的上述项目保证金抵顶相应土地价款。若乙方参加‘招拍挂’未能取得该地块，则甲方在10个工作日退还乙方交纳项目保证金。……七、甲方权利义务。1、甲方负责乙方项目建设用地收储及供地工作，在乙方摘牌后且提供必备材料的前提下，2个月内办理项目国有土地使用证。2、开发区实行封闭式管理，在项目立项、工商注册、建设规划、施工许可、纳税申报等方面实行一条龙服务，制止一切乱收费。3、甲方保证为乙方创造良好的建设环境和开发经营环境，保证乙方在水、电、暖、燃气等方面享受开发区统一的政策。乙方在建设运营中涉及的各项收费，甲方积极协调有关部门按最低收费标准收取。4、甲方有权对乙方所建项目的规划、设计、建设进行审查、监督、检查和指导。5、甲方应协调相关部门为乙方项目开工提供保障，乙方开工建设时，除遇不可抗拒因素，而导致乙方项目不能顺利建设，造成的一切损失由甲方负担。6、甲方负责地上附着物的拆迁及清理工作，合同签订40天内清理完毕，相关补偿款由甲方承担。八、乙方权利义务。1、乙方在依法取得国有土地使用权证等相关手续后，报相关部门审批后方可开工建设。特殊情况可另行报告协商。……九、违约责任。1、由于甲方原因致使乙方不能按时开工建设的，甲方允许乙方相应推迟项目的建设完成时间。2、甲方承诺的优惠政策和保证措施，如不能兑现，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方的损失。3、乙方受让的土地仅用于房地产开发项目，未经甲方书面许可，乙方不得擅自变更建设内容，不得将土地使用权转让给第三方。十、本合同未尽事宜，经双方协商后可另行签订补充合同，补充合同为本合同的一部分，具有同等法律效力。因履行本合同发生争议，首先由双方协商解决；协商不成的，一方可向法院提起诉讼。十一、由山东君道置业有限公司或拟成立新公司开发该项目并履行相关责任，该项目名称待定。十二、本合同乙方依法土地摘牌后生效。……”同日，被告芝麻墩街道办事处（甲方）与原告君道公司(乙方)签订《补充合同书》，约定：“经甲乙双方友好协商，对2012年5月17日双方签订的《合同书》的部分条款进行补充，具体如下：一、建设期限及开工、竣工时间。乙方项目签约后6个月内动工建设，项目总投资约3亿人民币，建设周期24个月。二、优惠政策。乙方项目规划用地，在土地摘牌时按照摘牌价格和摘牌土地面积交纳全部土地价款、契税和耕地占用税等相关税费。鉴于乙方项目对地方经济发展的支持及对该片区商业的带动作用，甲方经过研究决定，对乙方建设项目予以扶持。具体扶持方式是：1、乙方房地产开发项目用地约121亩，土地出让价为43万元/亩。如乙方实际摘牌价格和土地底价的差额部分由甲方从开发区创业基金中给予等额扶持。该扶持资金在乙方项目动工建设且国有土地使用证办理完毕后2个月内予以兑现。2、道路红线至道路中心线的道路、绿化带等占地补偿款，由甲方从开发区创业基金中给予等额扶持。三、违约责任。1、因乙方原因致使项目开工和竣工时间每推迟一个月的，减少企业创业基金扶持的10%；开工和竣工时间推迟超过半年的，取消全部企业创业基金扶持；项目固定资产投资总额达不到合同规定数额的，甲方可视情况减少给予乙方创业基金的扶持。3、乙方5年内不得将土地转让给第三方，否则，乙方应退还甲方扶持给乙方的企业创业基金。四、本补充合同作为原《合同书》的附件，与原《合同书》具有同等法律效力。如有歧义，则以本补充合同为准。五、甲乙双方有对本合同内容保密的义务。六、甲方保证对于李公河改造提升应与乙方房地产项目同时开工建设，以便乙方项目推广销售。七、本补充合同以乙方依法土地摘牌后生效。……”2012年6月1日，原告君道公司向被告芝麻墩街道办事处汇款960万元；同年6月4日，原告君道公司交付给被告芝麻墩街道办事处640万元，被告芝麻墩街道办事处为原告君道公司出具收据一份，载明：“收到临沂君美房地产开发有限公司(以下简称君美公司)项目保证金（沃尔沃路与李公河交汇处）640万元。”被告芝麻墩街道办事处只认可收到960万元，其认为640万元收据中的主体是君美公司，与本案原告君道公司不具有关联性另查明，原告君道公司在庭审中提交临沂市沂州典当有限责任公司收取其利息876300元的收款凭证，证明被告芝麻墩街道办事处未及时将1600万元退还给原告，造成原告君道公司因其他方式融资形成的损失。被告芝麻墩街道办事处质证称，因凭证中显示的交款单位为君美公司，与本案无关。原告君道公司提供的利息损失，没有合同约定。以上事实，主要有合同书、补充合同书、支票存根、相关凭证及当事人陈述等证据予以证实，均已收录在卷。原审法院认为，原告君道公司与被告芝麻墩街道办事处于2012年5月17日签订的《合同书》和《补充合同书》均约定被告负有对建设用地的收储及供地义务，并以原告君道公司依法土地摘牌后作为生效的条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，本案合同为附生效条件的合同，因原告君道公司未能依法对土地使用权拍卖时摘牌，故，该合同未生效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案合同为国有土地使用权出让合同的预约合同。