（2016）皖0802民初78号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-05-27
案件名称
安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司与杨槐宏物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安庆市迎江区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司,杨槐宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0802民初78号原告：安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司，住所地安庆市。法定代表人：王春燕，该公司经理。委托代理人：张敏秀，该公司员工。被告：杨槐宏，男，汉族，住安庆市迎江区。委托代理人：程懿，男，汉族，住安庆市大观区。原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司（以下简称都市村庄公司）与被告杨槐宏物业服务合同纠纷一案，2016年1月15日，原告向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员汪婷适用简易程序独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告都市村庄公司法定代表人王春燕及委托代理人张敏秀、被告杨槐宏及委托代理人程懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都市村庄公司诉称：2008年初，原告与建设单位签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为翠逸园.丽水人家小区提供前期物业管理服务。2008年6月28日，原告与被告办理了翠逸园.丽水人家＊幢＊单元＊＊＊室房屋进住交接手续，同时原、被告签订了《翠逸园.丽水人家拆迁安置房进住物管费及相关价款结算单》等文件。双方约定，物业服务费按物价部门规定，每月每平米0.45元，即每月物业服务费为39.18元，被告每6个月向原告交纳一次，同日被告一次性向原告支付了半年物业服务费。此后，原告依约向被告持续提供了物业服务至今，但被告自2010年12月起未再支付被告物业服务费，欠款金额达2350.80元，拖欠时间长达60个月。原告数年多次催收，被告均以各种借口置之不理，拒绝缴纳。为此，原告依法向法院提起诉讼：1、要求判决被告立即支付拖欠原告的翠逸园.丽水人家小区物业服务费人民币2350.80元；2、要求判决被告立即支付欠缴物业服务费违约金500.09元（按商业银行同期贷款年利率6.5%计算至��际付清时止）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2、安庆市远山房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》一份，证明原告对翠逸园.丽水人家小区进行物业服务是有据可依的。3、安庆市物价局安价房函（2007）47号文件一份，证明原告收费是经过行政许可。4、《翠逸园.丽水人家拆迁安置房进住物管费及相关价款结算单》一份，证明原告对被告收取的物业服务费，是双方在平等自愿的情况下签订协议的。5、业主证明、《物业费催缴通知书》各一份，证明原告自2008年入住以来一直在保安亭旁和2号楼车库两处挂牌，通知收取物业费与停车费，原告对被告已经履行了催缴告知义务。杨槐宏辩称：对原告第一项诉讼请求物业服务费计算方式及数额无异议，对诉讼请求第二项违约金计算方式有异议。原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。具体意见如下：1、原告未按《前期物业管理服务协议》第一条约定履行全部义务。具体表现在：被告户外墙面出现渗漏，造成被告已装修的内墙乳胶漆严重脱落，墙面污迹斑斑，被告多次向原告反映，要求其维修。原告答复称申请住房维修基金予以维修，但一直未得到解决；小区绿化一直未能得到很好的维护和管理，致使绿化区域杂草丛生，草坪遭到严重破坏，部分绿化区域被车轮碾压成一道深深的小沟。这与《安庆市物业服务分等定级标准》所规定的三星级标准明显不符；小区大门由于年久失修，大门下部方管锈迹斑斑，腐烂严重，存在严重的安全隐患。2、原告未按《前期物业管理服务协议》第一条约定向全体业主公布物业管理费用收支项目。3、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设施设备主要有两处，均由原告经营。一处是小区大门前露天停车场；二是小区内非机动车库。原告未按《前期物业管理服务协议》第五条、第十条的约定，将经营收入公布并分配给业主。4、安庆市人民政府2009年10月19日颁发的《安庆市城市生活垃圾处理收费管理办法》规定：城市居民（包括暂住户）垃圾处理��每月每户1元，与现行居民生活垃圾卫生费每月每户3元，一共每月每户4元。