（2015）西中民一初字第00049号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2018-07-20

案件名称

华星西北汽车贸易有限公司与上海汽车西安联营销售公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

华星西北汽车贸易有限公司,上海汽车西安联营销售公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2015)西中民一初字第00049号原告华星西北汽车贸易有限公司，住所地西安市经济开发区未央中路A1区5号。法定代表人张富强，该公司总经理。委托代理人叶肃杰，陕西仁和万国律师事务所律师。被告上海汽车西安联营销售公司，住所地西安市经济技术开发区凤城五路中段C5区。法定代表人周建光，该公司总经理。委托代理人朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。委托代理人王军，上海汽车西安联营销售公司职工。原告华星西北汽车贸易有限公司（以下简称华星公司）与被告上海汽车西安联营销售公司（以下简称上汽联公司）土地、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华星公司委托代理人叶肃杰、被告上汽联公司委托代理人朱培及王军出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告华星公司与被告上汽联公司于2003年1月23日签订了《土地租赁合同》，原告将坐落于西安市经济技术开发区凤城五路的面积为7957.7平方米的土地租赁给被告上汽联公司，租赁期限从2003年1月23日至2023年1月23日，租金为每年10万元，租金支付期限与方式为按年度支付。合同第七条约定了合同解除的条件：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达二个月以上；2、承租人所欠各项费用达1万元以上。2004年1月1日，原告华星公司与被告上汽联公司又签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于上述租赁土地上的面积为1500平方米的房屋租赁给被告，租赁期限从2001年1月1日至2006年1月1日，租金为每年3万元，租金支付期限与方式为按年度支付。合同第十条约定了合同解除的条件：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达二个月以上；2、承租人所欠各项费用达1万元以上。合同签订后，原告将该土地和房屋交付给被告使用，但被告从未向原告缴纳过土地租金和房屋租金，被告非法转租获得的利益共计270万元。被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，并已达到合同约定的解除条件，为此，原告于2015年7月3日向被告送达了《解除通知书》和《解除通知书》，正式通知被告解除双方签订的《土地租赁合同》《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠租金、返还租赁土地和房屋，但被告至今未作回应。故诉至法院，请求：1、责令被告向原告返还租赁土地和租赁房屋。2、判令被告向原告支付从2003年1月23日至2015年7月3日的土地租金人民币124.4383万元，支付从2004年1月1日至2015年7月3日的房屋租金人民币577.3789万元。3、责令被告支付原告自2015年7月4日起至被告归还土地、房屋之日的土地、房屋占用使用费（每日按5479.45元计算，暂计至2015年8月17日为24.6575万元）4、判令被告向原告返还因非法转租所获取的不当得利270万元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，陕西省高级人民法院（2014）陕民二终字第00011号判决及卷宗材料证明，上汽联公司已于2005年取得涉案土地使用权，因涉案土地被查封，无法办理过户，但该责任不在上汽联公司。涉案房屋为上汽联公司出资建设，为上汽联公司所有，有各类房屋建设合同、付款凭证、收款收据发票等佐证。华星公司提供的房屋租赁合同出处为上汽联公司工商档案，该合同与事实不相符，是上汽联公司为了变更注册地址，向工商局出具的虚假合同。且涉案土地、房屋自2003年由上汽联公司占有使用至今，现华星公司的诉讼请求早已超过诉讼时效。另，华星公司拖欠上汽联公司款项达3200多万元，上汽联公司一直在追讨。请求：驳回华星公司全部诉讼请求；诉讼费用由华星公司承担。本院经审理查明，上汽联公司于1991年7月17日成立，出资人为中国汽车贸易西北公司和上海汽车工业销售公司，双方各出资50%，各占50%的股份。2000年，中国汽车贸易西北公司经改制，名称变更为中国华力控股集团有限公司。中国华力控股集团有限公司将其全部资产，包括所持有的上汽联公司50%的股权作为出资，与其上级单位中国华星汽车贸易控股公司成立了华星西北汽车贸易有限公司，但未在工商部门将华星公司变更登记为上汽联公司的股东。现上汽联公司工商登记的股东，仍是中国汽车贸易西北公司和上海汽车工业销售公司。2003年，华星公司增资扩股，四方公司向华星公司出资3000万元，成为华星公司的控股股东。