合同签订后，原告君道公司分别于同年6月1日、6月4日共向被告芝麻墩街道办事处交付项目保证金1600万元。虽然其中的640万元是以君美公司名义交纳，但被告芝麻墩街道办事处为原告君道公司出具的收据中明确载明君美公司交纳的项目保证金640万元是原、被告合同书中约定的项目建设用地款。因此，被告芝麻墩街道办事处主张640万元的交款单位为君美公司，与本案没有关联性的理由不成立，原审法院不予支持。另外，原、被告在《合同书》中约定原告君道公司应自合同签订起7个工作日向被告芝麻墩街道办事处交纳项目保证金1600万元，即原告君道公司需在2012年5月24日前交纳。虽然原告君道公司于2012年6月4日才向被告芝麻墩街道办事处交齐项目保证金，但被告芝麻墩街道办事处未提交任何证据证明因原告君道公司晚交项目保证金的行为导致合同不能继续履行。因此，对被告芝麻墩街道办事处辩称原告君道公司存在违约行为的理由不成立，原审法院不予支持。在本案预约合同的履行过程中，因被告芝麻墩街道办事处未按合同约定履行负责建设用地的收储及供地义务，导致本案中的土地使用权未能挂牌拍卖出让，原告君道公司不能取得土地使用权，本案预约合同的目的不能实现，根据上述司法解释的规定，原告君道公司有权要求被告芝麻墩街道办事处承担预约合同的违约责任或要求解除合同，并有权要求被告芝麻墩街道办事处承担损害赔偿责任。故，被告芝麻墩街道办事处应返还保证金1600万元，并赔偿利息损失。对于原告君道公司主张应由被告芝麻墩街道办事处赔偿876300元损失的问题，虽然原告君道公司提交了临沂市沂州典当有限公司收取君美公司借款利息876300元的收据，但根据原告君道公司提交的利息明细，该876300元系在2014年3月13日至2014年7月21日期间1600万元产生的利息，即原告起诉后君美公司的借款利息，因此，原告所主张的利息损失与本案没有关联性。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张在有关典当公司高息借贷向被告芝麻墩街道办事处交纳保证金，被告芝麻墩街道办事处对该行为在订立合同时无法预见。因此，原告要求被告芝麻墩街道办事处赔偿该部分高额利息损失的理由不成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处于本判决书发生法律效力后十日内偿付原告山东君道置业有限公司1600万元本金及利息（利息自2012年6月5日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告山东君道置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117800元，保全费5000元，均由被告临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处负担。上诉人芝麻墩街道办事处不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判,依法改判或发回重审。一、被上诉人所诉主体不适格,原审判决应裁定驳回被上诉人对上诉人640万元的起诉。被上诉人提供的2012年6月4日交款640万元的收据,明确载明:“收到君美房地产开发有限公司项目保证金……”,该证据因交款主体并非本案当事人,与本案不具有关联性,不能认定为被上诉人的履约证据。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”可知,本案中,被上诉人对其按约履行640万保证金的事实未能提供充分有效的证据证明与君美房地产开发公司的关系,应承担举证不能的法律后果,原审法院应裁定驳回其起诉。二、根据2012年5月17日上诉人与被上诉人签订的《合同书》中第五条明确约定:被上诉人应于合同签订7个工作日内,向甲方交纳项目保证金1600万元。而在原审庭审中,被上诉人无证据证实已按合同约定足额履行。根据合同签订日可知,保证金的履行期限最迟为2012年5月24日(原审判决书己认定),但被上诉人提供的交款收据中最早交款日期为2012年6月1日,显然为逾期履行。三、原审判决违反“不告不理”的诉讼原则,判决内容超出被上诉人的诉求。被上诉人在原审诉求中要求上诉人退还项目保证金1600万元并承担因迟延退还给其造成的损失,并未对1600万元的利息提出诉求,根据民事诉讼法“不告不理”的诉讼原则,案件在审理中,法院只能居中处理当事人的纠纷,以法律赋予的职权对当事人的权利义务作出裁判,而不得代当事人主张或处分权利。而原审法院却自行判决上诉人返还被上诉人1600万元及利息,显然对利息部分的判决超出诉讼请求,违反诉讼原则。被上诉人君道公司答辩称，一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,应予驳回。上诉人关于被上诉人的主体不适格的理由不成立。