由城市供水企业随水费代收。各物业公司应在现行的物业管理费标准基础上按每月每户3元的标准予以扣减，不得重复收取。原告未按规定扣减，存在重复收费问题。5、原告起诉要求被告支付自2010年12月起的物业服务费超过诉讼时效。被告为支持自己的辩称意见，向本院提交了以下证据：1、照片一组，证明被告所住房屋漏水的事实、小区露天停车场由原告经营的事实；原告未按约定履行义务，表现在小区绿化保养不到位、小区大门年久失修存在安全隐患等情形。2、水费缴纳发票一份，证明水费中已经收取了垃圾处理费。3、《前期物业���理服务协议》一份，证明双方对原告应当履行的义务进行了约定。4、《安庆市物业服务分等定级标准》一份，证明原告提供服务的规范标准。5、安庆市人民政府2009年10月19日颁发的《安庆市城市生活垃圾处理收费管理办法》文件一份，证明原告存在重复收取城市生活垃圾处理费的问题。双方的证据，经过庭审出示，各方发表质证意见如下：（一）原告提交的证据，被告质证认为：证据1、2、3、4无异议，证据5《物业费催缴通知书》（出具时间为2015年3月31日）被告收到了，对此无异议，但认为业主证明达不到其证明目的。（二）被告提交的证据，原告质证认为：证据1、2真实性无异议，但达不到其证明目的；��据3、4无异议；证据5真实性无异议。双方证据经过庭审出示，并结合各方质证意见，本院作如下认定：（一）原告提交的证据，证据1、2、3、4及证据5中《物业费催缴通知书》被告无异议，本院予以认定；证据5中业主证明，因其未提交其他证据予以佐证，故本院不予认定。（二）被告提交的证据，证据真实性原告予以认可，对真实性予以认定。《安庆市城市生活垃圾处理收费管理办法》第二十二条对该办法的有效期作出了规定，现已失效，故达不到其证明目的。水费缴纳发票系孤证达不到其证明目的。经审理查明：被告系安庆市翠逸园.丽水人家小区业主。自2008年起原告即为被告提供物业管理服务，双方于2008年6月28日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取。2013年5月28日，原告与安庆市翠逸园.丽水人家小区建设单位安庆市远山房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》。双方约定由原告为坐落于安庆市人民路43号翠逸园.丽水人家1-4号商住楼提供前期物业管理服务，合同期限自2013年5月28日起至2018年5月28日止。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.45元／月。双方还约定原告的服务事项包括：房屋建筑主体公用部分的维修、养护和管理等。因被告认为原告未能按约定对被告现居住房屋外墙面渗漏进行有效修复且原告未按约定提供服务，故自2010年12月起未再缴纳物业服务费。2015年4月1日原告向被告邮寄了物业费催缴通知书一份，向被告催缴截止至2015年3月份的物业服务费2116元。本案在审理中，原告自愿自2010年12月起至2014年12月，每月扣减代收城市生活垃圾处理费3元，并主动放弃违约金的诉讼请求。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告应按约定履行自己的义务。现原告要求被告支付自2010年12月起至2015年12月止的物业服务费，被告提出关于诉讼时效的抗辩。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2015年4月1日向被告主张过权利，因此，发生诉讼时效中断的法律效果，故对2013年4月至2015年12月期间的物业服务费，本院予以支持。被告认为原告收取的费用中存在重复收取的部分，但其未能提交有效证据予以证明，现原告自愿按每月3元标准扣减自2010年12月起至2014年12月的城市生活垃圾处理费，并自愿放弃违约金的诉讼请���，系其真实意思表示，本院予以准许。被告应支付原告自2013年4月至2015年12月期间的物业服务费1193.76元（39.18元／月32个月-3元／月20个月）。被告认为原告未按约定履行服务义务，可另行主张权利，现被告以此拒绝缴纳物业服务费，没有法律依据。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨槐宏于本判决生效之日起五日内向原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司支付自2013年4月至2015年12月期间的物业服务费1193.76元。二、驳回原告安庆市都市村庄物业置换管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），被告杨槐宏负担（此款原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 汪 婷二〇一六年三月十八日书记员 金玲（实习）附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”