（2015）深中法房终字第2261号
裁判日期: 2016-03-18
公开日期: 2016-06-22
案件名称
李周呈、张明军与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李周呈,张明军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法房终字第2261号上诉人（原审原告、反诉被告）：李周呈。委托代理人：李玉香，广东深博律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张明军。委托代理人：林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：麦源献，广东圣方律师事务所律师。上诉人李周呈、上诉人张明军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院(2014)深宝法公民初字第1917号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月14日，李周呈与张明军签订了《商铺出租合同》，约定张明军将其位于深圳市光明新区公明办事处楼村社区第二工业区凤新路1号的第x号铺位出租给李周呈使用。后双方发生纠纷，李周呈提起本案诉讼，请求：1、确认李周呈与张明军签订的《商铺出租合同》无效；2、判决张明军返还李周呈三个月的房屋保证金30000元、进场费15000元、赔偿李周呈装修损失15000元、铺设电线5000元，合计65000元；3、本案诉讼费用由张明军承担。张明军提起反诉，请求：1、解除李周呈与张明军签订的《商铺出租合同》；2、李周呈支付张明军租金30000元；3、李周呈向张明军支付水电费214元；4、李周呈向张明军支付违约金20000元；5、李周呈向张明军支付场地占用费10000元（暂计至起诉之日，此后继续计算至李周呈搬离之日）；6、本诉、反诉诉讼费由李周呈承担。关于租赁合同的效力。因张明军未提交商铺的权属证明及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，双方签订的租赁合同无效。故原审法院认定该租赁合同无效，李周呈主张确认原张明军双方签订的《商铺出租合同》无效的诉求，原审法院予以支持。张明军反诉主张解除原张明军签订的《商铺出租合同》的诉求，原审法院不予支持。关于装修损失费和铺设电线费。2014年12月8日，李周呈就涉案房屋的装修费用和铺设电线费用向原审法院申请评估，李周呈、张明军一致同意由法院摇珠确认评估机构，经法院摇珠，确定国众资产评估土地房地产估价有限公司为本次评估机构。该评估公司对涉案房屋的装修费用和铺设电线费用作出了评估报告，定价为14208元。张明军对评估结果有异议，向原审法院提交《资产评估报告异议书》要求撤销该评估报告，重新对涉案房产进行评估，原审法院依张明军重新评估理由，向国众资产评估土地房地产估价有限公司去函询问，依据国众资产评估土地房地产估价有限公司的复函，原审法院认为在无证据证明评估公司在评估过程中有违反法定程序，张明军亦无足够证据反驳该评估结果，且评估公司已对张明军在异议书所主张的疑点进行了合理解释，故张明军的重新评估申请，原审法院不予准许，原审法院采信上述评估结果。本案中合同无效双方均存在过错，应各自承担50％的责任，即张明军应赔偿李周呈的装修损失为7104元。关于保证金和进场费。因李周呈与张明军签订的《商铺出租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故李周呈主张张明军返还三个月的租房保证金30000元，进场费15000元的诉求，原审法院予以支持。关于商铺租金。张明军反诉请求李周呈支付8月份至10月份租金30000元。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在庭审中，李周呈辩称于2014年7月交完当月租金后，李周呈要求搬离该商铺，但张明军将其设备扣留，以致李周呈无法交付商铺。因李周呈未提交相应的证据对上述事实予以证明，故原审法院不予采信。张明军的诉求，原审法院予以支持。关于水电费。张明军反诉请求李周呈支付7月份的水电费214元，庭审中李周呈予以认可，原审法院予以支持。关于违约金。因李周呈与张明军签订的《商铺出租合同》无效，张明军主张李周呈支付违约金20000元的诉求，原审法院不予支持。关于场地占用费。因张明军于2014年10月30日，将李周呈的设备搬离涉案商铺，故张明军主张李周呈支付场地占用费10000元的诉求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李周呈与张明军于2013年12月14日签订的《商铺出租合同》无效；二、李周呈于本判决生效之日起五日内向张明军支付水电费214元;三、李周呈于本判决生效之日起五日内向张明军支付场地占用费30000元;四、张明军于本判决生效之日起五日内向李周呈返还进场费15000元；五、张明军于本判决生效之日起五日内向李周呈返还租房保证金30000元;六、张明军于本判决生效之日起五日内向李周呈支付装修损失费和铺设电线费7104元;七、驳回李周呈的其他诉讼请求；八、驳回张明军的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费713元，李周呈负担141.46元，张明军承担571.54元。