（2016）豫13民终382号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-05
案件名称
王雲与芮文德、芮洲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芮文德,芮洲,吴子琴,南阳市合鑫房地产经纪有限公司,王雲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终382号上诉人（原审被告）：芮文德，男，汉族，1956年7月15日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚村后枣组。身份证号码4129011956********。委托代理人：吴子琴，女，汉族，1956年3月13日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚村后枣组。身份证号码4129011956********。系芮文德之妻。上诉人（原审被告）：芮洲，男，汉族，1988年5月19日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚村后枣组。身份证号码4113031988********。委托代理人：吴子琴，女，汉族，1956年3月13日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚村后枣组。身份证号码4129011956********。系芮洲之母。上诉人（原审被告）：吴子琴，女，汉族，1956年3月13日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚村后枣组。身份证号码4129011956********。上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市合鑫房地产经纪有限公司。住所地：南阳市工业北路人大区间道北临街*号商铺。组织机构代码：56726894-8。法定代表人：向阳，任该公司总经理。委托代理人：李哲，河南华都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雲，女，汉族，1964年10月15日出生，住南阳高新区百里奚街道办事处百里奚南村***号。身份证号码4129251964********。委托代理人：朱有彬，男，汉族，1985年10月5日出生，住镇平县彭营乡西王庄村姜范营*组***号。身份证号码4113241985********。系王雲之子。上诉人芮文德、芮洲、吴子琴，南阳市合鑫房地产经纪有限公司（以下简称合鑫公司）与被上诉人王雲房屋买卖合同纠纷一案，王雲于2015年2月25日向河南省南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认2015年1月23日签订的房屋买卖合同无效；2.判令芮文德、芮洲、吴子琴返还王雲购房款1万元整及利息；3.判令芮文德、芮洲、吴子琴支付王雲于2015年1月23日至2015年2月17日期间支付29万元购房款的银行同期贷款利息；4.判令合鑫公司返还王雲1万元购房押金及利息。合鑫公司在其答辩期间提出反诉，请求判令王雲支付合鑫公司佣金1.4万元。原审法院于2015年11月22日做出（2015）宛龙高民初字第80号民事判决。芮文德、芮洲、吴子琴、合鑫公司不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。吴子琴及芮文德、芮洲的委托代理人吴子琴，合鑫公司的委托代理人李哲，王雲的委托代理人朱有彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：王雲的户籍所在地为河南省镇平县彭营乡西王庄村姜范营7组541号，芮文德的户籍所在地为南阳高新区百里奚街道办事处百里溪社区后枣组。2015年1月23日，王雲为购买房屋，与合鑫公司、芮文德签订《房屋买卖合同》，约定王雲以53万元的价款购买芮文德位于南阳高新区百里奚街道办事处百里溪社区后枣组的房产（房产证号40206**），在合同签订当日支付芮文德房款30万元，2015年春节前支付10万元后办理过户，尾款13万元自过户之日起一年内支付完毕，否则收取五厘利息，同时约定，王雲为此应支付合鑫公司佣金1.4万元，并在合同签订时将售房保证金1万元交由合鑫公司保管。王雲已将1万元购房定金支付完毕。芮文德、王雲分别在该合同上签字捺印确认，合鑫公司经办人何少辉签字捺印并加盖该公司印章。另查明，涉案房屋在出售时取得集体土地使用证、具有房产证号为4020603的房产证。现该房产已经出售给他人，并办理了房产过户登记手续。因王雲要求芮文德、合鑫公司返还其已经交付的购房款30万元，芮文德最终退还王雲29万元。