2003年1月23日，华星公司与上汽联公司签订《土地租赁合同》，约定租赁房屋坐落在陕西省西安市经济技术开发区凤城五路，土地面积7957.7平方米，租赁期限从2003年1月23日至2023年1月30日，租金为每年壹拾万元整，支付方式为先付租金后使用，按年度支付租金，租赁土地用途为建设四把伞钢筋结构的汽车专卖店。同时约定了合同解除条件、违约责任等。2003年2月，经西安经济技术开发区规划建设环保局批准，对位于凤城五路C5区的1#展销厅、3#维修厅及其附属用房项目颁发了《建设工程规划许可证》，建设单位为华星公司，建设规模为4951.00平方米。2004年1月1日，华星公司与上汽联公司签订《房屋租赁合同》，约定由华星公司将坐落在西安市经济技术开发区凤城五路中段C5区面积为1500平方米的建筑出租给上汽联公司，租期为2004年1月1日至2006年1月1日，租金为一年叁万元整，支付方式为先付租金后用房，按年度支付租金，并就租赁房屋用途、解除合同条件等做出了约定。2005年4月20日，华星公司的控股股东四方公司与启雅公司签订股权转让协议，同年7月27日，双方又签订补充协议，四方公司将华力公司享有上汽联50%的股权，以500万元人民币转让给了启雅公司法定代表人王军。2005年7月26日，河南省高级人民法院作出《协助执行通知书》，就涉案土地使用权进行了查封。同年7月29日，华星公司作出董事会决议：同意将其下属的上汽联及维修站（即上汽联4S店）占用的华星公司的土地过户给上汽联4S；同意将上汽联的4S店移交给启雅公司，并将上汽联4S店的75%的股权转让给启雅公司；同意授权王军与上汽联4S店的名义股东联系，办理股东变更手续。同年7月30日进行了交接。启雅公司依据前述股权转让协议及华星公司董事会决议，以500万元的对价取得了上汽联的股权及相关财产。2013年，华星公司向西安市中级人民法院起诉请求确认其对上汽联公司享有股东资格。同年，华星公司向西安市中级人民法院起诉请求启雅公司返还证照等财产，并腾出办公房屋及附属场地等，其中包括本案中原告华星公司诉讼请求中所主张的土地及房屋。2014年7月，河南省高级人民法院作出（2008）豫法执字第27-5号《执行裁定书》，裁定继续查封涉案土地即西安市凤城五路南侧面积为7957.7平方米的土地使用权。2015年1月19日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民二终字第00002号民事判决书，认定华星公司主张其对上汽联公司享有股权之诉请并无事实及法律依据，予以依法驳回。同日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民二终字第00011号民事判决书，认定华星公司没有证据证明其在上汽联拥有何种权利，也没有确凿的证据证明启雅公司侵犯了何种权利，故对华星公司的诉请予以驳回。2015年7月3日，华星公司向上汽联公司送达了《解除通知书》《解除通知书》，正式通知上汽联公司解除上述两份合同，并要求上汽联公司支付拖欠的租金、返还土地及房屋等，并于2015年10月就该项诉请诉至我院。审理中，华星公司调取上汽联工商档案中关于上汽联与陕西华越汽车配件维修公司签订的《房屋租赁合同》一份，以证明上汽联未经华星公司允许，私自将其承租的4930.78平方米的房屋转租给陕西华越汽车配件公司，租期为2008年1月1日至2012年12月31日，年租金63万元，非法获利数额达270万元。另，华星公司提供与涉案房屋相同区域、相近时段、相同面积的房屋租赁合同一份，以证明其与上汽联签订的合同中年租金3万元的标准明显过低，主张以53万元的标准计算2006年1月1日双方租赁合同到期后的房屋使用费。庭审中，上汽联公司提供（2014）陕民二终字第00011号生效判决、河南省高级人民法院（2005）豫法立民保字第16号《协助执行通知书》等，认为涉案土地于2005年已经移交给上汽联公司，上汽联公司已支付对价，只是因为土地在转移给上汽联公司之前就被查封，故无法过户，但涉案土地权证一直在上汽联公司保管，且涉案土地自2003年至今一直由上汽联公司使用。同时，上汽联公司亦提供大量涉案房屋建设合同、银行付款凭证、收款收据发票等合计900余万元，以及《改扩建规划审批图》、《缴款通知单》等，以证明涉案房屋为上汽联公司所建，所有权应属上汽联，并认为《土地租赁合同》(2003年1月23日)中的“用途一栏”已经表明租地是为了建设汽车专卖店，但同样因涉案土地处于查封状态，故无法进行登记取得房产证，房屋租赁合同是当初为了变更公司地址出具的虚假合同，与事实不相符，因此《土地租赁合同》《房屋租赁合同》仅在上汽联公司工商档案里留存，双方均无原件，因此对华星公司诉讼请求不予认可。另，华星公司并未提供其持有的《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》原件。上述事实，有《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工合同》、银行付款凭证、收款收据及发票、《改扩建规划审批图》及《缴款通知单》、（2014）陕民二终字第00002号判决书、（2014）陕民二终字第00011号判决书、（2005）豫法立民保字第16号《协助执行通知书》、（2008）豫法执字第27-5号《执行裁定书》等证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，华星公司与上汽联公司于2003年1月23日、2004年1月1日分别签订的《土地租赁合同》《房屋租赁合同》虽然确系双方当事人真实意思表示一致，但华星公司关于请求返还土地及房屋、支付租金等权利应以其充分享有涉案土地使用权及房屋产权为前提。