（2015）庐民二初字第01700号

裁判日期: 2016-03-18

公开日期: 2016-11-21

案件名称

安徽省金安物业管理有限责任公司与沈井刚物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

安徽省金安物业管理有限责任公司,沈井刚

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第01700号原告：安徽省金安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路103号。法定代表人：杨海峰，该公司董事长。委托代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。被告：沈井刚，男，1972年9月25日出生，公司总经理，住安徽省合肥市蜀山区。安徽省金安物业管理有限责任公司（以下简称金安公司）诉沈井刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成由审判员刘晓莉担任审判长、审判员陆翠玲和人民陪审员杨开德参加的合议庭，适用普通程序于2016年1月6日公开开庭进行了审理。金安公司的委托代理人潘信成、陈灿到庭参加了诉讼。沈井刚经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金安公司诉称：2012年10月15日，金安公司与沈井刚就润安大厦B座9层公寓公共区域的物业管理服务达成协议，双方签订《物业管理协议书》，约定服务面积202.49平方米，服务费1.4元/平方米/月，按月交纳，如沈井刚未按期交纳，应每日支付拖欠服务费总额3‰的违约金。2013年11月，双方就润安大厦A座20层办公室公共区域的物业管理服务达成协议，约定按照金安公司与原产权人签订的《物业管理协议书》履行，服务面积1016.69平方米，服务费3元/平方米/月，按月交纳，如沈井刚未按期交纳，应每日支付拖欠服务费总额3‰的违约金。2014年10月28日，润安大厦业委会召开会议，决定从当年11月起调整物业费标准为3.3元/平方米/月。物业管理协议书签订后，金安公司一直按约履行义务，但沈井刚拒绝交纳B座9层公寓2014年3月之后的物业费、2014年12月18日至2015年6月30日期间的水费38.08元及电费419.57元，并拒绝交纳A座20层办公室2014年5月之后的物业费、2014年5月1日至2015年6月30日期间的水费144.7元及电费1412.48元。金安公司认为沈井刚拖欠物业费及水电费的行为构成违约，故诉至法院，要求沈井刚支付物业费49676.9元、违约金8026.78元（计算至2015年7月20日，之后顺延计算至款清之日）、水费182.78元及电费1832.05元，并承担本案诉讼费用。金安公司在诉讼中降低违约金主张为3638.48元。金安公司向本院提交的证据有：1、身份证复印件，证明沈井刚的诉讼主体适格；2、房屋所有权审核表、房屋登记簿，证明沈井刚系润安大厦B座9层公寓、A座20层办公室的所有人；3、物业管理委托合同，证明润安大厦业委会与金安公司签订物业管理合同，委托该公司进行物业管理，该公司有权收取物业费及相关费用；4、物业管理协议书、物业费用结算清单，证明协议约定润安大厦B座9层公寓服务面积202.49平方米，服务费1.4元/平方米/月，按月交纳，A座20层办公室服务面积1016.69平方米，服务费3元/平方米/月，按月交纳，未按期交纳物业费，应每日支付拖欠服务费总额3‰的违约金；5、业委会会议纪要，证明润安大厦业委会于2014年10月召开会议，决定从2014年11月起调整物业费标准为3.3元/平方米/月；6、催交物业费通知单、律师函、照片、邮件存根、邮件追踪单，证明金安公司通过多种方式要求沈井刚交纳物业费和水电费，沈井刚拒绝交纳；7、计算清单、交费通知单、水电费发票，证明沈井刚拖欠金安公司代交的水电费。沈井刚未到庭答辩，亦未向本院提交证据。经庭审举证质证，沈井刚未到庭对金安公司的证据提出异议，本院经审查，对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院审理查明的事实如下：沈井刚系位于合肥市阜南路166号的润安大厦A座办公楼20层2-2001室(建筑面积1016.69平方米)及润安大厦B座（即1幢）公寓楼1-902室（建筑面积202.50平方米）的业主。金安公司系从事物业管理、物业设备维修的企业。2012年10月15日，沈井刚委托金安公司为润安大厦B座9层公共区域提供物管服务，双方签订的《物业管理协议书》约定，服务内容包括卫生清扫及垃圾收集清运、水电费登记计算、代收代缴等，沈井刚应按1.40元/平方米/月、202.49平方米向金安公司交纳物业费，应按水电表实际发生数量及供水供电部门收费标准向金安公司支付代收代缴的水电费及12%公摊水电费，物业费、水电费均按月支付，物业费每月5日前预付，水电费从收到收费通知后10日内支付；金安公司应严格按照服务内容提供相应服务，如不能完整履行义务，经沈井刚催告后仍未改善，沈井刚有权停付物业费，金安公司承担由此造成的损失；沈井刚不按期支付物业费，应按拖欠总额的3‰/日支付违约金，逾期30日以上，金安公司有权停止服务，沈井刚承担由此造成的损失。