（2016）赣0521民初24号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-07
案件名称
黄福生与黄利生、袁小红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
分宜县人民法院
所属地区
分宜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄福生,黄利生,袁小红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款
全文
江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0521民初24号原告黄福生。委托代理人黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告黄利生。被告袁小红，。两被告共同委托代理人王小文，分宜县杨桥法律服务所法律服务工作者。原告黄福生（以下简称原告）诉被告黄利生、袁小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，依法由代理审判员陈桂烽适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告黄福生及其委托代理人黄勇、被告黄利生、袁小红及其共同委托代理人王小文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月8日，两被告与原告签订一份房屋租赁协议，约定两被告租赁原告房屋用于经营KTV及关联业务，租金为1500元／月，被告经营业务需另按100元／场的提成支付给原告，双方还就其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告按约定交付房屋给两被告使用，截止至起诉之日，两被告共拖欠租金37500元、提成款3400元、食宿费978元、水费600元。同时，两被告为装修KTV，将原告8个房间吊顶全部拆除，造成经济损失20000元，经营期间将原告价值800元的一个不锈钢扶手损坏。另外，在合同签订时，两被告承诺拖4车沙子（价值2500元）用于铺停车场也未兑现。至今被告仅支付了5000元，其他款项一直未付，故原告诉至本院，要求：一、判令被告支付房屋租赁费39000元、提成款3400元及逾期房租违约金117元；二、判令被告支付食宿费978元、水费600元；三、判令被告赔偿经济损失20800元；四、判令被告支付沙子款2500元，以上合计67395元，扣减两被告已支付的5000元，应付62395元；五、本案诉讼费由被告承担。被告黄利生、袁小红辩称：1、租赁房屋时，原告同意其装修、拆墙；2、根据合同约定，租赁期限以实际经营状况为准，实际上，被告仅经营3个月，原告主张租金计算至起诉之日止与合同不符；3、被告在经营期间使用的水是井水，故原告主张水费无事实依据；4、不存在沙子款的问题；5、两被告交付了8000元押金，且原告向被告借款5000元。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：1、房屋租赁协议，拟证明2013年10月28日经原、被告协议，房屋租赁费为1500元／月，被告经营业务按100元／场计算提成给原告；2、记账单，拟证明被告经营业务34场，在原告处吃住需支付食宿费978元、水费600元。两被告为支持其抗辩共同向本院提交了以下证据：1、分宜县公安局杨桥派出所（以下简称杨桥派出所）证明，拟证明2014年9月2日被告经营的KTV被派出所查封，后就与原告解除房屋租赁合同。上述证据均经庭审质证，现本院结合原、被告双方的质证意见评述如下：两被告对原告提交的1号证据的真实性未提出异议，但是认为该协议中约定疏通关系的内容违法，故每场提成100元不具有合法性。本院认为，该协议系原、被告双方协商一致后签订的，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证实本案的基本事实，本院对该证据予以采信。对于原告提交的2号证据，两被告对于有其签字的予以认可，但对包厢提成款不予认可。根据被告黄利生在庭审中的陈述，2013年10月24号、25号期间开始调试音响，并邀请朋友来试玩，且其声称黄润生系股东之一。本院认为，虽然2013年10月24日至27日期间的记账单无被告签名，但根据其陈述，在此期间确有试用情形，故对该部分账单本院予以采信。对于黄润生签名的账单，从被告黄利生的陈述可以证实，其系两被告的工作人员，故其签名的账单本院予以认可。而对于被告黄利生签名的账单，其并未提出实质性的异议，综上，本院认为，该记账单符合证据的真实性、合法性、关联性特征，对于该证据本院予以采信。原告对于两被告提交的1号证据提出异议，认为该证明无单位负责人签字，不具备法律效力，且不再经营并不代表双方解除了合同。本院认为，该证据系杨桥派出所依法出具的，能够反映本案的基本事实，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，故本院对该证据予以采信。根据对上述证据的分析认定，并结合原、被告的当庭陈述，本院可以确定以下事实：2013年11月8日，被告黄利生、袁小红与原告签订一份房屋租赁协议，约定两被告租赁原告房屋用于经营KTV及关联业务，租金为1500元／月，另两被告按100元／场提成给原告，作为原告处理外围纠纷及政府公安关系等提成奖励。房租以开业之日起到满一年付清，提成每月一结，水电以实际收费及收期付费。租期以实际经营状况为准，在外围条件允许的情况下力求长久。