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，有相反证据足以推翻的除外。依据已生效的陕西省高级人民法院（2014）陕民二终字第00011号判决所确认的事实：2005年4月20日，华星公司的控股股东四方公司与启雅公司签订股权转让协议，同年7月27日，双方又签订补充协议，四方公司将华力公司享有上汽联50%的股权，以500万元人民币转让给了启雅公司法定代表人王军。同年7月29日，华星公司作出董事会决议：同意将其下属的上汽联及维修站（即上汽联4S店）占用的华星公司的土地过户给上汽联4S；同意将上汽联的4S店移交给启雅公司，并将上汽联4S店的75%的股权转让给启雅公司；同意授权王军与上汽联4S店的名义股东联系，办理股东变更手续。同年7月30日进行了交接。启雅公司依据前述股权转让协议及华星公司董事会决议，以500万元的对价取得了上汽联的股权及相关财产。依照上述生效判决已查明的事实，启雅公司依照相关股权转让协议及华星公司董事会决议，为取得上汽联的股权及相关财产，其中包括上汽联及维修站（即上汽联4S店）占用的华星公司的土地的相关权益，已于2005年7月30日以500万元为对价并进行了交接。同时，上述生效判决依法认定，华星公司没有证据证明其在上汽联拥有何种权利，也没有确凿证据证明启雅公司侵犯了其何种权利。且2005年7月26日，河南省高级人民法院作出《协助执行通知书》，就涉案土地使用权进行了查封。2014年7月，河南省高级人民法院作出（2008）豫法执字第27-5号《执行裁定书》，裁定继续查封涉案土地即西安市凤城五路南侧面积为7957.7平方米的土地使用权。即，该宗土地在事实上暂时无法正常交易并办理过户手续。因此，基于以上法律事实，2003年1月23日及2004年1月1日双方签订《土地租赁合同》《房屋租赁合同》这一形成在先的法律关系，已于2005年7月30日因启雅公司以500万元为对价就上汽联的股权及相关财产与华星公司进行交接这一发生在后的法律行为所变更。即使该土地仍在原告华星公司名下，涉案土地未完成物权变动登记，但结合涉案土地确属查封状态这一事实，涉案土地无法正常办理过户手续，故原告华星公司在本案中并不能证明其自2005年7月30日即上述交接之日起，仍就涉案土地充分而合法的享有使用权。因此，关于原告华星公司请求上汽联公司返还涉案土地一节缺乏事实及法律依据，依法不予支持。同理，土地租金收益权同样应以充分享有土地使用权为前提，因此关于原告华星公司要求上汽联公司支付2005年7月30日之后土地租金及土地占用使用费之诉请，亦无法支持。关于原告华星公司所主张的自2003年1月23日（即《土地租赁合同》签订之日）至2005年7月30日即上述交接之日的土地租金一节，依据《中华人民共和国民法通则》之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，自知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，华星公司对于2005年7月30日之前的租金之主张，并未有诉讼时效中断或中止的证据予以佐证，依法不予支持。关于原告华星公司请求上汽联公司返还地上房屋并支付房屋租金及房屋占用使用费一节，双方当事人就房屋产权有争议，均认为涉案房屋系自己建造，产权应为己所有。为此，原告华星公司提供《建设工程规划许可证》、《建筑施工设计图》及《施工图设计文件审查结果通知书》等以证明其所主张的房屋系华星公司报批、委托设计并承建，故华星公司应对房屋享有所有权。而被告上汽联公司提供《建设工程施工合同》、《工矿产品订货合同》（铝塑板）、《工矿产品订货合同》（钢化玻璃）、各类银行付款凭证、大量收款收据及发票、《改扩建规划审批图》及《缴款通知单》等，用以证明房屋为上汽联公司施工建造，并认为《土地租赁合同》(2003年1月23日)中的“用途一栏”已经表明租地是为了建设汽车专卖店。但双方均未能提供房屋所有权证书。虽然双方于2004年1月1日签订了《房屋租赁合同》，但该合同并非涉案房屋的产权证明，且原告华星公司就其主张，仅提供涉案房屋规划许可、设计图及行政审批材料等，就涉案房屋未能提供具体施工、建造合同及凭证等证据相印证。即，原告华星公司现就其主张的有关涉案房屋之诉请，同样并未能提供证据证明华星公司涉案房屋充分享有所有权及收益权，因此，关于原告华星公司请求返还地上房屋并支付房屋租金及房屋占用使用费之诉请，依法不予支持。关于原告华星公司请求上汽联公司返还2008年1月1日之后因非法转租之不当得利270万一节，因该项诉讼请求仍应以华星公司就涉案土地及房屋享有合法使用权或所有权为基础，现其提供的证据不足以证明该项诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告华星西北汽车贸易有限公司要求被告上海汽车西安联营销售公司返还其所租赁土地及房屋的诉讼请求；二、驳回原告华星西北汽车贸易有限公司要求被告上海汽车西安联营销售公司支付土地及房屋租金的诉讼请求；三、驳回原告华星西北汽车贸易有限公司要求被告上海汽车西安联营销售公司支付土地及房屋占用使用费的诉讼请求；四、驳回原告华星西北汽车贸易有限公司要求被告上海汽车西安联营销售公司返还不当得利的诉讼请求；五、驳回原告华星西北汽车贸易有限公司的其余诉讼请求。案件受理费82016元，由原告华星西北汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省高级人民法院。审　判　长　　陈　平代理审判员　　秦燕燕代理审判员　　同江龙二〇一六年三月十八日书　记　员　　张小赛微信公众号“”