被上诉人系建设用地使用权出让合同的当事人一方，合同签订后,被上诉人也依约交纳了项目保证金1600万元,上诉人以君美公司为交款单位分两次为被上诉人开具共计1600万元项目保证金的收据。原审中,被上诉人已经举证证明960万元是被上诉人直接汇入上诉人的账户,640万元是由案外人打入上诉人的银行账户,上诉人在收到该两笔款项后,出具了收据,故被上诉人诉讼主体适格,其中的640万元与君美公司的关系仅仅是当时合同中约定在招拍挂时可以以被上诉人或者新成立的项目公司的名义进行投标。因此,上诉人所指的君美公司是在合同签订时拟成立的项目公司。并且在开具收据时,该项目公司并未成立。因此,涉案的1600万元项目保证金是由被上诉人交纳的,事实清楚。二、原审判决并未违反“不告不理”的诉讼原则,被上诉人的诉讼请求是要求上诉人退还项目保证金1600万元并承担因迟延退款给被上诉人造成的损失。原审中,被上诉人就上诉人迟延退还保证金造成的损失主张两项，一是项目保证金1600万元的利息，二是因迟延退还该款,被上诉人在小额贷款公司贷款造成的利息损失。原审法院按照合同约定仅仅支持了被上诉人1600万元的利息损失,对于其他损失,未予支持。因此,原审法院的判决并不违反“不告不理”原则。二审审理查明，关于涉案土地，2014年3月19日，临沂市国土资源局(出让人)与临沂市君美房地产开发有限公司(竞得人)签订《成交确认书》(编号：临国土资挂字2014-02-13-01号)，确认：临沂市君美房地产开发有限公司(竞得人)于2014年3月19日在临沂市××技术开发区土地交易市场(地点)，参加由临沂市国土资源局(出让人)举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得宗地编号为2014-02-13-01号地块的国有建设用地使用权。2016年3月14日，君美公司出具《说明》，载明：2012年6月4日临沂经济开发区芝麻墩街道财政所以我公司为交款单位开具的收据，该笔资金是由山东君道置业有限公司交纳，我公司作为项目公司于2012年8月15日成立。还查明，君美公司的《营业执照》显示，该公司类型为有限责任公司，注册资本为1000万元，成立日期为2012年8月15日，经营范围为房地产开发与销售。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是原审判决上诉人芝麻墩街道办事处向被上诉人君道公司偿付1600万元及相应的利息是否正确。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。本案中，芝麻墩街道办事处与君道公司于2012年5月17日签订的《合同书》约定，芝麻墩街道办事处将涉案土地出让给君道公司，由君道公司进行房地产开发，君道公司向芝麻墩街道办事处交付土地款，因此，双方当事人之间形成建设用地使用权出让合同关系，但由于涉案土地系农村集体所有的土地，不得出让用于非农业建设，且土地使用权出让合同的主体是土地所有权人，即国家，由市、县人民政府土地管理部门按照国家法律的授权和有批准权的人民政府批准授权，代表国家出让国有土地使用权，而芝麻墩街道办事处不具备土地使用权出让的主体资格，故该《合同书》违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同，原审判决对于本案双方当事之间的法律关系性质和效力的认定不当，应予纠正。芝麻墩街道办事处上诉称，其收取的涉案项目保证金1600万元当中的640万元的交款主体为君美公司，并非君道公司，该款项与本案无关，原审判决其向君道公司返还该640万元错误，且判决其向君道公司支付1600万元的利息违反了“不告不理”诉讼原则。本院认为，虽然芝麻墩街道办事处向君道公司出具的640万元收据中载明的交款单位是君美公司，但交款事项是针对涉案项目所收取的保证金，而且，芝麻墩街道办事处承认其与君美公司就涉案项目不存在合同关系，但对于其收取君美公司项目保证金的事实不能作出合理解释，结合君道公司在二审中提交的君美公司出具的《说明》，证实该笔资金是由君道公司交纳，故芝麻墩街道办事处关于君道公司对640万元起诉主体不适格的上诉理由，不能成立。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，因此，芝麻墩街道办事处应向君道公司返还该1600万元，而且，自芝麻墩街道办事处占用该1600万元期间所产生的利息为君道公司的实际损失，应由芝麻墩街道办事处向君道公司支付，原审判决芝麻墩街道办事处向君道公司支付1600万元相应的利息，并未超出君道公司诉讼请求的范围，芝麻墩街道办事处关于原审判决其支付1600万元的利息违反“不告不理”原则的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117800元，由上诉人临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾建德审 判 员 丁国红代理审判员 李守军二〇一六年三月十八日书 记 员 李 倩 关注公众号“”