同时，还约定如两被告未按协议交付房租，原告可按3‰收取滞纳金或停止两被告经营，无论任何一方原因而造成两被告不能经营的，两被告无需恢复原状，且有权搬走自身所有能搬动之物品（除固定装修外）。2013年12月24日，两被告合伙经营的KTV开始调试音响，并邀请朋友前来试玩，至12月27日共计开放包厢7间（次），住房3间（次）。2014年6月15日至2014年8月28日期间共计开放包厢28间（次），住房12间（次），食用晚餐10餐（人次），饮用口杯4个，另2014年7月5日早上食用面条一碗（价值5元），7月6日炒菜一盘（价值45元）。2014年9月2日，两被告经营的KTV因容留他人吸毒被杨桥派出所查封。2014年12月15日（农历）左右，杨桥派出所对该KTV予以解封。当日，两被告因不愿再经营该KTV前去原告处搬走物品，但原告以两被告未支付租金为由拒绝让两被告搬走，后经杨桥派出所调解，原告同意两被告将音响设备搬走。另查明，两被告共支付原告押金8000元，原告向被告黄利生借款3000元，向案外人黄润生借款2000元。原告在诉求中扣减的5000元为其向被告黄利生借款的3000元及案外人黄润生借款的2000元，案外人黄润生亦表示同意原告将该2000元抵扣两被告应支付的房租。本院认为，本案属房屋租赁合同及服务合同纠纷。原告与被告黄利生、袁小红签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，但该协议第三条约定“乙方经营业务100元／场，作为甲方处理外围纠纷及政府公安关系等提出奖励”，因该约定违反法律规定，当属无效，而该协议的其他部分符合法律规定，本院予以保护。关于房屋租赁费的问题。根据双方协议约定，房租为1500元／月，房租以开业之日起到满一年付清。租期以经营状况实际情况为准，在外围条件允许的情况下力求长久。本案中，两被告经营的KTV于2013年12月24日邀请朋友来试玩，应视为其于当天开始营业，依据原、被告双方签订的协议，租期应从该日开始计算。关于租期终止之日，虽然，两被告经营的KTV于2014年9月2日被杨桥派出所依法查封，致使两被告无法经营该KTV，但是杨桥镇派出所之所以查封是因为该KTV存在违法行为，故查封期间的损失应由两被告自行承担。而该KTV系于2015年2月3日（原告陈述为2015年1月、2月，被告黄利生陈述为农历2014年12月14日、15日，根据原、被告双方的陈述，本院认定为2015年2月3日）解封，且当日两被告将音响搬走，故应视为房屋租赁协议于该日终止。综上两被告应支付的房屋租赁费为20000元。两被告认为实际经营期限为2014年6月、7月、8月三个月，只应支付三个月租金的答辩意见本院不予支持。关于提成款的问题。因原、被告双方的该项协议内容违法，故本院对于原告的该项请求不予支持。关于逾期房租违约金的问题。根据双方协议约定，房租以开业之日起到满一年付清，两被告没按协议交付房租，原告可按3‰收取滞纳金。两被告自2013年12月24试营业至2015年2月3日终止经营，依照双方签订的协议及合同法的有关规定，两被告应于2015年12月25日将上一年度的租金付清，之后的租金应于租期届满之日即2015年2月3日支付。因两被告未按期交付租金，应当承担违约责任，违约金为20000元×3‰=60元。关于水费的问题。虽然原告未能提供证据证实两被告在经营KTV期间用水情况，但是两被告在经营业务期间必然会产生用水，故本院根据两被告实际经营情况酌定水费为100元。关于装修损失的问题。一般情形下，承租人要对租赁物进行装修都会对原装修进行拆除，因此，在出租房屋时，原告应当能够预计到两被告会对承租房屋的装修进行改变，而根据原、被告双方签订的协议第十条“无论甲、乙任何一方原因而造成乙方不能经营的，乙方无需恢复原状……”之约定，两被告无需对其承租的房屋恢复原状，故原告要求两被告赔偿其房屋吊顶损失20000元本院不予支持。原告要求两被告赔偿不锈钢扶手损失800元，因其未能提供证据证实两被告造成了原告的该项损失，其应承担举证不能的责任。关于沙子款的问题。原告未能提供证据证实两被告确有承诺支付其2500元沙子款，故原告的该项诉请本院亦不予支持。两被告在经营KTV期间，被告黄利生及其他工作人员多次在原告处食宿，双方形成了事实上的服务合同关系，且被告黄利生及KTV员工亦在记账单上签字确认，故两被告应当支付食宿费。对于餐费，原告及被告黄利生均认可为10元／餐，口杯4元一个。对于住宿费，原告主张按60元／间／晚计算，而原告认为最多为40元／间／晚，本院根据当地实际消费情况酌定为50元／间／晚。而被告黄利生等人共计在原告处住宿15晚（间次），食用晚餐10餐（人次），饮用口杯4个，另2014年7月5日早上食用面条一碗（价值5元），7月6日炒菜一盘（价值45元），故两被告应支付原告食宿费共计916元。综上，两被告应支付原告房屋租赁费、违约金、水费、食宿费共计21076元。而两被告已交付押金8000元，且原告向被告黄利生借款3000元，该款项应予抵扣。原告在诉求中主张扣减其向案外人黄润生借款的2000元，对此，黄润生亦表示同意，本院对此予以尊重。经冲抵后，两被告还应共同支付原告各项费用8076元且互负连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，判决如下：一、被告黄利生、袁小红应于本判决生效后五日内共同支付原告黄福生房屋租赁费、违约金、水费、食宿费共计8076元，且两被告互负连带清偿责任；二、驳回原告黄福生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取682元，由原告黄福生承担572元，被告黄利生、袁小红共同承担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。代理审判员 陈桂烽二〇一六年三月十八日书 记 员 简小强 更多数据：