（2016）湘0408民初150号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-10-24
案件名称
湖南名家物业管理有限公司与周晓菁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南名家物业管理有限公司,周晓菁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初150号原告湖南名家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区华章路50号。法定代表人黄锡荣，该公司董事长。委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。被告周晓菁，女，1976年1月25日出生，汉族。委托代理人唐春桂，男，1975年2月20日出生，汉族，系被告周晓菁丈夫。原告湖南名家物业管理有限公司（以下简称名家物业公司）为与被告周晓菁物业服务合同纠纷一案，于2016年1月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由助理审判员彭仁于2016年2月24日对该案公开开庭进行了审理。原告名家物业公司委托代理人罗彬榕，被告周晓菁及其委托代理人唐春桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名家物业公司诉称，2010年5月，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》1份。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告从2014年6月1日起至2015年12月31日止一直拒绝交纳物业费。原告多次催收未果，为维护其合法权益，特向法院起诉，要求依法判令被告支付拖欠的物业管理费3659.4元及滞纳金3000元，并承担本案的诉讼费用。原告名家物业公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、前期物业管理合同及前期物业管理协议，拟证明原告系山水华庭楼盘的物业管理单位，收费标准是每月每平方1.2元，原告有权向被告收取滞纳金；2、��主资料卡及物业交接凭证，拟证明被告为湖南省衡阳市蒸湘区山水华庭3栋1005房业主；3、收款收据，拟证明被告按合同约定缴纳过物业管理费；4、照片，拟证明原告已向被告发出催款通知。对于原告名家物业公司提供的4份证据，经庭审质证，被告周晓菁对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据1、3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为前期物业管理合同页码不全，且在庭审进行中提供的，违反法律规定；认为前期物业管理协议中的合同相对方是湖南名家物业公司客服中心，而非原告；认为收款收据没有被告本人签名；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据仅能证明房屋符合交接条件。被告周晓菁辩称，被告只与湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司山水华庭客户服务中心签订物业服���协议，与被告不存在物业合同法律关系，被告没有拖欠物业管理费，对滞纳金也有异议，原告也没有履行合同的义务，请求法院驳回原告诉请，本案诉讼费应由原告承担。被告周晓菁为支持其抗辨主张，向法庭提交了以下证据：1、总平面图，拟证明物业交接前山水华庭楼盘状况及物业公司应当设置5个门卫岗、2个车辆出入口及2个行人出入口，但原告未履行该义务；2、建设工程合格证，拟证明开发商的建设符合规划要求；3、竣工验收备案表，拟证明开发商的建设符合规划要求；4、视频资料，拟证明物业交接后小区现状，违法构筑物很多及电梯、岗亭等公共部位被广告使用者侵占；路灯被人为损坏；住宅用房擅改商用、假山观景台未维修保养等情况。对于被告周晓菁提供的4份证据，经庭审质证，原告名家物业公司对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，原告与开发商及业主均签订了合同，履行了合同义务；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该2份证据不能达到被告的证明目的；对证据4的关联性有异议，原告只对楼盘的公共区域进行管理，对业主的个人行为原告无权管理，关于路灯损坏的问题原告会及时更换。对原、被告双方提供的上述证据，经庭审质证，本院认为,被告对原告提供的证据2、4的真实性、合法性均无异议，该2份证据来源、形式合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院依法予以采信；被告对原告提供的证据1虽有异议，但未提供反证予以证明，该证据来源、形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，本院依法予以采信；原告的证据3没有被告的签名，无法确认其真实性，本院不予采信；被告提供的证据1、2、3与本案缺乏关联性，真实性、合法性也无法确认，本院不予采信；被告的证据4不能单独证明原告未履行合同义务，本院不予采信。经审理查明，原告名家物业公司是经长沙市工商行政管理局依法登记的企业法人。2008年9月16日，隶属原告的衡阳分公司与衡阳天重房地产开发有限公司签订山水华庭前期物业管理合同，约定由原告对山水华庭住宅小区进行物业管理。被告周晓菁系衡阳市蒸湘区山水华庭3栋1005房的住户，其房屋建筑面积为160.52平方米。2010年5月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》1份，该协议约定：原告对被告居住的山水华庭小区进行物业管理，被告按房屋建筑面积向原告交纳物业费，住宅性质的房屋每月每平方米1.2元；如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并按照应交金额的0.3%按日向被告收取滞纳金。被告在该协议上签字，原告在该协议上加盖“湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司山水华庭客户服务中心”印章。合同签订后，原告依约对山水华庭小区进行了物业管理，被告依约向原告交纳物业费，但自2014年6月1日起至今，被告未再向原告交纳物业管理费。另查明，湖南名家物业管理有限公司衡阳分公司山水华庭客户服务中心系原告内设工作部门。再查明，原告计算物业管理费及滞纳金的方式为：自2014年6月1日起至2015年12月31日止，被告尚欠原告物业费为3659.8元（按月计算：面积160.52平方米×1.2元每月每平方米×19个月=3659.8元），原告诉请物业管理费3659.4元系计算错误，但其自愿以该错误数字为准；按合同约定，被告应向原告支付滞纳金3125元（每日应交物业费：面积160.52平方米×1.2元每月每平方米÷30天=6.4元；应交��纳金：6.4元×1天×0.3%+6.4元×2天×0.3%……+6.4元×570天×0.3%=3125元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示。合同签订后，原告按照协议的约定提供了物业管理服务，被告却未能按照协议的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的全部责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，原告诉请被告按起诉金额如数支付物业费3659.4元及滞纳金3000元，对其余部分不主张权利，系原告对其实体权利的处分，本院依法予以支持。被告认为与原告没有物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条之规定，法人非��法设立的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人，故原告名家物业公司为本案适格的民事权利主体；被告认为原告没有履行合同义务，但没有提供有效证据证明，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条、第九十条之规定，判决如下：被告周晓菁于本判决生效之日起十内支付原告湖南名家物业管理有限公司物业管理费3659.4元（自2014年6月1日起至2015年12月31日止）、滞纳金3000元，合计6659.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付��钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告周晓菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。代理审判员 彭仁二〇一六年三月十八日代理书记员 刘锴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违���责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《��高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自