2012年12月21日，润安大厦A座20层的原××安徽省帝一医院投资管理有限公司（以下简称帝一公司）委托金安公司为该层公共区域提供物管服务，双方签订的《物业管理协议书》约定，服务内容包括卫生清扫及垃圾收集清运、水电费登记计算、代收代缴等，帝一公司应按3.0元/平方米/月、1016.69平方米向金安公司交纳物业费，应按水电表实际发生数量及供水供电部门收费标准向金安公司支付代收代缴的水电费及12%公摊水电费，物业费、水电费均按月支付，物业费每月5日前预付，水电费从收到收费通知后10日内支付；金安公司应严格按照服务内容提供相应服务，如不能完整履行义务，经帝一公司催告后仍未改善，帝一公司有权停付物业费，金安公司承担由此造成的损失；帝一公司不按期支付物业费，应按拖欠总额的3‰/日支付违约金，逾期30日以上，金安公司有权停止服务，沈井刚承担由此造成的损失。协议签订后，帝一公司向金安公司支付了截至2014年4月的物业费。2013年11月，沈井刚购得润安大厦A座20层办公室。2014年10月28日，润安大厦业委会会议决定，从当年11月起，物业费收费标准从3.0元/平方米/月调整为3.3元/平方米/月。同年10月31日，润安大厦业委会委托金安公司继续对润安大厦A、B座实施物业服务，双方签订的《润安大厦物业管理委托合同》约定，金安公司负责房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑和设备的维修、养护、管理及公共环境的清洁、区内交通、车辆行驶停泊等，负责向业主（××）收取物业费，经委托可代收水电费；公共区域小型车管理费按月收费的标准为150元/辆/月；如业主委托金安公司维修房屋自用部位、自用设备，金安公司可接受委托并合理收费；委托期限为1年，即2014年11月1日至2015年10月31日；物业费标准在用房屋为3.30元/平方米/月，空置房屋为1.50元/平方米/月；业主（××）逾期交纳物业费，应从逾期之日起按应交金额的0.3%/日交纳滞纳金；金安公司违反合同约定未尽职责、未履行义务，给润安大厦业委会造成重大损失的，业委会有权要求限期改正，逾期未改正的，业委会有权终止合同，金安公司对经济损失予以赔偿。金安公司在服务期间，为沈井刚代缴了A座20层办公室和B座9层公寓的水电费用，并定期向沈井刚发出交费通知单。2014年4月，沈井刚以润安大厦A座20层办公室漏水为由，拒绝交纳A座20层2014年5月之后的物业费、水电费及B座9层2014年3月之后的物业费、2014年12月之后的水电费。2015年4月、7月，金安公司数次向沈井刚书面催收物业费及水电费，并邮寄律师函，均未果，故该公司于当年7月诉至本院，要求判如所请。本院认为：沈井刚与金安公司之间存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。金安公司为润安大厦提供了物业服务，沈井刚作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定及双方物业管理服务协议的约定，及时主动向金安公司交纳物业服务费及该公司代缴的水电费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。沈井刚自2014年3月起未交物业费及水电费，应对其未交费理由的正当性、合理性承担举证责任。沈井刚以房屋漏水为由拒交相关费用，即使金安公司存在不完全履行物业服务义务的行为，沈井刚可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。因沈井刚未到庭说明未交费理由，故其应按协议约定向金安公司支付拖欠的相关费用。沈井刚应向金安公司交纳其拖欠的润安大厦A座20层2014年5月1日至10月31日期间的物业费18300元（3元/平方米/月×1016.69平方米×6月）、此后至2015年6月30日期间的物业费26841元（3.3元/平方米/月×1016.69平方米×8月），2014年5月1日至2015年6月30日期间的水费145元、电费1412元及B座9层2014年3月1日至2015年6月30日期间的物业费4536元（1.4元/平方米/月×202.50平方米×16月）、2014年12月18日至2015年6月30日期间的水费15元、电费294元。沈井刚拖欠物业费，还应按约支付违约金。法律对占用资金损失最大限度的保护范围为民间借贷的最高利率标准即年利率24%，金安公司要求调整违约金每年22.4%，符合法律规定，本院按照每年22.4%调整违约金标准为每月1.87%。因此，截至2015年7月31日，沈井刚应付A座20层违约金3582元（18300元×1.87%/月×9月+26841元×1.87%/月×1月）、B座9层违约金85元（4536元×1.87%/月×1月），违约金共计3667元（3582元+85元）。金安公司主张违约金3638元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、沈井刚于本判决生效之日起十日内向安徽省金安物业管理有限责任公司支付物业费49677元、违约金3638元；二、沈井刚于本判决生效之日起十日内向安徽省金安物业管理有限责任公司支付水费160元、电费1706元；三、驳回安徽省金安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元及公告费400元，均由沈井刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审　判　长　　刘晓莉审　判　员　　陆翠玲人民陪审员　　杨开德二〇一六年三月十八日书　记　员　　王　盼附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”