原审法院认为：涉案房屋虽具有房产证，但其取得的系集体土地使用证，故该房产属于农村宅基地房屋，依照相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、用于非农业建设，王雲并非该集体经济组织成员，不具有集体经济组织的成员权属性，不能作为该集体土地使用权的受让人，因此，王雲与芮文德、合鑫公司签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，该合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，芮文德应当返还因该《房屋买卖合同》取得的房款1万元，合鑫公司应当返还因该《房屋买卖合同》取得的购房押金1万元。关于王雲要求支付其已付款项的同期银行贷款利息的诉讼请求，原审法院认为，王雲作为具有完全民事行为能力的成年人，在购买房屋时疏于审查，自身存在过错，故应承担相应过错责任，因此，王雲的该项诉讼请求，不予支持。对反诉原告合鑫公司要求反诉被告王雲支付1.4万元佣金的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、原告王雲与被告芮文德、南阳市合鑫房地产经纪有限公司于2015年1月23日签订的《房屋买卖合同》无效。2、本判决生效后十日内，被告芮文德返还原告王雲购房款1万元。3、本判决生效后十日内，被告南阳市合鑫房地产经纪有限公司返还原告王雲购房定金1万元。4、驳回原告王雲的其他诉讼请求。5、驳回反诉原告南阳市合鑫房地产经纪有限公司的反诉请求。芮文德、芮洲、吴子琴上诉及答辩称：芮文德、芮洲、吴子琴所出卖的房屋具有大市房产证和土地使用证，卖房是委托南阳市合鑫公司进行出卖。原审判决认定该房屋属于农村宅基地房屋，王雲并非该集体经济组织成员，不具有该集体土地使用权的受让人是错误的。芮文德的卖房行为是合法的，原审判令芮文德退还王雲1万元是错误的。王雲到合鑫公司购买房屋，因其无法支付尾款自愿放弃买房。因王雲的违约行为给芮文德造成了很大损失，所以其自愿承担违约责任。芮文德将房款退给王雲母子二人时，王雲之子当场将30万元收据交还给芮文德，表示房屋买卖经济全清。王雲买房是通过合鑫公司，合同一签肯定有效力，王雲的违约耽误芮洲买房，如果按照合同约定王雲应赔偿会更多。请求二审法院依法撤销原判，改判王雲承担违约责任并支付违约金及经济损失。合鑫公司上诉及答辩称：和鑫公司和王雲及芮文德所签订的房屋买卖合同已经成立并合法有效。本案的房屋芮文德办理有房产证，现该房屋已经转卖给他人且已经办理过户手续。双方签订的房屋买卖合同已经成立，根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故王雲应当支付合鑫公司的佣金。合鑫公司知道王雲合芮文德之间也商量退款的事情。请求二审法院支持合鑫公司的上诉请求。王雲答辩称：王雲有购房需求，中介合鑫公司提供芮文德家有房子出售，当时商量分三次付款，第一次付30万元，对方协助过户，然后春节前再付10万元，剩下的尾款一年后再给，但所签的协议和口头所说的不一致。到房屋过户时候因为是农村宅基地，无法过户。后王雲要求退回房款，没有说退29万元当30万元，没有协商过这1万元不再要了。因为房子不能过户，不能转让给我们，合鑫公司提供的是欺骗的信息，当时说是大市证的房子，不是王雲违约不能购买，而是合鑫公司欺骗导致不能过户。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判令芮文德返还王雲购房款1万元是否适当；2、原审判令合鑫公司返还王雲1万元购房订金是否适当。本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原审判决已经查明涉案房屋在出售时取得的是集体土地使用证，同时，王雲并非该集体组织的成员。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故王雲与芮文德、合鑫公司签订的《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定，原审判决认定为无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王雲与芮文德、合鑫公司所签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，双方均应返还因该合同取得财产。故原审判决判令芮文德返还王雲购房款1万元；判令合鑫公司返还王元雲1万元购房订金亦并无不当。合鑫公司要求王雲支付1.4万元佣金的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。芮文德、芮洲、吴子琴，合鑫公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由芮文德、芮洲、吴子琴负担50元；由南阳市合鑫房地产经纪有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判长 李晓峰审判员 陈德林审判员 孙小刚二〇一六年三月十八日书记员 钱薪谕