反诉费326.3元，李周呈负担162.57元，张明军负担163.73元。鉴定费2000元，李周呈负担1000元，张明军负担1000元。上诉人李周呈不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第三项；2、本案诉讼费由张明军承担。事实和理由：原审以李周呈没有证据证明已交付商铺，而认定李周呈应交付2014年8月到10月的租金，属于认定事实不清，明显偏袒张明军。李周呈在一审时已经提出有以下证据证明上述事实：1、李周呈付完2014年7月份的房租后，于同年月底搬设备，张明军强行阻止并报警，有派出所出警记录，庭上李周呈也向法官提供了警官电话，张明军反诉提出的诉求与张明军在报警后提交给警官的清单是一致的，以此作为李周呈搬走设备的条件。李周呈不答应，结果设备没能搬走，此后，双方一直交涉无果，李周呈价值3万元的设备至今还扣押在张明军处，不知在何处。2、一审庭审时，张明军代理人称没有阻止李周呈搬设备，结果庭审当天下午，李周呈又去搬，但仍遭阻止，门锁已经更换，为此，李周呈第二天还去找一审主审法官刘法官，向其陈述张明军仍然阻止之事，有录音为证；3、从2014年8月之后，该商铺就再无水电费产生；4、庭后，就装修损失，2015年1月23日，评估公司、法官助理、张明军及其代理人，李周呈代理人均到场评估涉案商铺，结果，商铺门由张明军打开，里面已经空空如也。由此也证明李周呈于2014年7月底交付完租金后，商铺门锁已被更换，商铺实际已由张明军控制，李周呈连商铺门都不能进，又如何将设备搬走。综上，请求二审法院查明事实，秉公办案，作出公正的判决。张明军二审答辩称，原审判决第三项认定事实正确，我方认为不应当撤销。上诉人张明军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令李周呈向张明军支付场地占用费10000元（合同解除之后2014年11月1日到2015年1月23日的场地占用费）；2、撤销原审判决第四项，即被告张明军于本判决生效之日起五日内向原告李周呈返还进场费15000元；3、诉讼费、鉴定费由李周呈承担。事实与理由：一、李周呈未按合同约定履行合同，拒不缴纳租金、场地占用费至2015年1月23日（即评估前张明军为方便进行评估，将机器设备搬离，存放于其他商铺，但其占用行为一直持续至今），李周呈占用张明军场地的场地占用费应予支付。二、李周呈主张的进场费系用于建立张明军与李周呈之间租赁关系而支出的，与本案的租赁合同效力无关，且张明军并未违反合同约定，这部分费用不应返还。综上，请求二审法院结合案件实情，予以改判。李周呈二审答辩称，一、张明军上诉状中提到为了方便进行评估，将设备搬离仓库，及结合我方提交的照片及报警等一系列的证据材料可以证明，该房屋8月份开始就由张明军自己控制，上诉人李周呈根本没有办法进入。二、张明军提到的进场费，该费用没有相关的法律规定，属于违法的收取，依法张明军应当予以返还。其他意见与我方的上诉状意见一致。本院经审理查明，原审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案租赁物没有房地产权证，当事人未能提供相关的建设工程规划许可证或报建报批手续，双方当事人签订的《商铺出租合同》应为无效，原审判决对此认定正确，本院予以确认。根据双方的上诉及答辩意见，双方二审阶段系对李周呈应支付房屋占用费至何时的问题存在争议。对此，本院认为，李周呈主张无需支付2014年8月至10月的占用费30000元，则应举证证明其在该时间段未占用涉案房屋，但李周呈未能提交相应的证据，不能证明自己已将涉案房产交还给出租人张明军，应承担举证不能的法律后果，故李周呈的上诉理由不能成立，本院不予采纳。而张明军上诉主张李周呈还应支付2014年11月1日至2015年1月23日的占用费，本院经核实，在一审的质证笔录中，张明军曾自认在社区及村委见证下，于2014年10月30日将涉案店铺内的货物移至别处，根据张明军该自认事实，张明军在2014年10月30日时已能控制涉案房屋，且2014年11月后李周呈未继续占用涉案房屋，张明军无权再主张涉案房屋2014年11月1日至2015年1月23日的占用费10000元，原审判决对此认定正确，本院予以维持。综上，上诉人李周呈、张明军的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1043元，由上诉人李周呈负担550元，张明军负担493元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 潮 声审 判 员 聂 效助理审判员 王 丹 妮二〇一六年三月十八日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”